"Деловой Петербург". Бесправные муниципалы

Правительство Ленобласти отстранит муниципалитеты от решения градостроительных вопросов. В недрах областной администрации зреет закон, согласно которому функции по утверждению генеральных планов, проектов планировки территории (ППТ) и других документов территориального планирования перейдут с муниципального уровня на региональный. Схема работы властей с застройщиками в Ленобласти станет практически такой же, как в Петербурге, где судьба всех проектов зависит от воли Смольного.

Муниципалитеты лишатся дополнительных неформальных доходов и станут более зависимы от региональной власти. Но бизнес уверен, что работать по схеме одного окна им будет удобнее, чем ходить по лабиринтам административных коридоров.

Ближе к телу

В конце мая президент России Владимир Путин подписал поправки в 131–й закон о местном самоуправлении (МСУ). Согласно новой редакции, сельские поселения лишены полномочий в сфере архитектуры и градостроительства — они переданы на уровень районов. Региональные власти теперь смогут разработать свой закон и забрать себе эти полномочия с районного уровня. Также они смогут забрать полномочия по архитектуре и градостроительству у городских поселений.

Вице–губернатор Ленобласти Георгий Богачев подтвердил, что правительство разрабатывает соответствующий документ. На уровень региона отойдет утверждение генпланов поселений, ПЗЗ, ППТ, градпланов участков, а также выдача разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, подлежащих экспертизе, пояснил он.

"Когда принимался 131–й закон о МСУ и произошла передача полномочий по архитектуре и градостроительству на муниципальный уровень, никто и предположить не мог, к чему это приведет. В итоге любое сельское поселение получило такие же градостроительные полномочия, как, например, Петербург. Результаты такого подхода видны на примере Мурино и Новодевяткино, где многие крупные проекты застройщики реализовывали с нарушениями градостроительных нормативов — без учета социальной инфраструктуры. Губернатор Александр Дрозденко не раз обращался к президенту по этому вопросу", — напоминает Георгий Богачев.

По его мнению, нововведение поможет "остановить градостроительный беспредел на территориях, где еще не приняты градпланы, не допустить бесконтрольного разрастания жилой застройки, а также обеспечить взаимодействие муниципальной и государственной власти в сфере градостроительного планирования". Впрочем, кое–какие полномочия органам МСУ все же оставят. Разработка документов территориального планирования останется на уровне поселений.

"Если забрать у них и эти полномочия, придется раздуть штат комитета по архитектуре и градостроительству и комитета по стройнадзору. Местные власти должны участвовать в развитии собственных территорий, но окончательное решение будет принимать правительство. Для особо хитрых муниципалов и строителей, которые утверждают все подряд, халява кончилась", — говорит Георгий Богачев.

Закон будет внесен на рассмотрение в Законодательное собрание в ближайшее время и, как рассчитывают в правительстве, начнет действовать с 1 января 2015 года.

Война всех против всех

На границах города и области реализуется около 20 проектов комплексного освоения территории. В перспективе на этих землях будет жить до 1 млн человек.

Сейчас утверждение генпланов идет в нескольких прилегающих к городу поселениях, где планируется построить миллионы квадратных метров жилья: в Буграх, Лаголово (планирует миллионник "Группа ЛСР" совместно с "СВП Групп". — "ДП"), Всеволожске, пос. им. Свердлова (проект на 4 млн м2 жилья заявлен ГК "ЦДС), Виллози, Рощино, пос. им. Тельмана.

Однако на местах не хватает специалистов для работы по планированию территорий. Кроме того, региональные чиновники не раз обвиняли муниципалов в злоупотреблении полномочиями, а застройщиков — в том, что они неформально договариваются с местными властями. Правительство Ленобласти даже запретило включать в состав поселений земли сельхозназначения и лесного фонда — в общей сложности около 10 тыс. га, что ударило и по муниципалитетам, и по собственникам, которые не смогут капитализировать свои владения через включение в состав поселения и перевод под жилье.

Но до сегодняшнего дня серьезных рычагов воздействия на муниципалов у правительства не было.

Судом или законом

Пока непонятно, будет ли прописано в новом областном законе право отзыва документов территориального планирования или правительство будет вынуждено ходить по судам. В случае с поселениями, где эти документы уже утверждены (Новодевяткино, Мурино, Кудрово и другие), но есть нарушения, чиновники вынуждены обращаться в суд. Так, на минувшей неделе Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти признал недействительными местные ПЗЗ и нормативы градостроительного проектирования в Новодевяткино.

Этим же решением отменены ППТ и градплан участка 17 га компании "Дальпитерстрой" Аркадия Скорова, где планировалось построить 285 тыс. м2 жилья. Также суд отменил ППТ на 14 га и 200 тыс. м2 жилья компании "Главстройкомплекс" экс–вице–губернатора Николая Пасяды. Больше года длились суды со шведской компанией NCC по отмене ППТ, однако и они завершились победой областного правительства.

Кстати, органы МСУ конфликтуют не только с правительством, но и с застройщиками. Так, администрация Новодевяткино вынуждала бизнесменов заключать дополнительные соглашения и финансировать строительство Дома культуры. Компания "Арсенал–Недвижимость" отказалась и в итоге не получила разрешения на ввод в эксплуатацию двух домов. Застройщику удалось добиться его только через суд.

Очередь в одно окно

Опрошенные застройщики оценивают идею осторожно и рассчитывают, что работать станет удобнее, а о неформальных сторонах работы с органами МСУ и правительства предпочитают умалчивать.

"Принцип одного окна хорош, но когда окно открыто, — говорит гендиректор "Унисто Петросталь" Арсений Васильев. — Теперь на правительство ляжет большой объем работы, и для этого нужна отлаженная система и большое количество специалистов. Не могу сказать, что сейчас все муниципалы работают неэффективно: где–то есть подготовленные кадры, а где–то их не хватает".

Заместитель гендиректора Строительного треста Беслан Берсиров говорит, что особых сложностей в работе с муниципалитетами нет, но напоминает, что градостроительные ошибки, допущенные муниципалами, областные власти исправляли последние 2 года. "Непросто будет ломать налаженную для бизнеса систему, но подход к строительным вопросам должен стать более профессиональным", — заключает он.