Гениальные сельские планы

Именно на этом заседании клуба стало известно о том, что в Петербурге началась очередная корректировка генплана и она будет не быстрой, а поправки от частных инвесторов пройдут с трудом. "ДП" уже опубликовал ряд материалов, в которых проясняется отношение к корректировке как со стороны властей (подробно об этом вы можете узнать здесь), так и бизнеса и градостроительных экспертов (читайте ооб этом здесь).

Отдельную роль в генплане отводят и комплексной застройке городских территорий. При этом схема взаимодействия между властью и бизнесом оставляет у застройщиков еще много вопросов. Ответы на свои вопросы и пытались найти руководители ведущих городских девелоперских холдингов, напрямую общаясь с вице-губернатором СПб Романом Филимоновым на заседании Клуба деловой политики "ДП", посвященном проблемам и перспективам комплексного освоения территорий. Мероприятие, организованное агентством DP Media, состоялось на площадке БЦ "Сенатор".

В начале заседания Роман Филимонов обозначил политику СПб и свое видение основных направлений комплексного развития города: "Начиная с 2006 года проведено большое количество торгов по комплексному освоению новых территорий, в том числе и застроенных территорий. Сейчас под комплексное освоение в Петербурге предоставлено 1913 га, и на сегодняшний момент половина из этих территорий ужеимеет градостроительную документацию. Потенциально может в проектах комплексного освоения общий объем улучшений может составить около 10 млн м².
Потребность привлечения средств частного капитала к решению вопросов подготовки территорий и последующего жилищного строительства велика. Комплексное освоение может быть не только государственным, не только в рамках Земельного кодекса. У нас, например, есть большие запасы земель сельхозназначения, которые тоже подлежат комплексному освоению.
В этом году город планирует комплексно осваивать территории под малоэтажное строительство. Общий запланированный объем порядка 273 га, но, так как строительство малоэтажное, то это будет порядка 1 млн м² жилья.
Оптимальный вариант для реализации проектов комплексного освоения - ГЧП. У нас есть предложения от ряда фирм, в том числе и зарубежных, которые предлагают свои услуги по строительству объектов социальной инфраструктуры на условиях ГЧП, с последующим выкупом и передачей объекта в бюджет. Говорят, что в Швеции на условиях ГЧП построены даже тюрьмы".

Если проекты комплексного освоения незастроенных территорий не затрагивают ничьих интересов, то куда более сложными являются проекты, реализуемые на застроенных территориях и в исторической части Петербурга, которая находится в зонах охраны, где градостроительная деятельность очень ограничена и возможно лишь приспособление в рамках существующей архитектурной среды или в зонах регулируемой застройки. Но в то же время незастроенных территорий в городе практически не осталось, поэтому рано или поздно застройщикам придется решать проблемы развития центральной части СПб.
"Комплексное освоение в центре ограничено ПЗЗ и законом об охранных зонах, - заявил Роман Филимонов. - Руководителям компаний не надо бояться встречаться с населением, с представителями общественности. Среди них, конечно, есть неконструктивно настроенные, есть откровенные вымогатели, но есть те, кто действительно беспокоится за судьбу и облик города".

По словам генерального директора ООО "СПб-Реновация" Артура Маркаряна если девелопер хочет получать участки на торгах в оптимально быстрые сроки, то они, конечно, будут недорогими, но в дальнейшем придется тратить средства на их, например, инженерную подготовку. "В итоге суммы могут получиться гораздо большие, чем если бы участки покупались после их подготовки государством через какое-то время. В Лондоне станция Кинг-Кросс развивается 25 лет, происходит ее реновация, город ее готовит и кусками продает, и стоимость их сумасшедшая. На подготовку к Олимпиаде в Швеции ушло 10 лет и немало госсредств. Нужно понимать, что либо мы делаем все сами, но быстро, либо государство, но уже совершенно по другой цене", - добавилАртур Маркарян.

По мнению генерального директора ГК "ЦДС" Михаила Медведева, на сегодняшний день не все застройщики могут осваивать большие территории, предоставляемые обычно под комплексное освоение.

