Компания "БФА-Девелопмент", связанная с семьей экс-владельца ПСБ Владимира Когана, выходит с первым после кризиса крупным проектом в Петербурге.
Как стало известно "ДП", компания "БФА-Девелопмент" разрабатывает проект нового жилого квартала в Петербурге. Он появится на месте бывшей бумажной фабрики братьев Варгуниных на Октябрьской наб., 54. Как известно, компанией руководит почетный строитель России Людмила Коган - жена бывшего директора департамента строительства Минрегионразвития РФ и экс-совладельца ПСБ Владимира Когана.
Как рассказал руководитель проекта - генеральный директор ООО "Дом на набережной" (дочка "БФА-Девелопмент") Артур Бобылев, переговоры по покупке имущественного комплекса на набережной (16,3 га) у ОАО "Фирма "Бумага" и ЗАО "Пламя" шли 3 года и успешно завершились в 2010 году. Сумма сделки не раскрывается. Но, по оценке экспертов АРИН, на момент выкупа участок мог стоить 1,5-2 млрд рублей.
Производство на купленной "БФА-Девелопмент" территории не действует. Все старые промышленные корпуса, за исключением пяти объектов, имеющих статус памятников регионального значения, будут снесены. По оценке экспертов ГК "Размах", стоимость только демонтажных работ составит 15-20 млн рублей за 1 га.
На фото: Россия, Санкт-Петербург. Октябрьская набережная, 54, Невская Мануфактура
Читайте также:
Синопскую набережную штурмуют инвесторы
На освобожденном участке инвестор намерен построить 240-280 тыс. м2 недвижимости, в основном жилье классов эконом и комфорт с сопутствующей инфраструктурой. Разрешенная высота зданий в этом районе - 75 м. По словам Артура Бобылева, под застройку пойдет около 12 га. На оставшейся земле будут улично-дорожная сеть, благоустройство и озеленение. Также зарезервирован участок под школу на 1125 мест, которую будет строить город.
Здания-памятники планируется приспособить под коммерческие функции. Как сообщил Никита Явейн, глава архитектурной "Студии 44" (компания разработала эскиз проекта планировки территории, который проходит процедуру утверждения), в лицевом корпусе фабрики девелоперы хотят разместить универсам, в здании бывшего заводоуправления - детский сад, а небольшие корпуса складского типа внутри квартала приспособить под общепит. "Нынешнее состояние этих исторических объектов плачевное. Они нуждаются в глубокой реставрации", - добавляет сопредседатель городского отделения ВООПИиК Маргарита Штиглиц.
Проект, по плану девелопера, будет реализован до 2017 года. Объем инвестиций в "БФА-Девелопмент" не раскрыли, сообщив лишь, что это будут собственные и заемные средства.
По оценке гендиректора компании "Новый Петербург" Андрея Вересова, вложения могут составить до 8,4 млрд дублей. "Сегодня жилье в этом районе стоит от 70 тыс. до 90 тыс. рублей за 1 м2. Таким образом, продав все заявленные метры, инвестор сможет заработать 16,8 млрд рублей при сохранении существующей конъюнктуры рынка", - подсчитал он.
Протяженность всех набережных Петербурга - около 200 км. В том числе длина Октябрьской наб., которая проходит от Зольной ул. до поселка Новосаратовка, более 5,5 км. Набережные - не только лицо Петербурга, но и перспективные территории для редевелопмента промышленного "серого пояса", который в целом по городу занимает 10,5 тыс. га земли.
“
В Петербурге сохраняется множество промзон, в том числе и на Октябрьской наб., которые не только используются неэффективно, но и портят вид города со стороны Невы. Многие промышленные предприятия морально устарели и получают основной доход от сдачи своих площадей в аренду. Их, конечно, необходимо убирать и на освободившихся участках строить современные жилые комплексы, офисные и торговые здания и объекты инфраструктуры. Октябрьская наб. в плане дальнейшего развития не исключение. Наша компания уже строит здесь комплекс "Ласточкино гнездо" на участке 13 га, который куплен у Минобороны. К 2015 году это место будет украшением города.
Вячеслав Заренков
президент ГК "Эталон"
Только на территории исторического центра (5,8 тыс. га) расположены 200 промышленных предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га. Львиная доля заводских участков имеет выход к воде.
