Что нам стоит дом достроить

В последнее время в Петербурге для обслуживания интересов этой «самой обездоленной социальной группы» сформировалась целая плеяда общественных организаций, юридических фирм и частнопрактикующих адвокатов.

И это немудрено: строительный рынок изобилует проблемами, а люди, годами ожидающие купленные в долевку квартиры, готовы раскошелиться, чтобы чувствовать себя более уверенно в отношениях с застройщиками. По самым скромным подсчетам, покупатели проблемных квартир на первичном рынке недвижимости Петербурга отдают в руки юристов около 100 млн рублей в год.

Классика жанра

Один из вопиющих долгостроев Петербурга -- жилой комплекс «Охта-модерн» на Большеохтинском пр. Его еще в 2005 г. начало строить ЗАО «ИВИ-93». Но компания обанкротилась, и все четыре дома (два на нулевом цикле и два в 95%-ной готовности) отдали на достройку новому застройщику -- ООО «Балтжилинвест».

Но, вместо того чтобы быстро достроить дома, компания завязла в согласованиях в Смольном: дело в том, что стройка велась без разрешения на строительство и даже без согласованного проекта. 400 дольщиков, по 5 лет ожидающих ключи от квартир, пытаются привлечь внимание к своей проблеме. Они заспамили жалобами твиттеры президента России Дмитрия Медведева и вице-губернатора Петербурга Михаила Осеевского, забросали запросами Смольный и прокуратуру. Но пока все безуспешно. Застройщик в очередной раз сорвал сроки достройки и просит их перенести.

Классификация

Людей, которых можно назвать обманутыми дольщиками, в Петербурге насчитывается, по разным оценкам, от 2 до 3 тыс. человек. Это самая отчаянная категория покупателей жилплощади, попавшая в самое плачевное правовое положение: застройщик -- банкрот, дома нет, и есть риск, что он не будет достроен никогда. Именно эти люди перекрывают трассы, объявляют голодовки и в целом являются бичом Смольного и благодарной аудиторией для оппозиционных политиков.

Другая категория -- это дольщики, попавшие в правовые силки, сплетенные юристами девелопера при составлении договора купли-продажи будущей квартиры. Следуя букве этих договоров (которые называются как угодно, только не договорами долевого участия), чтобы выйти за пределы Закона о долевом строительстве №214-ФЗ, покупатель не имеет права ни взыскать со стройкомпании проценты за просрочку строительства, ни расторгнуть договор без разорительных штрафов. Число таких дольщиков измеряется уже десятками тысяч человек.

Объединяй и властвуй

К кошелькам этих людей протягивает свою руку помощи множество организаций. Громче всех о своих возможностях по спасению дольщиков традиционно заявляют различные общественные организации. Их в Петербурге 12: Общество потребителей СПб и ЛО, Комитет гражданского контроля, Экспертный совет по определению надежности застройщика (ЭСОН) и т.д.

Их услуги наиболее доступны по цене. Но при этом, если общественная организация объединяет под своим крылом десяток-другой недовольных дольщиков одного дома, спокойная жизнь у строителей заканчивается. Начинаются суды, объяснения перед чиновниками, которых общественники засыпают запросами о «неправильной» стройке, а в отдельных случаях -- митинги у стройплощадки.

Общество потребителей существует с начала 1990-х годов. Сейчас оно в основном специализируется на помощи людям в получении квартир или компенсаций от застройщика за неисполнение или некачественное исполнение обязательств. Эта организация основывается на том, что дольщики -- это потребители на рынке жилья, а потому их защищает закон о защите прав потребителей. За годы работы общество проконсультировало более 20 тыс. дольщиков и выиграло несколько сотен судебных споров с застройщиками.

«На самом деле в последнее время мы не делаем упор на судебную практику, -- говорит руководитель юридической службы комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и Ленобласти Екатерина Мителева. -- Наоборот, мы стараемся отговорить людей, желающих идти в суд на этапе строительства, от этого шага. Дело в том, что если застройщик банкрот, то, даже выиграв суд, денег с него не получишь».

Теперь, говорит Екатерина, общество потребителей делает упор на консультации дольщиков еще на этапе заключения договора со строительной компанией. А также ведет постоянный рейтинг потребительского доверия к застройщикам: «Мы всегда знаем, кому из них можно доверять, а кому не стоит».

Если же проблемы с застройщиком все-таки возникли (он обанкротился либо не справился со своими обязательствами), то общество потребителей объединяет дольщиков и помогает им в создании ТСЖ или ЖСК, а затем в переговорах с чиновниками Смольного о передаче дома на достройку самим будущим его жильцам.

