Вслед за экономическими трудностями в стране цены на недвижимость Испании продолжают снижаться, что подталкивает иностранных приобретателей.
Несмотря на то что количество сделок с недвижимостью в Испании растет уже четвертый квартал подряд, до уровня II квартала 2006 года, когда было зафиксировано 30 тыс. сделок, еще далеко. Чаще всего пользуется популярностью жилье в курортных регионах - на побережьях и в крупных туристических городах. Большинство сделок с недвижимостью во II квартале 2012 года, по данным портала Prian.ru со ссылкой на Fox News, было совершено в Южной и Центральной Испании: в Андалусии (1676), Валенсии (3114), Каталонии (1615) и на Канарских островах (1173). Меньше всего сделок было заключено в Кантабрии (15), в Сеуте и Мелиле (16) и Эстремадуре (18).
Испания до сих пор не может оправиться от последствий мирового финансового кризиса, который сильно ударил по экономической стабильности страны. Согласно результатам глобального индекса цен на жилую недвижимость в 54 странах (Global House Price Index), которые представила международная консалтинговая компания Knight Frank, во II квартале текущего года 13 из 17 европейских стран индекса находятся в нижней его части по темпу роста средних цен. Испания лидирует по уровню снижения цен на недвижимость (-8,3% по сравнению с данными за II квартал 2011 года), уступая лишь Греции (-10,3%), Венгрии (-11,2%) и Ирландии (-14,4%).
С наступлением осени эксперты не ожидают улучшения ситуации.
Среди основных причин стагнации европейского рынка недвижимости эксперты по-прежнему называют высокий уровень безработицы, недостаток кредитования и снижение уровня доверия потребителей. При этом в еврозоне не так много предпосылок для самостоятельного решения долгового кризиса.
Во II квартале текущего года в Испании без работы осталось еще 53 тыс. человек (24,63% от трудоспособного населения), что составляет 0,95% от показателей I квартала. В общей сложности количество безработных в стране, согласно данным Prian.ru, составляет 5693100 - небывало высокое число для испанской экономики (с 1994 года).
Сложнее всего приходится гражданам в возрасте от 20 до 24 лет - сегодня в Испании 722300 молодых людей этого возраста не могут устроиться на работу, сообщает портал Kyero.com. Таким образом, около 53% испанской молодежи остаются безработными.
Власти страны стараются принимать все возможные меры для восстановления экономики. Например, для привлечения иностранных инвесторов и туристов на рассмотрении находится законопроект о выдаче ВНЖ покупателям, приобретающим жилье за 250 тыс. евро и более. Для резидентов же кризис вполне может обернуться увеличением налоговых выплат, против чего выступают на многочисленных митингах.
В начале года руководство страны предприняло попытки борьбы с неплательщиками налогов и попыталось вывести из тени сделки с недвижимостью. Для этого был принят закон, разрешающий оплачивать покупки наличными не дороже 3 тыс. евро, а более крупные приобретения должны быть проведены через банковские счета.
Для покупателей с легальными деньгами нет особых резонов расплачиваться наличными. Подобные сделки, как правило, интересуют наших соотечественников с незадекларированными доходами - ведь в случае банковского перевода из России им придется объяснять финконтролерам происхождение своих средств.
Однако спрос среди россиян, по оценке риелторов, практически не изменился. Пока он гораздо ниже, чем был до кризиса, и это несмотря на то, что цены в Испании значительно упали.
Иностранные граждане могут вполне свободно приобретать недвижимость в Испании любого типа (жилую, коммерческую, землю), оформляя как на физическое лицо, так и на юридическое. Правда, есть ограничение: запрещено застраивать земли, предназначенные только для сельскохозяйственных нужд или представляющие историческую, археологическую ценность, а также не менее чем в 100 м от береговой линии.
После того как объект выбран, на имя покупателя оформляется банковский счет, с которого и будут проводиться впоследствии все расчеты. С него могут быть также в дальнейшем списаны коммунальные платежи, страховка и налоги.
Сделка по купле-продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность. Примечательно, что услуги агентств недвижимости всегда оплачивает продавец.
Любая недвижимость в стране должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad - Реестре собственности, в котором можно получить информацию о владельце данной недвижимости, его кадастровой стоимости, точной площади и о наличии возможной задолженности собственника.
Согласно закону при покупке жилья покупатель оплачивает НДС в размере 8%, государственные сборы и услуги нотариуса (примерно 1-2% от стоимости объекта), регистрацию купчей.
По словам Инги Малони из компании La Herencia de Casares, всем иностранцам при фигурировании в нотариальных актах и регистрационных органах необходимо оформление NIE (идентификационного номера иностранца) стоимостью около 500 евро. Все сборы подлежат уплате при завершении сделки, когда продавец и покупатель подписывают окончательный контракт, который подписывается и заверяется нотариусом. Процедура его оформления достаточно проста и занимает 30 рабочих дней.
При подписании предварительного контракта чаще всего покупатель вносит 10% задатка. Оставшуюся сумму вносит в момент подписания основного договора купли-продажи (купчей). К этому моменту должны быть оплачены все налоги, сборы и услуги нотариуса. Тогда же и происходит получение ключей. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр, информируя о совершенной сделке. Как рассказала Инга Малони, купчую можно забрать через 2-3 дня после подписания договора. На оплату гербового сбора и на предоставление документа в Реестр собственности дается 30 дней.
Несмотря на то что количество ипотечных займов в Испании сократилось за год на 25,2% (по данным Prian.ru со ссылкой на Национальный институт статистики), многие банки готовы предоставить займы иностранным гражданам.
Средняя кредитная ставка в июне 2012 года выросла в годовом исчислении, составив 4,32%. Для оформления кредита необходимо предоставить в банк загранпаспорт, справку о зарплате по месту работы или справку о доходах. По испанскому законодательству сумма ежемесячных платежей не должна превышать 30% от месячного дохода. Некоторые банки могут запросить и другие документы, доказывающие вашу состоятельность (например, свидетельство о собственности на недвижимость в любой стране мира, акции, выписки с банковских счетов).
Социальные и экономические трудности сказались и на рынке жилой недвижимости Испании. По сравнению с докризисными показателями цены опустились очень значительно и в некоторых районах показывают рекордные показатели. Согласно данным портала Kyero.com, спад цен с момента вершины рынка на средиземноморском побережье на верхней строчке - 39,5%. В столицах и главных городах этот спад составил 35,6%, в центральных областях - 31,4%, на Балеарских и Канарских островах - 30,2%, в других областях страны - 27,4%.
Несмотря на это, по мнению некоторых аналитиков, сейчас условия для покупки стали более благоприятными - цены падают, и жилье в лучших местах Европы становится доступнее. С ними солидарны и российские покупатели: согласно исследованию портала Prian.ru, около половины потенциальных покупателей недвижимости из России (50,1%) полагают, что кризисная ситуация во многих европейских странах является благоприятным фактором для совершения сделки.
Особый интерес вызывает жилье среднего и нижнего ценовых сегментов.
В последнее время экономические проблемы Испании освещаются достаточно широко в мировых СМИ. Несмотря на это, иностранные покупатели по-прежнему желают приобрести жилую недвижимость на курортах страны для отдыха.
