Несмотря на развитие рынка загородного строительства, девелоперы так и не решили его основную проблему - кто будет строить для них магазины, детские садики и дороги.
Развитые объекты социальной инфраструктуры, включающие частные детские сады, крупные магазины и все остальное вплоть до фитнес-клубов и теннисных кортов, могут себе позволить только элитные или очень крупные проекты. Например, "Золотые ключи" от "Старт Девелопмента", где запланирован детсад, а также в Mistola Hills от RBI.
"При этом большинство проектов, даже очень крупных, сообщают своим покупателям, что детсад или школа находятся в 10-15 км от проекта в соседних населенных пунктах Ленобласти", - отмечает Светлана Московченко, ведущий маркетолог консалтингового центра "Петербургская Недвижимость". По ее словам, даже в комплексе "Кивеннаппа-Север", несмотря на всю масштабность проекта, детсад и школа расположены в поселке Первомайское.
"Многие девелоперы, претендующие на постоянное проживание своих будущих покупателей, вовсе опускают этот вопрос или сообщают, что вся социальная инфраструктура есть неподалеку", - говорит Светлана Московченко. В поселках экономкласса жителям и подавно придется довольствоваться услугами соседних населенных пунктов Ленобласти, а чаще - возить детей в город.
По данным  АН Home estate , лишь около 30% новых загородных поселков оснащены необходимой социальной инфраструктурой. В поселках экономкласса, как правило, минимальный набор дополнительных удобств: закрытая охраняемая территория и магазин. Стоимость объекта с развитой инфраструктурой может отличаться от объекта с аналогичными характеристиками, но без особой инфраструктуры, на 15-20%.
Это касается даже дорог. Евгений Чернега, директор по маркетингу Parabola Group, говорит, что, например, укладка одного только асфальтированного полотна внутри поселка обходится в многомиллионные инвестиции: "А ведь это только малая часть затрат, которые нужно окупить, - добавляет он. - Каждый решает этот вопрос по-разному, чаще всего пытаясь экономить на тех или иных элементах инфраструктуры. Больше всего таких "компромиссов" можно найти в эконом- и комфорт-классах".
Наиболее тяжелая ситуация, как водится, с детскими садикам и школами. Особенно когда речь идет о крупных проектах комплексного освоения территорий (КОТ) с малоэтажной застройкой, коттеджных поселков просто еще не так много.
Из-за большого количества проживающих эти объекты нужны по нормативам. Но строить их за свой счет, а значит, повышать цены, ни один девелопер не решается. Тем более это неразумно сейчас, когда цена сделки со времени кризиса продолжает снижаться.
"Для девелоперов загородных объектов строить садики и школы - просто непосильная ноша, - убежден Дмитрий Майоров, генеральный директор компании "Русь. Новые территории". - Да и жители не готовы содержать такие объекты".
В результате в проектах КОТ девелоперы обычно просто выделяют территорию под школу или детский садик в расчете, что в будущем эти объекты будут построены за счет властей. Так, "ПулЭкспресс Групп" выделила такую зону в проекте "Охтинский парк", компания "Константа" - во Всеволожском районе.
Еще один теоретический выход из ситуации - проекты государственно-частного партнерства (ГЧП), когда объект строится за счет инвестора с договоренностью, что в будущем он будет передан на баланс государства.
Практически единственный такой пример - комплекс компании "Балтрос" в Ижоре. Однако, по мнению экспертов, в Ленобласти закон о ГЧП принят только осенью 2011 года и практики его применения пока нет.
У этой схемы есть свои минусы. Так, Дмитрий Майоров говорит, что пытался реализовать такой проект в Янино: "Власти согласились взять будущий садик на баланс, но предупредили, что, раз он становится муниципальным, в него будут ходить не только жители поселка, но и все, кто захочет из этого района. Разумеется, никто из жителей поселка на это не согласился".
“
Стоимость проектов загородной недвижимости зависит прежде всего от класса поселка. Неудивительно, что в последнее время все большее значение приобретает обеспеченность загородных поселков развитой социальной инфраструктурой. Такое обеспечение не столько увеличивает стоимость конкретного домовладения для покупателя, сколько ускоряет темп продаж или повышает классность поселка.
В поселках более высокого уровня наличие социальных объектов (детской и спортивной площадок, фитнес-центров, ресторанов и т.?д.), безусловно, оказывает значительное влияние на рентабельность и цену проектов. Стоимость таких "благ цивилизации" может колебаться от нескольких сотен тысяч рублей за оборудование детской площадки до нескольких сотен миллионов за строительство фитнес-центра или оборудование набережной.
Классические объекты коммерческой недвижимости в загородных поселках - мини-маркет, аптека, кафе, ресторан, бытовые комплексы и т.?п. Подобные объекты изначально не рассчитаны на получение дохода, так как основной целью является повышение классности поселка. Наиболее востребованным объектом является мини-маркет, который, как правило, размещается около въезда в поселок.
Мария Матвеева
генеральный директор девелоперской компании "Созвездие"
Наличие в поселке магазинов, ресторанов и других объектов обычно тоже зависит от уровня поселка. Но в любом случае эти затраты также ложатся на плечи жителей. "Нормальный магазин (на уровне "Пятерочки" или "Магнита") будет рентабельным, только если будет располагаться на границе поселка, будет доступным не только для его жителей. Иначе все превращается в обычный ларек", - говорит Дмитрий Майоров.
Обеспеченность социальными объектами, дорогами, транспортом и другой инфраструктурой беспокоит игроков загородного девелопмента, но многие из них уверены, что все это решится со временем. Так, депутат Законодательного собрания области Владимир Петров заявил: "Важно начать строить, а там посмотрим".
