Что можно отреставрировать и реконструировать в Петербурге за 4 трлн рублей

Все познается в сравнении. Озвученные губернатором Петербурга Георгием Полтавченко более чем 4 трлн рублей - это вдвое больше оборонного бюджета страны и столько же, сколько уходит на социальное развитие всей России в 2014 году.

По данным КЭРППиТ , в границах исторического центра Петербурга расположено 10 842 здания, из них 1523 памятника. При указанном бюджете на каждый дом получается 387 млн рублей. Между тем на многолетнюю реконструкцию такого знакового объекта, как Елисеевский магазин, было потрачено 130 млн рублей - сумма солидная, но она в несколько раз меньше в сравнении с теми затратами, которые при принятии концепции тотальной реставрации власти смогут потратить на каждый рядовой дом.

По словам Адри Хугланда, владельца строительной компании А3 Hoogland, строительство нового здания в историческом центре европейского города обходится в среднем в 1700 евро за 1 м2, а полная реставрация исторического здания - примерно в 3400 евро за 1 м2. Получается, что по европейским меркам заявленного властями бюджета хватит на тотальную реставрацию почти 11 тыс. домов при их средней площади 2700 м2.

Очевидно, что всей заявленной суммы бюджет города, даже с помощью федерального, потянуть никак не может: ее реализацию без вливания частных инвестиций представить попросту невозможно. Так, планируется, что в период с 2013 по 2018 год только на реконструкцию кварталов Коломны и Конюшенной пл. нужно будет направить 69 млрд рублей. Реконструкция следующих пяти кварталов обойдется еще в 360 млрд рублей. Из этих денег город внесет всего 200 млрд рублей. Остальное - федеральные и частные инвестиции.

Путь №1: сохранение статус-кво

В историческом центре Петербурга сегодня разрушено или почти разрушено большое количество зданий, реконструировать которые, несмотря ни на какие громкие заявления, у города денег нет. Частные же инвесторы, без которых центр города не спасти, неохотно берутся за такие дома, видя не слишком удачный опыт коллег.

"Вкладывая средства в какой-то дом или участок, я получаю кота в мешке, так как понятия не имею, что Смольный разрешит или запретит с ним делать", - так на условиях анонимности описал нынешнюю ситуацию глава крупной инвестиционной компании.

Формулировки того, какие именно работы и при каких условиях можно выполнять, весьма расплывчаты. На многие вопросы нет четких ответов. Например, если здание разрешат снести, необходимо ли потом воссоздавать его в точности или можно обойтись повторением исторического фасада? Отдается ли при запрете полного сноса приоритет сохранению и реставрации фасада - и можно ли тогда реконструировать внутреннюю отделку по своему усмотрению? Более того, в законодательстве четко не прописано, как застраивать существующие пятна уже разрушенных домов: строить здания с современным дизайном, стилизовать их под классические примеры архитектуры Петербурга либо же создавать здания полностью по историческим рисункам и чертежам.

Пока инвестор пытается добиться от всевозможных инстанций согласований на разработанный проект, внести в него огромное количество изменений, согласовать с городом все разночтения и противоречия, подходит срок сдачи объекта, и город, который сам довел этот процесс до абсурда, может расторгнуть инвестиционный договор.

Если добавить к этому активное сопротивление общественности, которая не верит властям при любом строительстве и реконструкции, то кроме затрат и нервов инвестору ничего не гарантировано. "Помимо преобразования полузаброшенных промышленных территорий, давно ассоциирующихся с трущобами, важны задачи регенерации центральных районов, расселения коммуналок и реконструкции старого жилого фонда, - говорит гендиректор компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Михаил Возиянов. - Главное - чтобы условия градостроительной деятельности не только в центре, но и на любых территориях города были в законодательном отношении четко регламентированы и предсказуемы для строителей, девелоперов и горожан".

Путь №2: контекстуальная архитектура

Все большую популярность во всем мире сегодня набирает контекстуальная архитектура, то есть возведение в центральных кварталах современных зданий, которые не противоречат исторической застройке.

"В историческом центре Амстердама можно увидеть множество новых сооружений, например здание Национального банка Голландии, - рассказывает Адри Хугланд. - Конечно, гораздо проще, выгоднее да и безопаснее построить здание из современных материалов с учетом последних технологий, чем реконструировать обветшалый особняк XVIII века. Новые постройки мы либо стилизуем под старину, либо оставляем явно современными, но не нарушающими окружающий архитектурный контекст. Реставрируются лишь те здания, которые обладают безусловной исторической ценностью для города".

Во многих крупных городах Европы вопрос сохранения исторического центра является приоритетным, и в самых эффективных решениях роль частных инвесторов достаточно велика. Во-первых, им не боятся отдавать исторические здания (с другой стороны, они также понимают, что владение такими зданиями налагает определенные четко зафиксированные обязанности). Во-вторых, последние могут почти всегда рассчитывать на частичное субсидирование реновации здания, получив компенсацию как минимум за фасад. При этом расходы на внутреннюю отделку обычно ложатся на плечи инвестора. И в-третьих, там новые технологии и современный дизайн вполне вписываются в облик исторического центра.

По мнению некоторых экспертов, подходы, которые предусматривают обновление фасадов при полной модернизации внутренней отделки и коммуникаций, более практичны и обойдутся налогоплательщикам значительно дешевле.

"Контекстуальная архитектура - это не новый модный тренд, а исторически сложившаяся традиция. В историческом центре и раньше застраивались лакуны, прорехи. Другой вопрос - что мы не должны делать исторические копии, полностью подделывая здание под определенный период. С одной стороны, новое здание не должно противоречить окружающему контексту, с другой - по архитектуре постройки наши потомки должны безошибочно угадать тот период, в который она была создана. Ремейки в городе не нужны!" - говорит архитектор Михаил Мамошин.

Путь №3: тотальная реставрация

Полная реставрация исторического здания в Петербурге обходится примерно на 30% дороже, чем строительство нового с современной внутренней отделкой, необходимой инфраструктурой и коммуникациями. В США власти подходят к вопросу реставрации еще более экономно, чем в Европе и тем более России. Так, довольно продвинутый и современный Музей искусств Миссисипи в столице этого штата собирается потратить около $1,5 млн на внутреннюю и внешнюю реставрацию здания. Около $5 млн было потрачено на реконструкцию фасада Музея науки и промышленности в Чикаго.

"Это примеры важнейших для страны исторических зданий, на которые правительство охотно выделяет гранты, - говорит Хугланд. - Но, когда речь идет о жилой или коммерческой недвижимости, попросту глупо тратить огромные деньги на дорогие реставрационные работы. Мое профессиональное мнение: подправьте фасад, обновите интерьер и коммуникации - и идите к следующему зданию".