На дома нашлась управа

"Деловой Петербург" провел очередное заседание Клуба деловой политики на тему: "Правовое регулирование деятельности по управлению многоквартирными домами". Ключевым спикером мероприятия выступил председатель комитета по собственности Госдумы РФ Виктор Плескачевский.

Организатором мероприятия, прошедшего на площадке БЦ "Биржа", выступило агентство бизнес-коммуникаций DP Media.

На круглом столе обсуждались такие вопросы как реформирование жилищного законодательства в сфере управления многоквартирными домами, взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, контроль за деятельностью УК, а также другие актуальные темы.

Открыл заседание сам депутат Виктор Плескачевский, разработавший поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым управляющие компании будут обязаны вступить в саморегулируемые организации. Он обозначил краткую предысторию управления многоквартирными домами и основные проблемы, существующие в данной отрасли на сегодняшний день.

Виктор Плескачевский: "В жилищно-коммунальном хозяйстве современной России существуют две фундаментальные проблемы. Во-первых, коллективная структура собственности на жилье. Во всем мире подавляющее число зданий имеют одного собственника (90-95% жилья в мире), в остальных 5-10% гражданин имеет право собственности не на квартиру, а на долю в доме. В нашей же стране сложилось так, что у одного дома множество собственников. Системные противоречия сохраняются до сих пор, когда муниципалитет является коллективным сособственником жилья наравне с гражданами. Тогда как очень важно понимать один собственник у жилья или несколько. Понятно, что если он один, то у него в собственности находится каждый кирпич, а если их несколько, то все становится общим имуществом. Договориться между собой десяти собственниками - можно, сотне - сложнее, тысяче - практически нереально.

Вторая проблема состоит в том, что за 80 лет нашего социалистического строя мы потеряли навыки собственника в плане понимания, что собственность – это не только права, но и обязанности. Ко мне в приемную приходит много писем от граждан с жалобами на ЖКХ, но, ни в одном из них нет понимания того, что у собственника есть обязанность содержать своё имущество, и, допустим, вкладывать собственные средства в ремонт дома. В Петербурге приватизация пошла дальше и быстрее всех, но, тем не менее, эта проблема для города также актуальна. Граждане сегодня не готовы в полном объеме нести бремя содержания и основной расчет идет на дотационный механизм".

По мнению Виктора Плескачевского в результате приватизации в России произошло сильное "перемешивание" собственников и сегодня в одном подъезде могут проживать гражданин, готовый оплатить охрану и консьержа, и гражданин, который не способен оплатить даже уборку на своей лестничной клетке.

"Это самая большая проблема, которая требует цивилизованных механизмов решения. Необходимо, чтобы ТСЖ нанимало для управления профессиональную УК. А когда речь касается гражданско-правовых услуг, например, уборки территории, то я считаю, эти услуги может урегулировать ТСЖ в своих собственных интересах", - добавил депутат.

Он также отметил, что внесенный им в начале октября на рассмотрение в Госдуму законопроект (№ 435903-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), определяет УК как субъект, который должен, прежде всего, нести ответственность за соблюдение регламента безопасности. "Сегодня в российском законодательстве проектировщик несёт ответственность за исполнения регламента безопасности знания в процессе проектирования, строитель – в процессе строительства, а в процессе эксплуатации ответственности никто не несёт. Мы построили такую модель, при которой управляющая компания - это не только лицо, которое оказывает гражданско-правовые услуги в конкурентной среде, но и в первую очередь управляющая компания - это субъект ответственный за безопасность здания в период его существования. Принятие законопроекта обяжет управляющие компании не только качественно выполнять свои услуги, но и нести ответственность за безопасность здания, тогда как ТСЖ по закону не может нести ответственность, так как является некоммерческой организацией", - заявил Виктор Плескачевский.

Позицию города по вопросу правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами обозначил Владимир Гайдей, первый заместитель председателя Жилищного комитета СПб.

