Пограничное существование

Если в сегменте коттеджных поселков, находящихся на расстоянии более 30 км от города, целью приобретения чаще всего является сезонное проживание, то дома, располагающиеся не более чем в 10 км от границ с Петербургом, покупают преимущественно для постоянного места жительства.

По данным консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", на конец III квартала 2012 года на первичном рынке коттеджных поселков Петербурга и Ленинградской области в продаже находился 341 коттеджный поселок - это более 33,3 тыс. объектов. При этом в зоне удаленности до 10 км от границ города в продаже находится всего 6% от количества поселков и 3,5% от количества объектов.

Разнообразие предложений

"Основное количество проектов в удаленности 10 км от границ города представлены в виде коттеджей или участков с обязательным подрядом (38% от количества поселков) и столько же участков без подряда (38%). Остальная доля приходится на проекты, предлагающие совместный формат - коттеджи/участки без подряда - 24%", - рассказала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость".

Вокруг города очень много коттеджей на разных этапах строительства. По словам Николая Ромашева, директора департамента загородного строительства NAI Becar, юг сегодня меньше охвачен, чем север. "Чем ближе к городу, тем цены выше. Также можно сказать, что на севере дороже, чем на юге. Стоимость еще зависит от класса коттеджного поселка, спрос есть во всех сегментах. При этом чем выше класс поселка, тем уже целевая группа", - добавляет он. Эксперт также отмечает, что, несмотря на высокий спрос, подобрать коттедж достаточно трудно - запросы покупателей очень высоки. "Если это элитный сегмент, то покупатели хотят полного воплощения своих желаний и не готовы идти на компромиссы. Например, в одном поселке размер дома подходящий, но участок маловат, или участок большой, но гараж - в доме, а покупатель хочет отдельный гараж.

Существуют тысячи нюансов, и зачастую покупатель останавливает свой выбор на участке с коммуникациями", - рассказал Николай Ромашев. Эксперты рынка видят еще одну тенденцию, когда застройщики специализируются на определенном классе жилья: строят поселки только экономкласса или только элитные поселки.

Близкий радиус

Самые популярные для строительства жилья населенные пункты Ленобласти расположены во Всеволожском районе - в Кудрово, Новом Девяткино и Мурино, Колтушах, во Всеволожске. Это те населенные пункты, которые собирают не только местный спрос, но и по большей части приезжих из Петербурга и других областей, в том числе из северных регионов страны.

"Эти ближайшие населенные пункты интересны для большой аудитории, так как совмещают в себе близкий радиус Петербурга с невысокой стоимостью. Кроме того, для многих покупателей привлекателен формат застройки, отличный от спальных районов мегаполиса, так как областное строительство пока еще менее высотное по сравнению с городскими жилыми комплексами, предлагает менее плотную среду обитания в сочетании с лучшей экологической ситуацией. Если рассматривается покупка домовладения в коттеджном поселке, то сочетается возможность постоянно проживать в отдельном доме в окружении природы и работать в городе", - рассказала Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg. Кроме этого, по словам эксперта, покупатель взвешивает варианты покупки за некую фиксированную сумму, и в области он получает квартиру в таунхаусе или многоквартирном доме большей площади в 1,5-2 раза относительно городского варианта или отдельный дом с земельным участком.

"Разумеется, при этом стоимость жилья в ближних населенных пунктах Ленинградской области значительно выше, чем в аналогичных объектах более удаленных городов, ориентированных в основном на местный спрос. Впрочем, наблюдается и корреляция с объемами строительства - в таких городах, как Шлиссельбург, Гатчина, Кировск, Тосно, количество новостроек на порядок меньше", - добавляет Тамара Попова.

Основная доля проектов удаленностью до 10 км от границ города находится во Всеволожском районе (90% от количества поселков) - это Приозерское, Всеволожское и Мурманское направления. "Остальные 10% расположены в Ломоносовском районе (Петергофское направление). Так как зона удаленностью до 10 км от границ города рассматривается в большей степени для постоянного проживания, то в основном представлены объекты классов средний или бизнес, - отмечает Ольга Трошева. - В настоящий момент в Ломоносовском районе представлено всего два проекта, один из которых предлагает участки без подряда".

Стабильный спрос

За последние 3 года покупательский спрос сместился в основном на более бюджетные варианты, и чаще всего это покупка участков без подряда. Не остались в стороне от данной тенденции и проекты коттеджного строительства на расстоянии до 10 км от города. По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", за III квартал 2012 года в рассматриваемой зоне было продано около 40 объектов, и при этом 80% от их количества приходится на продажи участков без подряда. Остальные - коттеджи классов средний и бизнес.

Территории рядом с Петербургом имеют гораздо больший потенциал с точки зрения покупательского спроса, чем в удаленных городах Ленобласти, поскольку клиенты согласны за некоторый бонус у­ехать из мегаполиса.

Но для существенного увеличения объемов строительства жилья в этих районах области необходимо улучшение транспортных связей с Петербургом. И в этом направлении накопился пласт нерешенных проблем.

"В частности, выезды во Всеволожск сейчас затруднены, и с ростом объемов ввода жилья в этом направлении и увеличением трафика ситуация только ужесточается. К сожалению, сегодня, несмотря на принятие определенных решений, реальных сдвигов практически не наблюдается. С открытием движения по Рябовскому шоссе на участке от ул. Коммуны до путепровода к Дороге жизни добираться до города стало лучше, а вот дорога через Янино практически исчерпала свой потенциал", - сетует Тамара Попова.

Есть и еще одна не менее важная проблема при строительстве на границе города и области - вопрос инфраструктуры.

"При освоении больших участков земли девелоперы должны не только построить жилье, но и провести коммуникации, построить дороги и всю нужную инфраструктуру. Для покупателей это один из ключевых факторов при принятии решения о покупке недвижимости. Ведь приобрести дом в поле, к которому не подъехать, согласится далеко не каждый. При этом основной вопрос состоит в том, кто должен платить за социальную и транспортную инфраструктуру", - рассказал Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и Партнеры".

Учитывая то, что администрация не может финансировать все проекты, а инвестор не может продавать недвижимость без наличия инфраструктуры, одним из вариантов является использование государственно-частного партнерства.