"Территории необходимо нарезать на более мелкие по площади кусочки и кварталы, - заявил он. - Есть два замечательных примера - Северо-Приморская и Южно-Приморская части - участки, которые полностью были инженерно подготовлены и продавались по полным пакетам. Отстраивали их сразу ряд застройщиков, то есть они выкупали на торгах не всю территорию целиком, а по частям".

Президент холдинга "Империя" Андрей Фоменко заявил, что основная проблема застройщиков - быстрые изменения в законодательстве. "Мы согласовываем один проект, начинаем строить по одним правилам и в итоге завершаем строительство по третьим", -- сказал он.

Роман Филимонов, в свою очередь, отметил, что эта проблема порой принимает анекдотичные формы. "Например, мы полгода с КГА вырабатывали методику, как выдавать градпланы на линейные объекты, чтобы это был документ, а не фикция. И тут Госдума заявляет, что этого делать не надо, но тут же следующим пунктом приписывает, что нужны проекты планировки и проекты межевания, - поделился опытом вице-губернатор. - Это осуществимо в рамках одного квартала. Представляете себе газопровод, который идет по шести регионам, по 120 муниципальным образованиям. И что, в каждом МО надо сделать проект планировки и проект межевания?"

На вопрос застройщиков о внесении изменений в генплан Роман Филимонов ответил, что на сегодняшний день не накопилось достаточного объема для таковых. "Генплан - это не картинки функциональных зон, а сбалансированный документ, в котором присутствует объективный расчет того, как город развивается. Об этом часто забывают", - заявил вице-губернатор.

Он также добавил, что если инвестор хочет развивать какую-то определенную территорию, то для этого существует отлаженный механизм - подготовка пакета документов через Управление инвестиций и торги.

"Существуют трудности с наложением графиков совместной работы по обеспечению проекта водой, канализацией, электричеством, теплом. Вся инфраструктура должна быть реализована к моменту сдачи. Проблема комплексного освоения территорий - это сведение в единое целое инженерных решений, социальной инфраструктуры, архитектурных решений. Чем больше участников процесса, тем дольше решаются эти вопросы. Но с точки зрения покупательнйо способности такие проекты востребованы, и у города много территоррий, которые потенциально могут быть застроены, - заявил генеральный директор компании Setl Сity Илья Еременко. - На сегодняшний день нет четких взаимодействий между девелоперами и городом, и от этого многие проекты комплексного освоения находятся в подвешенном состоянии. Если город не будет решать вопросы строительства объектов соцкультбыта, мы вынуждены будем сами их реализовывать, но пока непонятно, как они будут передаваться бюджету. Необходимы четкие договоренности между сторонами. Девелопер строит - город выкупает".

По словам директора петербургского филиала ООО "Крафт Фудс Рус" Андрея Куценко, сложности с подключением существуют даже при вложении в них частных средств. "Наш завод расположен на границе СПб и ЛО. Мы уже инвестировали порядка 50 млн рублей в строительство водоотвода и готовы вкладывать в развитие сетей, - заявил он. - Нам отказывают в доступе к инженерной инфраструктуре, ссылаясь на то, что завод находится формально на территории ЛО".

Участники круглого стола единогласно заявили, что для реализации проектов комплексного освоения необходима госструктура либо какое-то иное ведомство, на которое легли бы функции координации вопросов, начиная с градостроительной документации до согласования с федеральными ведомствами.

"Проблему координации необходимо решать хотя бы в имеющихся уже структурах КГА. Потому что зачастую, когда обращаешься с вопросом по объекту и спрашиваешь, почему допустили то, что изначально было некорректно, слышишь в ответ лишь: "Так получилось", - заявил Дмитрий Навара, директор по развитию ОАО "НП «Баррикада".

От генерального директора СК "Арсенал недвижимость" Виктора Лаптева поступило предложение создать структуру госплана, в совет которого бы входили представители бизнеса и власти. "Эта структура собирала бы информацию, кому сколько надо мощностей, соединяла эту функцию с застройщиками, чтобы те могли как-то строить те же школы и детсады и т.д.", - добавил он.

В продолжение градостроительной темы в рамках Клуба деловой политики и Архитектурного клуба "ДП" планируется ряд круглых столов. Свои предложения по темам, а также пожелания по участию можно направлять на адрес: dpmedia@dp.ru