Владимир Гайдей: "Сегодня в Петербурге управление многоквартирными домами осуществляется ТСЖ на 18% и 72% УК, и все проблемы в этой области вытекают из законодательства. У нас ведь даже не прописано само понятие "управление многоквартирным домом". Что касается модели управления, то мне ближе ТСЖ, так как это абсолютно прозрачная и понятная схема, но достойное управление осуществляется только там, где есть грамотный председатель. К тому же, все, что касается безопасности должно быть в руках профессионалов. Поэтому оптимальным мне кажется вариант ТСЖ с выбором УК. Проблема в том, что управление как таковое противоречиво в том, что с одной стороны – это бизнес, с другой – существенную роль здесь играет социальная составляющая. УК должны балансировать на этой грани и чутко реагировать на проблемы граждан".

По мнению Владимира Гайдея эти моменты должны быть зафиксированы СРО. "Должны быть четко прописаны и вопросы использования того же резервного фонда, взаимоотношения всех сторон, ответственности руководителей, в том числе и использования денежных средств и т.д. Хотя СРО – это, конечно, не панацея от всех бед. Однозначно необходимо рейтингование компаний, так как на данный момент определенных критериев отбора УК нет", - отметил он.

Денис Назаров, исполнительный директор Ассоциации "Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью" высказал мнение, что в данном случае СРО является регулятором рынка: "Порядка 80% жалоб поступает по сфере ЖКХ. Но муниципальные власти не могут ничего поделать, поэтому СРО как бы забирает на себя все эти отношения".

Категорически против резкого изменения законодательства высказался Евгений Пургин, председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере СПб.

Евгений Пургин: "Мы еще не научились жить по этому законодательству, у нас нет судебной практики. Нарабатывали практику с монополистами, и тут же принимается закон, который ставит монополистов выше УК, - сказал он. - Наш город, исходя из популистских каких-то суждений, отказывается решать проблемы взаиморасчетов с монополистами так, как это прописано в постановлении № 37, и все решения у нас исходят, прежде всего, из социальных вопросов. ЖКХ должно стать конкурентоспособным бизнесом». Должен быть период, который позволил бы бизнесу пожить спокойно, используя нормативную базу, к которой мы привыкли, которую мы сами своим участием разрабатывали. Но это долгий процесс".

Также он акцентировал внимание на том, что саморегулирование в области управления многоквартирными домами должно быть добровольным. "Мы сейчас говорим об изменениях в жилищный кодекс, где СРО становится обязательным, но обязательное саморегулирование – это замена того же самого лицензирования, от которого мы и ушли, - отметил Евгений Пургин. - Для защиты от рисков надо развивать институт страхования. Что показало строительное саморегулирование – создали компенсационные фонды, бешеные деньги, каждый кому не лень теперь хочет владеть этими деньгами. Было бы страхование, никто бы не посмотрел на СРО, не было бы скандалов".

Помимо этого он заявил о необходимости создания долгосрочной программы воспитания потребителей в области ЖКХ: "Я не согласен с тем, что образование потребителя должны осуществлять УК за свой счет. Потребитель должен воспитываться с детского сада. Сейчас у жильца нет понимания того, что такое его квартира, собственность, какие права и обязанности у него".

Председателю Ассоциации возразил Дмитрий Сурнин, заместитель председателя Совета "Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью": "Страхование все-таки - это риски от деятельности или риски от состояния? Страхование не урегулирует наш рынок пока мы сами его не урегулируем. Сегодня ситуация такова, как собственники делают вид, что платят, так и УК делает вид, что работает, как УК делает вид, что страхуется, так и страховая компания делает вид что страхует. Рынка-то как такового нет. Через СРО можно урегулировать эти вопросы и показать, что это такое, но потребитель должен выбрать сам".

Со стороны строительного бизнеса выступил Роман Мирошников, исполнительный директор домостроительной компании ЗАО "Ойкумена".

Роман Мирошников: "УК как бизнес мы не рассматриваем. Я с удовольствием отдам жилье в управление компании, которая будет так же относится к тому, что я построил и не испортит мое имя. Сейчас в России регулирование и законодательная база сегодня таковы, что мы работаем по принципу "тришкина кафтана", то есть мы все время латаем дыры. Невозможно рассматривать проблему управления жилыми домами в отрыве от градостроительного кодекса, жилищного и других сфер деятельности, которые начинаются со стадии строительства до ввода в эксплуатацию. В итоге пока заключаешь договор с энергоснабжающими организациями, передаешь дом, переходишь на заключение договора по тарифам для населения, проходит от трех месяцев до полугода, а разница в тарифах между строителем и жителем существенная. Мы были вынуждены компенсировать 2,5 млн руб."

