ProEstate: В состоянии недвижимости

Начало форума было ознаменовано отсутствие обещанных властей: на открытие не приехали ни губернатор Валентина Матвиенко ни заместитель председателя правительства РФ Дмитрий Козак.

Собравшиеся называли это символичным отношением: те годы, когда недвижимость росла и давала поступления в бюджет, первые лица не пропускали открытие. Впрочем, как выяснилось, губернатор просто уезжала в этот день в отпуск.

Стендов на форуме было почти вдвое меньше, чем в предыдущие годы, не были представлены даже основные игроки – девелоперы и вездесущие консультанты. Однако их было достаточно среди посетителей: очевидно, что в тяжелые времена все пришли за прогнозами по рынку и в надежде все-таки встретить инвесторов. Неожиданно много в этом году оказалось финских компаний: от одной только компании YIT было около десятка менеджеров.

Рассуждая о будущем, все участники так или иначе пытались понять, кто виноват в прошлых ошибках. Федеральные и городские чиновники, бизнесмены по сути выясняли между собой отношения на протяжении всего форума.

Председатель комитета ГосДумы по собственности Виктор Плескачевский заявил, что в кризис стало понятно, что до сих пор государство недооценивало роль рынка недвижимости в экономике страны. По его словам, кризис в России начался в 2002-2003 годах, когда обозначился "перегрев" на рынке недвижимости.

"Этому "перегреву" способствовала манипуляция чиновниками цен. В Петербурге и Москве их гнали вверх отчислениями на инфраструктуру, которые составляли до 50% стоимости квадратного метра жилья, - заявил Плескачевский. - Для возврата к докризисному уровню цен на недвижимость потребуется не менее 6 лет".

Среди прочего заявил, что Петербург был рассчитан всего на 2,5 млн человек и точечная застройка недопустима. Сидевший рядом глава компании RBI Эдуард Тиктинский, который как раз преуспел в уплотнительной застройке, перевел разговор на свою любимую тему субсидирования ипотечных ставок.

В кулуарах девелоперы обсуждали проблемы законодательства. Так они предлагали подвести правовую базу под комплексное освоение территорий. По их мнению, роль муниципалитетов, региональной и федеральной власти при реализации этих проектов должна заключаться в софинансировании инженерной подготовки территории и разработки градостроительной документации. Обсуждалась также проблемы с жилищным кодексом, который "давно пора менять".

"Это документ переходного периода от социализма к псевдокапитализму", - заявил заместитель председателя Комитета по предпринимательству в строительной сфере и ЖКХ ТПП РФ Андрей Широков.

Но все же основной темой, как и ожидалось, стал выход из кризиса. По самым оптимистичным прогнозам он должен закончиться уже марте 2010 года. Эксперты уверяли, что в июле 2009 года российская экономика оттолкнулась от дна, и в течение полугода начнет активно расти.

Примечательно, что в условиях, когда многие компании просто пытаются выжить, неожиданно наиболее обсуждаемыми стали темы эко-девелопмента, качества строительства, будущего городов, разумной застройки и освоения территорий.

Всеобщая неопределенность в отношении настоящего и ближайшего будущего, когда все игроки перестали метаться (чтобы успеть заработать на растущем рынке), заставила их подумать о более глобальных, стратегически важных вещах.

Александр Кривов, почетный архитектор России, генеральный директор Национального градостроительного института, заявил, что у городов вообще – очень странное будущее, поскольку сегодня никто в стране не занимается проектированием в таких масштабах.

"Девелоперов никогда ничего не интересует сверх их бизнес-планов, - заявил он. – В результате все занимаются только подготовкой документов территориального планирования, но это не проектирование! Нет самой идеологии градостроительства".

Выпад в сторону девелоперов сделал и Владимир Княгинин, директор фонда "Центр стратегических разработок "Северо-Запад".

"Я не вижу агентов развития за пределами власти, - заявил он, рассуждая о том, что пора строить города, в которых смогут жить новые люди и новые технологии. - Надо признать, что девелоперы – это мертвая рука прошлого, которая держит нас за горло".

Рядом улыбались сами девелоперы: генеральный директор ЗАО "ЮИТ Лентек" Михаил Возиянов и заместитель генерального директора ВТБ-Девелопмент Надежда Винник.

Конфликт наметился и с другими участниками. Представители регионов явно не захотели вникать в территории "парадигмального сдвига в обществе", думать о поколении миллениумов, о smart-grid и нео-шоринге. Заместитель мэра Омска Евгений Фрезоргер заявил, что его гораздо больше интересует состояние котельных в своем регионе.

"Действительно, не все должны думать о развитии, некоторые должны заботиться просто о функционировании, а в развитие пусть не лезут", - заявил в ответ Княгинин.

На этом фоне единодушными можно назвать обсуждения специалистов в области иностранных инвестиций в Россию. Представители западных фондов и российские эксперты сошлись на том, что свободных денег сейчас в принципе очень мало, но разошлись в перспективах вложений еще оставшихся доступных средств на российский рынок.

"Представьте себе тех, кто в Европе думает о рынках для инвестиций, например, руководителя европейского банка, - говорит Максим Стерлягов, управляющий партнер Asset Management Group. – Он видит оживление на рынках Франции, Германии или Японии, но инвестиции в Россию для него – настоящее самоубийство".

Однако остальные сошлись в том, что российский рынок в отличие от американского не перегружен долгами, в частности кредитами физических лиц так, как например, США. По мнению Дэвида О'Хара, главы O'Hara Real Estate, все дело только в том, что никто из западных фондов не хочет быть первым инвестором в Россию.

Кроме того, настоящее падение рынка в России – не так глобально, как кажется. "Здесь не успели надуть такой большой пузырь, как на Западе, - говорит старший президент Knight Frank Андрей Закревский. - Если брать хорошие проекты (а только их имеет смысл рассматривать), то их очень мало. И продать сегодня такие объекты можно всего лишь на 30-40% дешевле, чем до кризиса. В США это падение почти до нуля".

Он также указал на положительный эффект кризиса для российского рынка недвижимости, заявив, что теперь он переходит к фазе осмысленного развития: "Раньше все строили в расчете на бесконечный рост рынка, спекулируя, - отметил он. – Возможно именно поэтому объекты, одинаковые до кризиса, теперь делятся на хорошие и плохие. Теперь пора понять, что недвижимость – это долгосрочные инвестиции, которые уравновешивают другие более рискованные рынки, например фондовый. И то, что мы строим, остается на века"