За последние 2 года было три таких случая: дольщикам обанкротившегося ЗАО «Фирма «РКГ» был передан дом архитектора Данини в Пушкине, дольщикам РСУ «Фрунзенское» -- дом на ул. Пятилеток, 13, а дольщикам обанкротившегося ЗАО «Источник-строй» -- дом «Кассиопея» в Купчино.

Судебный конвейер

МОО «Гражданский контроль» было сформировано в 2008 г. для контроля над стройками «ЛЭК». Оно обслуживало интересы покупателей, желавших расстаться с одиозным застройщиком. Затем организация переключилась и на других девелоперов (в первую очередь -- ДСК-3). За 2 года работы она выиграла более 30 исков. Как говорит юрист МОО Антон Зачепа, за это время в петербургских судах сложилась устойчивая судебная практика по искам о расторжении договоров с застройщиком без штрафов: «3 месяца нужно на получение судебного решения, еще 1,5 месяца -- на работу с судебным приставом. Через 4,5 месяца деньги у вас в кармане».

По его словам, все его клиенты заключали со строительными компаниями предварительные договоры купли-продажи. Эти договоры давно стали притчей во языцех: они составлены так, что все риски строительства фактически несет на себе покупатель будущей квартиры. Если же дольщик желает отказаться от покупки и вернуть себе деньги, договор предусматривал штрафы за возврат в 15-20% от суммы сделки. И даже со штрафами забрать удавалось далеко не всем: строители просто не платили.

До кризиса дольщики просто тонули в этих договорных формулировках. Но вал исков, который захлестнул суды в кризис, когда все стройки встали, а цены на жилье поползли вниз, заставил судей разобраться, кто прав, а кто виноват, и сформировать единую практику рассмотрения таких дел.

И оказалось: по Гражданскому кодексу, если в предварительном договоре не указана дата заключения основного договора купли-продажи, то срок действия такого договора ограничен 1 годом. После чего договор утрачивает силу и деньги подлежат возврату. На этом основании суды теперь удовлетворяют практически все иски к застройщикам, которые нарушают сроки строительства.

Честь и этика

Другую касту на рынке помощи обездоленным соинвесторам строек образуют адвокаты. «Мы ограничены адвокатской этикой, поэтому не беремся за дела, которые не имеют судебной перспективы», -- рассказывает о преимуществах своей профессии адвокат Анастасия Баудис.

По ее словам, дольщики, желающие просто забрать свои деньги, -- это лишь вершина айсберга. Гораздо больше проблем у тех, кто все-таки хочет получить свою квартиру. «Пени за нарушение сроков взыскиваются практически влет, по взысканию денег при расторжении договора тоже практика сложилась положительная», -- уверяет Анастасия.

А вот с признанием права собственности на недострой -- а этот иск подается в самой критической ситуации, когда застройщик оказался несостоятельным, -- ситуация неоднозначная. Половина судей такие иски удовлетворяет, а другая -- отказывает.

Особенно если застройщик не находится в стадии банкротства: тогда судьи часто свято верят, что когда-нибудь он исполнит обязательства перед дольщиками и достроит дом. И в иске отказывают.

«Бывает, что даже в одном и том же районном суде два разных судьи судят по-разному. Поэтому в таких вопросах суд пока еще остается похожим на лотерею», -- говорит адвокат.

ООО «Дайте денег»

Некоммерческие организации хотя и зарабатывают на бедах дольщиков и доставляют головную боль строителеям, а все-таки пользуются у последних уважением.

Причина проста: государственный контроль за общественниками настолько силен, что учредить некоммерческую однодневку выходит слишком сложно и накладно.

Зато, уверяют строители, в городе действуют десятки обществ защиты прав потребителей с формой собственности ООО. Среди таких фирм застройщики выделяют два вида: одни собирают деньги с дольщиков, изображают кипучую деятельность, а затем разводят руками: дескать, ничего не вышло.

Другие поступают еще более ловко: находят на интернет-форумах недовольных дольщиков, собирают с них жалобы на застройщика, а затем идут к нему в офис и предлагают выбор.

«Приходил к нам тут в разгар кризиса в 2008 г. один руководитель такой шаражки, -- поведал крупный девелопер на условиях анонимности. -- Говорит: у меня сто недовольных вами дольщиков. Вот от них заявления. Могу дать им ход, направить их в Смольный, в прокуратуру. А могу не давать. Это будет стоить 800 тыс. рублей. Пришлось нашей службе безопасности найти, где этот руководитель проживает, и поговорить с ним по душам у него дома. Он все очень хорошо понял и глупостями больше не занимался».