Инвестиции в загород: покупаем таунхаусы и коттеджи

17:1801 апреля 200817:18

92просмотров

17:1801 апреля 2008

Частные инвестиции в подмосковную загородную недвижимость – удачная альтернатива вложений в квартиру в Москве, считают девелоперы. Таунхаусы и коттеджи растут как грибы после дождя не только в привычно-переносном смысле, но и в цене. Можно заработать до 30-50% годовых, вложив как минимум $100-200 тыс.

Дефицит диктует спрос

Перед москвичами все чаще стоит вопрос: что купить на $200 тыс. – "двушку" в Бутово или загородный дом площадью более 100 м2 в каких-то 20 км от МКАД?

Такой же вопрос себе задают и инвесторы, глядя на то, как растет спрос на подмосковные коттеджи и таунхаусы. Например, в 2006 году средняя стоимость 1 м2 в таунхаусе, если "не портить" статистику предложениями на Рублевке, достигла $2450, а в 2007 году – уже $2750.

Инвестиции в загородные дома сравнимы с инвестициями в квартиры, но ликвидность от вложений в коттедж или таунхаус выше – рынок этот пока дефицитный, сходятся во мнении топ-менеджеры компаний-девелоперов, специализирующихся на строительстве загородной недвижимости.

Читайте также:

Что будет строиться в 2008 году

Например, в поселке "Ивакино-Покровское", который под Химками строит Urban Group, в инвестиционных целях люди раскупают около 25% строящихся таунхаусов, чтобы перепродать после ввода в эксплуатацию.

"Доходность от таунхаусов при условии покупки в начале строительства – 30% за 1,5 года, - говорит гендиректор Urban Group Иван Богатов. - Редкие банки предлагают больше 10% годовых по вкладам. Причем через уступку прав можно "выйти" из строящегося таунхауса и раньше, если есть куда переложить инвестиции".

"Возьмем один поселок на 55-м километре по Новой Риге – "Монастырское озеро" Rodex Group, - говорит гендиректор "Элит Строй" Сергей Гоз, - Проект стартовал осенью 2006 года и за год цены выросли на 35-50%. Теперь дома здесь стоят $400-480 тыс."

Доход от сдачи таунхауса в аренду принесет прибыль на уровне 5-7% в год, тогда как рентный доход от квартиры не превышает 2-5%, по словам Ивана Богатова.

С чего начать

Перед покупкой загородного дома нужно узнать, как в будущем будет осваиваться прилегающая территория. Если через пару лет рядом с поселком будет построен завод, то цена домов резко упадет. Если же через несколько лет здесь возведут торгово-развлекательный комплекс, удобную транспортную развязку или дорогу-дублера, то цена, разумеется, вырастет.

"Немаловажный фактор для инвестора – это время поездки от покупаемого дома до Москвы. Мало кто захочет купить у вас дом, чтобы потом терять в дороге на работу больше 50 минут или ждать приезда скорой помощи на дом, если вдруг заболеет ребенок", - говорит Иван Богатов.

Второй важный фактор – экология. Третий – наличие социальной инфраструктуры: больниц, школ, детсадов, магазинов шаговой доступности. Например, таунхаус – это не просто загородный коттедж и не дача, а дом для постоянного проживания. Все это придется учитывать инвестору.

Купив некачественный таунхаус, через 10 лет можно остаться только с земельным участком, предостерегает гендиректор Urban Group. Капитальный дом – из кирпича, пенобетона или монолитно-каркасный – простоит больше ста лет. Дома из силикатного кирпича или сырого отечественного леса, по мнению Ивана Богатова, могут "поползти" гораздо раньше, и тогда инвестиция в загородную недвижимость окажется бессмысленной.

Где покупать

Сегодня в Подмосковье насчитывается более 55 поселков таунхаусов, с учетом мультиформатных поселков, где кроме таунхаусов есть еще коттеджи и дуплексы, по словам генерального директора компании "Терра" Тимура Сайфутдинова. Самые востребованные строятся в Москве, на Новорижском, Калужском, Ленинградском, Рублево-Успенском и Дмитровском шоссе.

Наибольшее количество "таунхаусных" поселков расположено в 6-15 км (44%) и 16-30 (25%) от МКАД. Такие дома уже встречаются и на 40-м, и на 50-м км от МКАД (13%), хотя традиционно это сегмент, который на Западе формирует пригородные районы. На расстоянии до 5 км от МКАД – 18% поселков.