От добавил, что сегодня при сдаче объектов в лучшем случае продается 30-40% квартир, и, соответственно, компания-затсройщик становится через месяц абсолютным собственником объекта, а через один – два месяца ей необходимо заключать договора.

Проблему реализации профессионального управления многквартирынми домами в центральной части Петербурга поднял Владимир Семенов, президент Ассоциации ТСЖ Центрального района.

Владимир Семенов: "Говорят, что УК жаждут обслуживать дома. Но старый фонд обслуживать никто не хочет. Потому что это объект, который имеет нулевую информацию о себе. ТСЖ были созданы в старом фонде, так как люди подошли к какой-то определенной черте. дальше которой уже было небезопасно идти. Жилищный кодекс говорит о том, что ТСЖ создаются для того, чтобы повысить комфортность и безопасность для проживающих, что и послужило толчком к их созданию. Управляющим же компаниям не интересен старый фонд, так как он коммерчески невыгоден. Тем, кто живет в старом фонде не интересно иметь дело с УК, т.к. затраты, которые будет нести ТСЖ очень высоки. ТСЖ с огромным энтузиазмом восприняли ту программу, которая касалась капитального ремонта по федеральной программе. Собственники не настолько примитивно устроены, не все изучают законы и это нормально, поэтому должны быть создана соответствующая система информирования. Но если УК придут в старый фонд, они столкнуться с огромной проблемой – вопросами эксплуатации здания".

Он отметил, что на сегодняшний день сложилась практика не иметь УК в старом фонде, а заключать договора на эксплуатацию домов в части тех вопросов, которые необходимы для поддержания качества функционирования дома, а также заключать прямые договора с ресурсоснабжающими и другими организациями, чтобы не зависеть от УК.

По словам Владимира Семенова Ассоциация ТСЖ Центрального района сейчас разработала продукт страхования управленческих ошибок ТСЖ на год. "В тех домах, где проведен капремонт, это достаточно удобоваримая величина на 1 м2, - сказал он. – ТСЖ является заказчиком услуг УК, и оно вправе отказаться от них. Иначе необходимо отменить Жилищный кодекс и вернуть всех в исходное состояние – отдать в жилкомсервисы".

Мнение

Беслан Берсиров, заместитель генерального дирректора ЗАО "Строительный трест":

"Позиция застройщика в вопросе правового регулирования деятельности управляющих компаний и ТСЖ проста: нам необходима профессиональная компетентная организация, которой мы могли бы передать дом сразу после ввода в эксплуатацию. Жильцы новостроек не должны становиться заложниками правового вакуума, им необходимо быстро решать насущные вопросы, заключать договоры на тепло и водоснабжение, на вывоз мусора и так далее. Всеми этими вопросами должны заниматься профессиональные управленцы. Если контроль над управляющими компаниями будет осуществлять СРО — прекрасно! Пока что эту роль часто на себя вынуждены брать застройщики, хотя наша прямая задача — только качественное строительство и своевременная сдача объектов. Сегодня в сфере управления многоквартирными домами нет должного порядка, и можно вспомнить массу случаев, когда к власти в доме приходили недобросовестные собственники, преследующие собственные интересы, а не интересы жильцов. Ничем хорошим для дома это не заканчивалось. Самый лучший проект, с прекрасными изначальными характеристиками и отличным качеством строительства, за несколько лет можно довести до плачевного состояния. Ответственный застройщик такого допускать не должен. Тем более, что в течение пяти лет мы несем гарантийную ответственность за объект строительства. Не говоря уже о том, что комфортное проживание в сданных домах — залог доброй репутации компании-застройщика в глазах будущих клиентов".

Просмотреть видеосюжет о встрече Вы можете здесь.

Свои предложения по темам будущих мероприятий, а также пожелания с какими членами Совета федерации РФ Вам было бы интересно и полезно встретиться присылайте на адрес: dpmedia@dp.ru.