Призрачные преимущества

Лизинг недвижимости — один из самых сложных по своей структуре видов лизинга. "Как правило, он выгоден для компаний, которые используют недвижимость в своих целях, поскольку лизинг позволяет снизить первоначальный платеж (в некоторых случаях он может составлять всего 10%), — говорит директор по оценке УК "Магистр" Инна Попова. — Приобретая объект в кредит, компания сразу становится собственником объекта. Но ограничения, накладываемые банком на кредитный объект, могут быть весомы, кроме того, для кредита банк может потребовать залог. В случае лизинга не требуется никаких залогов, поскольку само имущество и является залогом".

Лизинговые отношения регулируются "Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге", Гражданским кодексом РФ, федеральным законом от 29.10.1998 №164–ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" в части налоговых послаблений при применении лизинговых схем, также Налоговым кодексом РФ. Как считает юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры" Андрей Кулаков, развитие лизинга в России в первую очередь затрудняется пробелами в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделках с ним. Законодательство абсолютно игнорирует специфику договора лизинга, принуждая регистрирующие органы применять к регистрации лизинга нормы о регистрации договоров аренды. Также, по словам юриста, при отстаивании своих прав лизингополучателем будет иметь принципиальное значение, уведомил ли он продавца о том, что недвижимость приобретается с целью передачи его в аренду определенному лицу. И, хотя на данный момент судебная практика складывается в пользу лизингодателя, отсутствие правовой нормы, закрепляющей специфику договора лизинга при государственной регистрации, делает данный инвестиционный инструмент менее привлекательным.

Мария Варенова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании "Матрикс Недвижимость", рассказывает, что основным отличием лизинга от других инструментов является то, что покупатель сможет пользоваться объектом, но право собственности он получит только после уплаты всех платежей. И.о. директора управления по работе с крупнейшими клиентами ЗАО "Сбербанк Лизинг" Анастасия Халилова отмечает, что основные варианты использования лизинга недвижимости — это покупка новой недвижимости "в рассрочку" или получение денежных средств под уже имеющиеся в собственности объекты. В отличие от аренды арендодатель не может в одностороннем порядке расторгнуть договор или отказаться его продлевать.

Преимущества

"На сегодня схема лизинга в сфере недвижимости используется достаточно редко, но при этом имеет ряд преимуществ, например, перед кредитованием, — рассуждает директор департамента инвестиционных продаж NAIBecar в Санкт–Петербурге Андрей Бойков. — Текущий собственник получает оборотные средства на решение текущих финансовых проблем и остается пользователем данных объектов недвижимости".

Анастасия Халилова делится опытом, что многие лизинговые модели позволяют выстраивать потоки с тем, чтобы лизингополучатель мог использовать на погашение лизинговых платежей средства, получаемые от арендаторов за использование площадей.

Кроме того, привлекателен лизинг как для небольших компаний, не имеющих средств на покупку объекта или получение кредита, так и для крупных компаний, которые имеют долгую кредитную историю и нуждаются в новых инструментах покупки объектов. Лидерами рынка, по данным экспертов, являются крупные лизинговые компании с участием в капитале государства. Основная причина — длительные сроки заключения договоров лизинга (обычно 10 лет) и трудная доступность долгосрочных кредитов.

К плюсам лизинга коммерческой недвижимости генеральный директор "S. A. Ricci — Санкт–Петербург" Денис Радзимовский относит возможность проведения операций покупки, когда невозможно поставить прямой долг на покупателя, и экономию на ряде налогов.

Оптимизм

Несмотря на неразвитость лизинга в России, специалисты оптимистично оценивают перспективы лизинга коммерческой недвижимости. "Доля лизинга в структуре собственности объектов коммерческой недвижимости незначительная, поэтому есть большие возможности роста, — рассуждают эксперты ЗАО "Сбербанк Лизинг". — Политика государства по увеличению налогообложения объектов недвижимости будет способствовать росту объемов финансового лизинга недвижимости при сохранении ускоренной амортизации. Но признание с 2012 года объектов жилой недвижимости возможными предметами лизинга существенно не повлияет на рынок".

С перспективами соглашаются и юристы, добавляя, что данный инвестиционный инструмент будет развиваться при внесении поправок в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделках с ним, учитывающих особенности лизинговых правоотношений.