Сколько стоят загородные дома в Подмосковье (примеры)

Название

Направление (км от МКАД)

S дома, м2

S участка, сотки

Стоимость $

Small Moscow

Южное Бутово (0)

184 – 394

2,5 – 4

830 – 1 220 тыс.

Северная слобода

Дмитровское (1)

165 – 220

1,8 – 6

610 – 900 тыс.

Флоранс

Рублево-Успенское

(5)

260 - 375

3 – 10

2 000 – 3 300 тыс.

Маленькая Италия

Новорижское

(15)

345

4 – 7

1 170 – 1 600 тыс.

Павлово 2

Новорижское

(15)

145 – 244

1 – 4,8

550 – 950 тыс.

Гринвич

Пятницкое

(34)

154-189

2,5 – 6,7

260 - 365 тыс.

Мечта

Ленинградское

(23)

110 – 189

1-3

220 – 365 тыс.

Карповы вары

Новая рига

(42)

195

10

от 320 тыс.

Альпийская долина

Дмитровское

(47)

124 – 167

2,4 – 2,5

320 – 410 тыс.

Деревня Озерна

Новорижское

(97)

100 - 110

0,8-1,5

250 – 350 тыс.

Наметилась новая тенденция – девелоперы стали активно осваивать направления, которые до недавнего времени считались невостребованными: Ярославское, Щелковское, Рязанское, Горьковское, Волгоградское, Носовихинское. Здесь на сравнительно небольшом удалении от МКАД, к примеру, на 10-м км Ярославского шоссе можно купить коттедж в организованном поселке всего за $300 тыс.

Из перспективных проектов директор "Элит Строя" Сергей Гоз отмечает мега-поселок Papillon в 23 км от МКАД по Горьковскому шоссе (стоимость домов – от $380 тыс. до $760 тыс.) и "Пестовские дачи" на Ярославке ($270-580 тыс.). Дома от $100 тыс. до $300 тыс. можно купить в "Маренкино" и "Маренкино-2", "Татьянино", "Наумово", "Новый мир".

"Цены здесь будут расти в связи с востребованностью эконом-класса – спрос превышает предложение более чем в три раза, - говорит Сергей Гоз. – По нашим подсчетам в среднем коттеджи в этих поселках дорожают на 30-40% ежегодно. Это неплохой показатель, и динамика сохранится в ближайшие годы".

Если есть миллионы долларов

Рынок элитных загородных домов стоимостью от $500 тыс. до $50 млн развивается, как и "бизнес", и "эконом-класс". Правда, менее заметными темпами, но эти темпы ускоряются. По данным компании Welhome, за январь-февраль 2006 года элитное жилье выросло в цене на 1%, за такой же период 2007 года – на 0,8%, а за два первых месяца 2008 года – сразу на 2,7%.

"Причин тому несколько, - комментирует директор департамента развития Welhome Александр Дьяченко. – Во-первых, слухи о деноминации, во-вторых, падение фондового рынка, когда часть средств инвесторов перетекла на рынок недвижимости, в-третьих, выборы президента – никто не знает, что будет при "новом царе". И, в-четвертых, рост цен на нефть. Замечено, что через три месяца нефтяные деньги непременно попадают в недвижимость".

Фаворит среди направлений для элитных загородных домов – Новорижское шоссе. Это направление сместило Рублевку на второе место, поскольку на самой престижной трассе Подмосковья осталось слишком мало свободной земли.

В "элитарную" пятерку попали также Минское, Калужское и Киевское шоссе – эти направления выбирают те, для кого Новая Рига и Рублевка слишком дороги.

Название	Направление (км от МКАД)	S дома, м2	S участка, сотки	Стоимость $
Small Moscow	Южное Бутово (0)	184 – 394	2,5 – 4	830 – 1 220 тыс.
Северная слобода	Дмитровское (1)	165 – 220	1,8 – 6	610 – 900 тыс.
Флоранс	Рублево-Успенское (5)	260 - 375	3 – 10	2 000 – 3 300 тыс.
Маленькая Италия	Новорижское (15)	345	4 – 7	1 170 – 1 600 тыс.
Павлово 2	Новорижское (15)	145 – 244	1 – 4,8	550 – 950 тыс.
Гринвич	Пятницкое (34)	154-189	2,5 – 6,7	260 - 365 тыс.
Мечта	Ленинградское (23)	110 – 189	1-3	220 – 365 тыс.
Карповы вары	Новая рига (42)	195	10	от 320 тыс.
Альпийская долина	Дмитровское (47)	124 – 167	2,4 – 2,5	320 – 410 тыс.
Деревня Озерна	Новорижское (97)	100 - 110	0,8-1,5	250 – 350 тыс.