Рынок жилья Ленобласти отстает от петербургского: в основном развиваются пригороды

Покупка квартиры в городах северной части Ленобласти может заинтересовать как приезжих, так и жите­лей Петербурга — например, пенсионеров или переселенцев, мечтающих жить вдали от шумного города в месте с хорошей экологией.

Строительство в северной части этого региона ведется в основном на границах с Петербургом, где реализуется большинство проектов комплексного освоения территорий.

"В северных и северо–восточных районах в предложении сейчас около 350 тыс. м2 жилья, — говорит председатель совета директоров компании "АРИН" Андрей Тетыш. — Гораздо менее активно застраиваются райцентры области: Выборг, Приозерск и Всеволожск".

Скорее строят, чем нет

Эксперты объясняют скромные объемы строительства многоквартирных домов к северу от Петербурга отсутствием крупных населенных пунктов.

"Несмотря на сформированную социальную среду, стоимость квартир в данных проектах ниже петербургской из–за удаленности от мегаполиса, — говорит директор департамента новостроек АН "Бекар" Эльдар Султанов. — Кроме того, спрос на такие квартиры небольшой. Поэтому реализовывать масштабные проекты нет смысла. Активное строительство жилья применительно к данным территориям означает один многоквартирный дом в год. А объем может составлять около 5 тыс. м2 в год".

Жилищные проекты на севере Ленинградской области тем не менее реализуются. И не только в Приозерске, Выборге и Всеволожске, но также в Рощино и Токсово. "Проекты экономкласса возникают в том числе и благодаря серьезной поддержке со стороны государства", — говорит руководитель отдела коттеджной и малоэтажной застройки АН "Итака" Наталья Раевская.

Государственное стимулирование жилищного строительства происходит за счет реализуемых на террито­рии Ленобласти различных социальных программ. Это различные льготы для молодежи, обеспечение жильем молодых семей, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, организация строительства объектов муниципального жилищного фонда и создание условий для жилищного строительства. Развитию­ первичного рынка в области способствует также ипотечное кредитование.

Впрочем, многообразием жилищное строительство в этих городах не отличается. "Если не считать Сестрорецка и Зеленогорска, которые находятся на территории Курортного района Петербурга, то основная часть проектов жилищного строительства сосредоточена в Выборге", — говорит руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева.

По данным "Петербургской Недвижимости", спрос на жилье в этом городе локальный. Предложений на первичном рынке в массовом сегменте сегодня совсем немного. Квартиры предлагаются по 48–60 тыс. рублей за 1 м2. При этом сильного ажиотажа у местного населения они не вызывают: для многих выборжан, желающих улучшить свои жилищные условия, цены слишком высоки.

Скромно, со вкусом

"Не самый удачный опыт некоторых петербургских застройщиков в этой зоне показывает, что для успеха проекта необходим глубокий анализ местного спроса, детальная проработка квартирографии и концепции и, соответственно, грамотная ценовая политика", — считает Ольга Трошева.

Так, первым проектом высокого класса в Выборге стал дом "Конунг" от СК "Возрождение Санкт–Петербурга". Объект был сдан в декабре 2007 года, но продажа квартир после сдачи продолжалась еще очень долго. При этом сам проект, безусловно, интересный: расположен в центре Выборга, является частичной реконструкцией памятника истории, архитектуры и культуры. В доме закрытый дворик в скандинавском стиле, на первом этаже расположены коммерческие помещения, в цокольном этаже — паркинг, виды из окон открываются на три стороны: удивительные панорамы Выборгского замка, Финского залива и Ратушной пл.

Сегодня в Выборге финская компания SRV строит жилой комплекс "Малая Финляндия". Его завершение запланировано на 2015 год. "Малая Финляндия" — это проект развития целого квартала с собственной инфраструктурой, детскими площадками, зонами отдыха и подземным паркингом. Комплекс будет построен в две очереди. В первую очередь входят три восьмиэтажных дома — "Турку", "Тампере", "Лахти", девяти­этажный жилой дом "Хельсинки", а также таунхаусы на две и четыре­ квартиры. Во вторую очередь будут построены четыре индивидуальных коттеджа и три 12–этажных дома, под которыми расположится паркинг на 130 парковочных мест.

В конце сентября компания подвела под крышу восьмиэтажный жилой дом "Тампере". А первый дом — "Турку" — уже заселен и подключен ко всем коммуникациям. Стоимость квадратного метра в "Малой Финляндии" начинается от 64 тыс. рублей.

Из проектов в классе массмаркет можно выделить недавно вышедший в продажу проект "КВС" под брендом "Батарейная гора". На Второй Южной ул., в части квартала, ограниченной также Соборной и Физкультурной ул. и пр. Победы, компания возведет жилой комплекс из двух много­квартирных домов.

Удаленный центр

Гораздо менее распространено жилищное строительство в другом районном центре севера Ленобласти — Приозерске, говорит Ольга Трошева: "Тем не менее и здесь появляются иногда небольшие жилые проекты, тоже рассчитанные на локальный спрос".

Недавно состоялось подписание соглашения на проектирование нового жилого комплекса в Приозерске.­ Девелоперская компания "Леверидж" возведет на пересечении ул Маяковского и Красноармейской ул. кирпично–монолитный комплекс на 70 квартир. Половину из них составят двухкомнатные площадью 55–65 м2, около 35% — однокомнатные (35–45 м2) и 15% — трехкомнатные квартиры (75–90 м2).

По данным АН "Итака", стоимость однокомнатной квартиры в Приозерске начинается от 1,375 млн рублей, двухкомнатной — от 1,87 млн рублей.

Если взять, к примеру, жилой комплекс в Рощино, то здесь к продаже предлагаются дуплексы площадью 57 м2. При 100%–ной оплате полдома обойдется в 2,8 млн рублей.

Чем дальше в лес

Северная часть Ленинградской области исторически является регионом, наиболее активно застраиваемым коттеджными поселками. Однако они, как и многоэтажная застройка, по мере удаления от Петербурга встречаются все реже.

По данным АРИН, здесь сосредоточен основной объем предложения коттеджных поселков. Так, на Всеволожский район приходится 38% объектов, на Выборгский — порядка 14%, на Приозерский — около 4%. Во Всеволожском районе расположено около половины коттеджей элитного сегмента, в Выборгском — около 12%, в Приозерском — 8%.

При этом примерно 40% объектов бизнес–класса располагается во Всеволожском районе, около 20% — в Выборгском, и еще 5% — в Приозерском.

Классы поселков разнятся в зависимости от близости к городской черте и водоемам, в первую очередь к Финскому заливу.

"Коттеджными поселками в первую очередь застраиваются прибрежные зоны Финского залива, а также территории, тяготеющие к озерам. Если многоквартирные дома строят у границы города или крупного населенного пункта, то у коттеджной застройки привязки к конкретным населенным пунктам практически нет", — говорит директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest Екатерина Марковец.