Преждевременное усечение

Наиболее бесполезными сегодня принято считать офисы. Хотя спрос на них постепенно растет.

В мировой практике в состав МФК чаще всего включают торговлю, офисы и жилье или гостиницы. Они обеспечивают более эффективное использование земельного участка и поддерживают деятельность друг друга. Согласно данным американского Urban Land Institute, МФК должен включать в себя не менее трех функций, приносящих значимый доход. «Как правило, доля каждой функции в проекте составляет не менее 20%, -- говорит генеральный директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер. -- К тому же функции в составе МФК должны быть тесно интегрированы, физически и функционально. В том числе непрерываемыми пешеходными соединениями».

МФК по-петербургски

В Петербурге подобных классических МФК немного.

К полноценным МФК можно отнести «Москву» (гостиница, офисы, торговля и развлечения) и «Толстой-сквер» (фэшн-галерея, офисы и театр). С некоторой натяжкой к МФК можно также причислить комплекс «У Ростральных колонн», «Гранд Каньон», комплекс у Московских ворот с гостиницей Holiday Inn и проект «Невский плаза».

Из-за отсутствия единой классификации в Петербурге к МФК часто относят проекты с сочетанием двух функций, каждая из которых достаточно значима в рамках проекта. Чаще всего это торгово-офисные комплексы. Например, River House, «Эврика», Atlantic City, «Сенная площадь», «Румба», «Гулливер», Renaissance Hall, «Лидер». «Относить их к полноценным МФК нельзя», -- уверен Николай Вечер.

Еще несколько объектов, сочетающих две функции, находятся в стадии реализации. Это «Стокманн Невский Центр» и «Ренессанс Корт Ярд» на Лиговском. Ряд проектов находится в стадии разработки. Так, SRV Development планирует развитие территории в Красногвардейском районе на пр. Шаумяна. «Там разместятся торговые помещения, офисы, жилье, возможно, гостиница», -- предполагает генеральный директор Colliers International Николай Казанский.

Блеск и нищета МФК

Несмотря на несоответствие заявляемому формату, действующие многофункциональные комплексы оказались устойчивы к изменениям конъюнктуры рынка. Бизнес-модель МФК более гибкая, чем у монофункциональных объектов, что позволяет диверсифицировать риски. Даже если одна из частей проекта «проседает», другие составляющие «страхуют» от разрыва денежного потока.

«Гостиницы чувствуют себя лучше и более стабильно по сравнению с офисным и торговым сегментами. Доходы отелей снизились, но показатели рентабельности остались практически на прежнем уровне, -- говорит Николай Казанский. -- На отели есть спрос со стороны международных сетевых операторов, особенно в категории «три звезды». Соответственно, гостиничная функция рассматривается сейчас как эффективная «подушка безопасности» для МФК».

Вместе с тем кризис вскрыл недостатки многих проектов. Некоторые девелоперы «добровольно» сократили срок жизни своих объектов, заложив минимальные параметры. Например, парковочный индекс 1/120 для офисов при сегодняшнем уровне конкуренции, когда многие проекты имеют 1/75, является слабой стороной, усложняет привлечение арендаторов. Экономия в краткосрочной перспективе обернулась проигрышем. Ряд проектов «вымывается» рынком из-за непродуманного местоположения, неудачных объемно-планировочных решений, несогласованности функций, смешения потоков.

Торопятся?

С падением спроса на коммерческую недвижимость девелоперы МФК стали сокращать объемы нежилых площадей или, как минимум, подумывать о реконцепции проекта.

Больше всего девелоперы разочаровались в офисах. По словам руководителя отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зоси Захаровой, в некоторых находящихся в стадии реализации проектах девелоперы сокращают офисные пространства.

«К примеру, проект МФК на пр. Кима, 19, инвестором которого выступает ГК «Балтийский монолит», в этом году был подвергнут реконцепции, -- говорит Зося Захарова. -- Было принято решение о сокращении офисной составляющей».

Другим примером является реконцепция проекта развития территории в районе ул. Шкапина и Розенштейна. Изначально там планировался деловой квартал. Но в текущем году девелопер изменил концепцию, и вместо строительства офисного квартала территория будет развиваться как жилой массив. «Это связано в первую очередь с тем, что жилье покупать будут всегда, а офисов сейчас и в ближайшей перспективе -- переизбыток», -- объясняет старший аналитик отдела консалтинга ASTERA Евгения Буторина.

Для будущего

Впрочем, в Colliers International отмечают, что рынок коммерческой недвижимости демонстрирует все признаки активного восстановления.

В офисах уже сегодня сокращаются вакантные площади, что диктует необходимость начинать строительство новых объектов. Аналитики компании прогнозируют, что в течение последующих 1,5-2 лет уровень вакантных площадей будет постепенно снижаться во всех сегментах, и это создает очевидные предпосылки для возобновления новых проектов.

Это должно стимулировать девелоперов к реализации многофункциональных комплексов, включающих в том числе и офисную функцию.

«В любом случае наличие нескольких функций в проекте только повышает его привлекательность и для потребителей, и для собственника, и для будущих инвесторов», -- отмечает руководитель отдела торговой недвижимости компании Praktis CB Катерина Немирова.