КУГИ меняет схему оценки выкупаемых малым бизнесом помещений, что увеличит их стоимость и снизит темпы приватизации в городе

В  КУГИ поясняют, что обременение рассчитывалось следующим образом: сравнивали действующую ставку (которая устанавливалась в соответствии с городской методикой) с рыночной, и эту разницу вычитали из выкупной цены.

По новым правилам стоимость обременения учитываться не будет. Председатель КУГИ Мария Смирнова аргументирует изменения тем, что прежние правила выкупа действовали как антикризисные, в целях привлечения большого числа субъектов малого и среднего предпринимательства к выкупу.

"Новый подход может повлечь удорожание объектов недвижимости и снижение темпов приватизации нежилого фонда в Петербурге", — говорит Вера Рябова, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group. Эксперты считают, что изменение затронет в основном арендаторов, имеющих помещения в центральных районах города.

Новые условия

Всего в Петербурге подлежат выкупу 4,5 тыс. помещений. Малые компании подали более 3 тыс. заявок и смогли выкупить 2 тыс. 654 помещения. По данным СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУП "ГУИОН"), в 2011 году максимальная цена выкупаемых помещений составляла 478 тыс. 841 рубль за 1 м2 (без учета НДС), минимальная — 5 тыс. 136 рублей за 1 м2 (без учета НДС). По расчетам КУГИ, в соответствии с новыми требованиями в среднем выкупная цена объекта недвижимости может увеличиться на 5%.

Например, если стоимость помещения площадью 100 м2, расположенного на цокольном этаже на окраине города и предназначенного для размещения магазина или офиса, составляла 4 млн 800 тыс. рублей, то по новым правилам она может измениться до 5 млн 40 тыс. рублей. По словам Марии Смирновой, ощутимое повышение коснется далеко не всех заявителей, а в первую очередь тех арендаторов, у которых срок договора аренды превышает 3 года.

"Кроме того, следует учитывать тот факт, что законодательством Петербурга предусмотрена возможность оплаты выкупаемого помещения в рассрочку в течение 12 кварталов", — говорит Мария Смирнова.

Однако эксперты считают, что новые правила повлекут большее увеличение цены.

"Разъяснение КУГИ о том, что отказ от учета обременения арендными договорами при оценке объектов недвижимости приведет к увеличению их стоимости лишь на 5%, не выдерживает никакой критики", — считает Ирина Иванова, депутат Законодательного собрания Петербурга, член постоянной комиссии по промышленности, экономике и собственности.

"В этом, к сожалению, КУГИ весьма последователен, пытаясь любыми средствами сохранить объекты недвижимости в городской собственности", — продолжает она.

Есть противоречия

По словам депутата, есть сомнения в полном соответствии принятого решения законодательству РФ.

"В федеральных стандартах оценки как раз и указано, что для определения рыночной стоимости объекта недвижимости должны учитываться все факторы, в том числе и существующие договоры аренды, это следует из соответствующего письма Минэкономразвития РФ", — говорит депутат.

"При этом не имеет значения, прекращается ли договор аренды после выкупа объекта или он будет продолжаться и после этого. На практике нередки ситуации, когда в отчете об оценке прямо указывается, что обремененность арендными договорами не учитывается", — добавляет она.

По данным ГУП "ГУИОН", большим спросом среди арендаторов пользуются в основном объекты коммерческого назначения (магазины и объекты сферы обслуживания, салоны красоты например), далее идут офисы.

Меньше всего среди арендаторов востребованы складские помещения.