Гендиректор "ЮИТ Лентек": "У нас таджиков нет"

"ДП": Каковы ваши ощущения от строительного рынка? Что на нем сейчас происходит?

Михаил Возиянов: В первую очередь я могу судить по нашей компании. Мы понижали цены до октября 2009 года, а с ноября 2009 года начали понемногу повышать, и сейчас они уже на 11% выше, чем в нижней точке. С точки зрения объема сделок начиная с лета 2009 года он стабилизировался, иногда возникают всплески активности покупателей, как, например, в феврале-марте. Сейчас, с нашей точки зрения, ситуация неплохая. Предполагаю, что наметится рост цен в конце этого или начале следующего года в связи с тем, что сейчас растут объемы ипотеки. В Петербурге объем ипотеки во II квартале 2010 года был в 1,5 раза больше, чем в I квартале, и ожидается дальнейший рост. По большому счету ипотека сейчас начинает вытягивать рынок в целом, и я думаю, что в обозримом будущем это повлечет за собой увеличение цен на жилье.

"ДП": Получается, рынок жилья снова зависит от политики банков?

Михаил Возиянов: А ипотека — она больше всего просела в кризис. Если говорить о трех сегментах клиентов, то есть те клиенты, которые покупали за наличные, те, которые покупали на ипотеку, и есть инвесторы. Инвесторы ушли, потому что цены стали падать. Ипотечные клиенты (их было около 20% в среднем по рынку) — их сегмент упал до 2%, в 10 раз объем ипотеки схлопнулся.

А те клиенты, которые покупали на свои и для себя, у них снижение было совсем небольшое. Сейчас начинает восстанавливаться ипотечный сегмент. И он как раз является залогом роста объема рынка и в конечном итоге цен. А когда явно наметятся подъем и рост цен, вернутся и инвесторы. Так же, как они закончили инвестировать в квартиры, когда увидели, что рост цен закончился. Еще одна важная тенденция на рынке — идет дифференциация между жильем внутри города и на КАД. Запускаются крупные проекты — "Северная долина", "Семь столиц", которые фактически расположены на кольцевой дороге. И цена все больше начинает расслаиваться. Там продают дешевле, внутри города — дороже. Думаю, со временем это расслоение цен будет проявляться все явственнее.

"ДП": А внутри города дефицит земли уже остро ощущается? Или еще есть где сносить и копать?

Михаил Возиянов: Еще достаточно большой ресурс в этом отношении представляют собой промышленные предприятия, промышленные территории. Если посмотреть на карту, у нас город как слоеный пирог: центр, а за ним такая серая большая зона. Это все промышленность. А потом идет опять жилая такая застройка. В этой серой зоне можно еще пол-Петербурга построить. Другой вопрос, что это требует комплексного развития территорий, а на это мало кто способен. Жилой дом нельзя построить внутри промышленной застройки. Кроме того, внутри городской черты много бывших земель сельхозназначения. Особенно на юге — там до границы города достаточно далеко еще. Ну и в Выборгском районе еще много земли.

"ДП": "ЮИТ" до сих пор реализовывал сравнительно небольшие проекты — до 50 тыс. м2. А чувствуете ли вы в своей компании силы замахнуться на большой проект?

Михаил Возиянов: Можем реализовать и большой проект. Зависит в первую очередь от инженерной обеспеченности участка.

"ДП": Вы по-прежнему себя позиционируете как жилищный девелопер?

Михаил Возиянов: Да, 90% нашей деятельности — это именно жилищное строительство. Сейчас у нас есть только один нежилой проект — это Горелово, индустриальный парк, в котором расположены логистические и производственные комплексы. Мы закончили там строительство завода "Атрия" в этом году, сейчас идет строительство производства упаковки для косметики для компании "Дермосил".

"ДП": А нестроительные направления "Юит" способны стать в России сопоставимыми со строительным?

Михаил Возиянов: Грубо говоря, в "Юит" два больших бизнеса: строительный и… IT?

"ДП": Не совсем. Этот бизнес делится на два направления: эксплуатация зданий и подряды на обустройство инженерных систем и их эксплуатации. Там как раз идет смычка, потому что инженерная составляющая в этих зданиях очень большая. Так и называется этот сегмент — building systems.

