На рынке недвижимости Крыма ажиотаж - цены на новостройки с начала года увеличились на 40%, после присоединения полуострова к России продажи выросли в пять раз. Почти 70% покупателей - россияне. При этом сегодня более 85% строек в регионе заморожено.
На 1 января 2014 года в Крыму числилось 500 недостроенных зданий и 400 инженерных сооружений, строительство более 85% из них было приостановлено из–за отсутствия финансирования. На разных этапах строительства находится около сотни многоквартирных жилых домов, 35 отелей, 21 торговый центр и другие проекты. Больше всего недвижимости строится в Севастополе, Симферополе и Ялте.
Единственный способ инвестиций
Объемы строительства жилой недвижимости в Крыму за последние несколько лет выросли на 50%. Строительный бум затронул в основном города, расположенные на побережье, а также Симферополь. В 2013 году в эксплуатацию было введено около 960 тыс. м2 жилья в Крыму и 300 тыс. м2 в Севастополе. Такое количество жилья — слишком много для местных жителей. Участники рынка отмечают, что в прошлом году 60 – 80% покупателей приходило с материковой Украины, остальная часть раскупалась крымчанами и россиянами. Сегодня ситуация в корне изменилась. "Сейчас у нас почти 70% покупателей из России", — говорит руководитель департамента маркетинга и продаж строительной компании "Карбон" Владимир Босов. По его словам, с момента присоединения Крыма к России продажи выросли в 5 раз.
Резкий рост продаж на первичном рынке связывают как с повышением интереса к полуострову, так и с приостановкой сделок на вторичном рынке в связи с закрытием украинских реестров. На сегодняшний день покупка жилья или коммерческих помещений на стадии строительства — это единственный доступный и, главное, легальный способ инвестировать в крымскую недвижимость.
Повышение спроса повлекло за собой подорожание. Причем если еще в начале года цена указывалась в гривнах, то сейчас ценники почти везде переведены, но не в рубли, а в американские доллары. Представители компаний–застройщиков поясняют, что так они не зависят от нестабильного курса гривны, так как стройматериалы также привязаны к доллару. Однако и цена в у.е. не стоит на месте. Крымские риелторы подтверждают, что квартиры на первичном рынке недвижимости подорожали за месяц на 30 – 40% в долларовом эквиваленте.
"Строительные материалы на данный момент завозятся с Украины. Возникают задержки на границе, но в принципе мы получаем все в нужном количестве, — объясняет Владимир Босов. — Цены на стройматериалы выросли в среднем на 30%, поэтому и цены на жилье выросли так же. Если бы у нас была привязка к гривне, мы бы очень сильно теряли". По его словам, сейчас так работают все застройщики. Со следующего месяца компания поднимает цены еще на 5% и не исключает дальнейшего увеличения, если поставщики стройматериалов продолжат повышать расценки.
Прогнозировать рост цен представители рынка не берутся. "Никто не может сказать, какая будет цена через месяц. За месяц она может вырасти с $1350 за 1 м2 до $1800, в зависимости от того, как будут идти продажи", — говорит Светлана Гевчук, начальник управления по недвижимости феодосийской дирекции "Консоль ЛТД".
Большинство крупных строительных компаний полуострова принадлежит крымским владельцам. Некоторые застройщики уже сейчас отказываются брать оплату в гривнах, несмотря на официально заявленное хождение украинской валюты до конца года. "Мы переходим в правовое поле Российской Федерации. На момент заключения договора стоимость фиксируется, и дальнейшее повышение на покупателя не распространяется, — сообщили в отделе продаж компании "Консоль". — При заключении договора цена фиксируется в рублях по курсу доллара и не может быть изменена. Оплачивать можно рублями по курсу Центробанка или долларами".
Строительные фирмы в Крыму отмечают нехватку рабочей силы. "Рабочие, которые у нас были с Западной Украины, уже давно собрали вещи и уехали. Ожидаем больше крымчан, которые захотят работать здесь, вернуться в Крым. И также ожидаем, что из России к нам будут приезжать рабочие. Мы уже разместили объявления о найме в Краснодарском крае", — рассказывает представитель "Карбона".
Севастополь в лидерах
По объемам строящегося жилья Севастополь занимает первое место на полуострове. На этапе строительства квартиры в Севастополе сейчас обходятся в $1000 – 1800 за 1 м2. Помимо жилых домов стали активно строить недорогие апартаменты у моря. Цена за жилье минимальной площадью 20 – 30 м2 составляет в среднем $30 тыс.
Крупный жилой комплекс Victory Hills строится на берегу бухты Круглая, рядом с парком Победы, пляжами, яхт–клубом. Строит компания "Карбон", которой владеют севастопольский депутат Евгений Казьмин и бизнесмен Валерий Кришталь, "КВВ Групп". Проект заявлен как крупнейший в городе и будет окончательно реализован в 2020 году. Стоимость жилой площади — от $1400 за 1 м2, коммерческой — от $1000 за 1 м2.
В парке Победы также возводится вторая очередь комплекса "Аквамарин", включающего отель и частные апартаменты. Застройщик — "Парангон", который связывают с экс–министром обороны Украины и экс–депутатом Рады Украины от Севастополя Павлом Лебедевым.
Из крупных коммерческих проектов можно выделить "Мегаполис" в центральной части Севастополя, возле площади Восставших. Возводит его "Укрстрой", входящий в холдинг "Стандарт–Строй" севастопольского депутата Андрея Григорова. Изначально проект был рассчитан только на коммерческие площади, затем к нему добавили жилые помещения. Под коммерческую недвижимость отводится 10 тыс. м2, которые разделят между развлекательным и торгово–офисным сегментом. Стройка началась еще в 2006 году, срок сдачи был намечен на конец 2009 года, однако работы приостановили. В конце 2013 года на объекте снова появилась строительная техника. Сейчас квартиры продают по цене от $1,5 тыс. за 1 м2.
Крупнейшие стройки полуострова
В столице республики Симферополе жилье в новостройках продают за $800 – 1500 за 1 м2. Коммерческая недвижимость обходится в среднем в $700 за 1 м2. Ялта традиционно лидирует по ценам в Крыму. В домах, расположенных в удалении от моря, квадратный метр сейчас стоит от $1300, ближе к пляжам — от $2000, в элитных проектах — от $3000.
Крупнейшим проектом коммерческой недвижимости в Симферополе является ТРЦ "Меганом". Сейчас возводится вторая очередь объекта. Инвестором выступает киевская компания Ukrainian Development Partners, владельцы — Василий Хмельницкий и Андрей Иванов. По проекту общая площадь составит 100 тыс. м2. Площади будут сдаваться в аренду.
В ялтинском Приморском парке новый проект с одноименным названием реализует компания "Интерстрой" (руководитель и один из собственников — севастопольский депутат Евгений Кабанов). 16–этажный жилой дом с паркингом строится в 300 м от моря.
В других курортных городах Крыма цены на недвижимость на 20 – 40% ниже, чем на южном берегу. К примеру, в центре Феодосии возводится комплекс "Черноморская набережная" из трех жилых многоэтажек и пяти малоэтажных корпусов. Строит компания "Консоль", основанная спикером Госсовета Крыма Владимиром Константиновым (он официально не участвует в деятельности "Консоли" и ее структур с 2010 года, когда занял должность председателя Верховного Совета АРК). Стоимость в доме, который вводится в эксплуатацию в конце года, составляет $1350 за 1 м2.