Эксперты указывают на большой экономический потенциал проектов на набережных. "Недвижимость с видом на воду более ликвидна и быстрее продается, - говорит гендиректор ЗАО "Ойкумена" Лев Гниденко. - В среднем срок ее экспозиции на рынке в 1,5-2 раза меньше, чем обычно. Даже несмотря на более высокую цену". По данным эксперта Setl Group Владимира Копылова, вид на воду автоматически повышает цену квартир: в спальных районах - на 10-15%, в Центральном - до 30-40%. Но процесс освоения набережных идет медленно, поскольку вывод промышленности за пределы города - долгое и дорогое удовольствие.
Вывод занимает в лучшем случае 5 лет, отмечает Александр Ольховский, вице-президент ВТБ (компания "ВТБ Девелопмент" реализует в Петербурге проект "Набережная Европы"): "За меньший срок просто не выполнить работы по выводу существующего производства, подготовке новой площадки и строительству на ней новых мощностей, а также по получению всех согласований и строительству новых площадей".
Ускорить процесс, по его словам, могла бы администрация города, если бы предоставила инвесторам промышленные площадки с уже подготовленной инфраструктурой: в этом случае процесс вывода производств сократился бы на 1,5-2 года. "Но эффективных государственных программ в этой сфере нет. А инженерно подготовленная земля на периферии в дефиците", - констатирует Александр Ольховский. Бюджет самого перевода предприятий исчисляется десятками миллионов долларов.
Только рекультивация земли после вывода завода, по данным директора по девелопменту "СПб Реновация" Константина Ковалева, требует от 10 млн до 60 млн рублей на 1 га в зависимости от степени загрязненности. При строительстве на набережных есть и другие сложности. Среди них неустойчивые прибрежные грунты, жесткие нормы строительства в водоохраной зоне, требования по соблюдению высотных и фасадных характеристик новой застройки.
Неудивительно, что позволить себе такие проекты могут только крупные и благополучные компании. А поскольку их число на фоне кризиса сократилось, город пока использует прибрежную "золотую землю" точечно.
“
Будущее набережных, занятых заводами, - редевелопмент. Но реализация масштабных и капиталоемких проектов под силу только крупным игрокам рынка, поскольку на качество и сроки этой работы влияет множество факторов: сложные грунты, перенос производства, работа с собственниками участков, которых может оказаться много. Эффективно решить все эти задачи могут только опытные девелоперы. В нашем портфеле такие проекты есть. Это строительство жилого комплекса "Смольный парк" в излучине Невы и проект на Октябрьской наб., 40-42, где находились производства группы "ЛСР" и где, по предварительным расчетам, появится около 750 тыс. м2 жилья. Непосредственно строительные работы мы планируем начать в 2013 году.
Денис Бабаков
Коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад"
“
Развитие петербургских набережных - это отдельная и важная задача, поскольку это не только свободные территории, но и панорамы города, его лицо. Это перспективное направление девелопмента и одна из реальных возможностей вовлечения в оборот земель "серого промышленного пояса".
Если говорить о рисках застройки таких участков, то они в основном сосредоточены в законодательной области и связаны с параметрами будущего строительства, а также со сроками согласования проектов. Чем быстрее будут установлены четкие правила и требования к таким стройкам, тем активнее девелоперы будут стремиться к их реализации.
Эдуард Тиктинский
Президент холдинга RBI
Сейчас, по данным "Петербургской недвижимости", в городе заявлено около 20 таких строек. Только за 2011 год анонсированы проекты компании Setl City на Ушаковской наб. ( застройки - 200 тыс. м2), холдинга "Мегалит" на месте бывшей гостиницы "Речная" (около 100 тыс. м2) и группы "ЛСР" на Октябрьской наб., 40-42 (750 тыс. м2). Последний проект может составить реальную конкуренцию новому кварталу "БФА-Девелопмент".
Из крупных проектов по соседству также жилой комплекс "Князь Александр Невский" в Рыбацком от компании "РосСтройИнвест" (площадь - 120 тыс. м2) и комплекс "Ласточкино гнездо" от холдинга "Эталон" (площадь - 320 тыс. м2) на Октябрьской наб., 118.