Михаил Возиянов: Наша компания "ЮИТ Петер" работает у нас как подрядчик и монтирует все инженерные системы наших жилых зданий. Это направление очень перспективно. Что касается эксплуатации коммерческих и промышленных зданий, то здесь, в России, этот рынок пока не развит. Услуги не востребованы рынком. В большей степени сейчас свои здания все еще продолжают эксплуатировать собственники. Для этого, как правило, свои инженерные службы создаются, традиционно по советской схеме. В Скандинавии эта функция обычно передается на аутсорсинг. Наверное, это вопрос времени.

"ДП": К вам не очень много исков в арбитраже. Как вам это удается?

Михаил Возиянов: У нас нет долгов, все заимствования идут из концерна, мы не занимаем в местных банках. Соответственно, у нас и не могло здесь быть каких-то проблемных ситуаций с банками. А перед подрядчиками, поставщиками, клиентами обязательства мы выполняем.

"ДП": "ЮИТ" работает по 214-му закону. Не испытываете ли вы неудобств от того, что у дольщиков по нему слишком много прав?

Михаил Возиянов: Это не слишком обременительно, если компания нацелена на качественную работу. Если цель иная, то, конечно, сложно задумываться о дольщиках. Если компания занимает сбалансированную позицию, понимает, что есть обещания, которые надо выполнять, сроки, которые надо соблюдать, то я не вижу какой-то сложности в соблюдении тех требований, которые в этом законе есть. Он достаточно жесткий в плане схем работы и ответственности. Но я не считаю, что он невыносим. Надо просто аккуратно работать и выполнять свои обещания.

"ДП": Вы 9 лет проработали в RBI. Кем сейчас является для вас эта компания? Это партнер, контрагент, конкурент, или вы вообще не пересекаетесь?

Михаил Возиянов: Это просто мои бывшие коллеги, к которым я хорошо отношусь, с которыми мы развивали бизнес. Часть из них перешла со мной и работает здесь. Поэтому скорее связывают хорошие личные отношения, не более того.

"ДП": Сильно ли вам пришлось обновлять команду, когда вы пришли в "ЮИТ"? Или вы сами органично вписались в сложившийся коллектив?

Михаил Возиянов: Кто-то перешел со мной из RBI, кого-то мы пригласили из других компаний. Кто-то здесь остался из тех, кто работал ранее. Большинство менеджеров, которые здесь работали, так и продолжают работать. В основе своей команда не изменилась. По крайней мере непосредственно стройкой по-прежнему управляют финны.

"ДП": Но были и те, кто не захотел работать с вами и ушел?

Михаил Возиянов: Дело не в желании или в нежелании. Всегда, когда приходит новый руководитель, у него есть свое видение и способы ведения дел, которые не всех устраивают. Или руководителя не устраивает, как кто-то ведет дела. Поэтому какое-то обновление всегда происходит при смене руководителя. Объективно. Но революций здесь не было, большинство топ-менеджеров сохранили свои позиции.

"ДП": А с финнами легко работать?

Михаил Возиянов: Требуется время, чтобы понять разницу в культурах и подходах. Несмотря на географическую близость, все-таки финская культура от нас дальше, чем, скажем, немецкая или английская, как это ни удивительно. К примеру, финское общество не иерархично, там люди привыкли к самостоятельности: самим принимать решения, самим отвечать за эти решения. Поэтому очень многое строится на доверии, и, как правило, контроль, к которому привыкли мы в России, воспринимается скорее с подозрением, чем с приветствием.

"ДП": То есть вас никто не контролирует?

Михаил Возиянов: Нет, не меня, а я. У меня же подчиненные - финны.

"ДП": И вы не можете их контролировать?

Михаил Возиянов: Нет, почему же, могу. Просто требуется налаживать те механизмы, которые культурно приемлемы. Ведь на самом-то деле менеджеры мыслят одинаково рационально. Нацеленность у всех на один и тот же результат. А вот способы достижения этого результата разные. Грубо говоря, у нас, если ты поставил задачу, то потом несколько раз проконтролируешь по ходу дела, особенно если она длинная, например на год. Как идет процесс, не пошло ли что-нибудь не так, не отклонился ли сотрудник от поставленной задачи. В Финляндии, как правило, им ставят задачу на год и через год приходят и смотрят результат. Это совершенно разные подходы, как вы понимаете. Но когда это происходит в России... Среда здесь совершенно другая. Здесь гораздо тяжелее через год быть в том месте, где ты наметил. Поэтому мы нашли оптимальное число контрольных точек, которые позволяют более четко отслеживать выполнение задач. И в том числе мы помогаем им отслеживать работу своих подчиненных. Потому что они, в свою очередь, не привыкли контролировать так часто, они привыкли доверять до конца. И теперь они сами так же контролируют…

"ДП": … своих русских подчиненных?

Михаил Возиянов: Да.

"ДП": Или таджиков?

Михаил Возиянов: Нет, россиян. Таджиков у нас нет.

"ДП": А вообще с момента вашего вступления в должность вы многое изменили в компании?

Михаил Возиянов: Мы многое поменяли с точки зрения маркетинга. Раньше работа велась, с моей точки зрения, недостаточно активно. В Финляндии в корне по-другому строится работа. Потому что там, как это ни удивительно для нас звучит, почти все квартиры в доме продаются до начала его строительства. Там компания открывает продажи, люди бронируют, и, после того как забронировано 50-70%, начинается строительство. У нас совершенно другая ситуация - на практике вообще невозможно достичь таких показателей. Запуская стройку, нам нужно более активно искать клиентов, активно работать по их привлечению. Очень качественной должна быть работа по клиентскому сервису. Вот это мы и корректировали в компании.

Что до самого продукта, который мы строим, его характеристик — мы ничего не меняли. Мы строим по финским стандартам. Посмотрели на эту ситуацию еще раз и посчитали, что лучше оставить так. Потому что это следующий шаг для развития строительного рынка в России. Рано или поздно все придут к этим стандартам, и зачем нам сейчас делать шаг назад, если мы уже их достигли? Это было бы неразумно.

"ДП": Предлагают ли вам другие компании купить у них участки?

Михаил Возиянов: Мы смотрим сейчас на ряд участков. Компании по-разному оценивают рынок. Кто-то, пройдя через кризис, набрал силу, а кто-то, наоборот, понял, что не хочет больше этим бизнесом заниматься. Поэтому игроки выходят с рынка таким образом.
После того как участки проданы, остается фактически только персонал уволить, это же бизнес такой: люди и участки — основные активы.

"ДП": Сейчас у небольших застройщиков есть мнение, что участки в городе невозможно купить. Вы согласны с этим?

Михаил Возиянов: Нет, я думаю, это не так. На торгах, если посмотреть последний год, продавались либо небольшие участки, которые действительно в принципе неплохие, либо очень большой участок под комплексное освоение, который надо инженерно и градостроительно готовить. Конечно, это не участок для небольшой девелоперской компании. И понятно, что небольшим девелоперам сложно приобрести большое промышленное предприятие. Даже небольшое промышленное предприятие — это все равно большие деньги. Конечно, если говорить об инвестициях в несколько десятков миллионов долларов в один участок, то это единичные компании себе могут позволить в Петербурге.

И, конечно, если этих денег нет, то гораздо сложнее найти участок. Потому что конкуренция за маленькие участки, которые стоят по $5 млн, гораздо больше.
Впрочем, большинство девелоперов в ходе кризиса столкнулось скорее с избытком земельного банка и недостатком ликвидности, чем с обратной ситуацией.

"ДП": Как вы относитесь к идее вместо инвестиционных, денежных аукционов предлагать девелоперам соревноваться за участки путем понижения цены будущей продажи квартир?

Михаил Возиянов: В Финляндии есть такая система. Застройщики говорят, какой процент квартир они готовы передать городу по определенной цене. Эта система и здесь может быть, почему нет? С точки зрения государства, идея хороша, потому что не приводит к такой инфляции, как денежные аукционы.

"ДП": В целом для общества это неплохо. А для девелоперов это просто вопрос экономического расчета.

Михаил Возиянов: Если скажут: по 44 тыс. рублей, по цене Минрегионразвития, надо отдать. И идет торговля за процент: какой процент площадей кто готов отдать по такой цене. Это те же торги, все равно будет какая-то рыночная торговля. Но для общества это может быть и лучше, потому что часть квартир уйдет именно по этой цене. Здесь есть плюсы. Особенно если город будет такие объекты обеспечивать инженерией. Эта смычка была бы наиболее эффективной. Фактически мы это видим на "Северной долине", когда они продают жилье по 44 тыс. рублей городу, а город финансирует инженерию.