Смольный избавит арендаторов городской земли от необходимости участия в торгах

Сейчас между КУГИ и предпринимателями заключено 23 тыс. договоров аренды земельных участков, и часть из них подходит к концу или находится на так называемом неопределенном сроке. Продлевать их, согласно новым поправкам в Земельный кодекс, которые вступают в силу 1 марта 2015 года, нельзя — перезаключение должно проходить исключительно через торги в форме аукциона.

Выкопали и свернули

При этом арендатор (как крупный, так и малый бизнес) должен по истечении срока аренды демонтировать торговый объект (даже если в него вложены сотни миллионов рублей), выкопать и разобрать коммуникации и увезти их на склад временного хранения. Практически это означает закрытие бизнеса.

Однако в этой истории наметился крутой поворот. Начальник методического управления КУГИ Ольга Прончатова на публичных слушаниях, которые проводил бизнес–омбудсмен в Петербурге, рассказала, что КУГИ совместно с юридическим комитетом Смольного прорабатывает правила, по которым добросовестные арендаторы в соответствии с Гражданским кодексом смогут продлевать договоры без аукциона. Основанием для такого продления будет так называемая добросовестность арендатора, которая определится районными и городским КУГИ.

"Основных критериев добросовестности малого бизнеса два, — рассказала Ольга Прончатова, — это отсутствие задолженности по оплате и соответствие параметрам временных объектов, прописанных в схеме размещения. Для остальных главное — отсутствие долгов по аренде".

Также КУГИ готовит поправки в нормативные акты, которые введут мораторий на применение новой редакции Земельного кодекса для нестационарной розницы. Также комитет планирует заменить для таких объектов термин "арендные отношения" на "право размещения" и таким образом сделать применение поправок для мелкой розницы необязательным.

Стоит сказать, что получить землю без торгов все–таки можно, но маловероятно. Например, земля может быть выделена по указу президента РФ или губернатора, но только для размещения объектов социально–культурного назначения и т. д.

При этом за неполный 2014 год аренда участков принесла городу 10,3 млрд, еще 5 млрд город заработал на сдаче помещений в зданиях. Всего по статье "доход от использования госимущества", в которую включена продажа участков и помещений и доход от их использования госструктурами, город заработал 24,3 млрд.

Аукционная схема

Выиграть земельный аукцион, считают предприниматели, сейчас почти невозможно. Аукционы блокируют мошенники, и для этого, по словам Елены Церетели, председателя ОС по малому бизнесу при губернаторе, достаточно "иметь не бизнес, а лишь телефон", так как залог не существенен. КУГИ, общественные организации бизнеса и омбудсмен Петербурга открыто признают, что на торгах цена участка поднимается в десятки раз. На слушаниях приводили пример, когда цена участка взлетела с 2 тыс. за 1 м2 до 300 тыс. за 1 м2 и аукцион длился 4 дня.

"При этом победитель не собирается эксплуатировать свой участок и вносить за него плату, его цель — получить отступные или поставить свой объект и не платить — протянуть сколько можно до сноса", — рассказывает Владимир Меньшиков, исполнительный директор Союза малых предприятий. Часто победитель аукциона получает участок и сразу продает компанию, за которой этот участок закреплен, реальному претенденту. Чтобы бороться с этим, предполагается повышение залога для участия в аукционе до суммы в размере 5–летней арендной платы.

Для просмотра в полном масштабе кликните по инфографике - картинка откроется в новом окне

До Верховного суда

Первыми с проблемами при продлении договоров столкнулись арендаторы городских помещений. Осенью 2013 года управление Росреестра по Петербургу перестало регистрировать договоры аренды на новый срок с теми арендаторами, которые ранее не участвовали в торгах. В Россреестре ссылаются на нормы федерального закона о защите конкуренции, по которому заключение договора возможно только с победителем аукциона. До этого стандартной практикой было продление договоров по новым рыночным ставкам, прошедшим экспертизу в ГУП "ГУИОН".

Угроза остановки бизнеса, принудительного освобождения помещений и участия в торгах на общих условиях нависла над 12,5 тыс. арендаторов объектов нежилого фонда Петербурга. Всего КУГИ сдает в аренду 3,4 млн м2 недвижимости. Чтобы не допустить сокращения поступлений в бюджет от аренды (а на время объявления торгов, экспозиции объекта и подведения итогов аукциона недвижимость выпадает из оборота и не приносит доходов), КУГИ начал оспаривать отказы в регистрации договоров в арбитражном суде. Было подано более 10 исков (в том числе по продлению аренды помещений для таких крупных арендатров, как "Сытный рынок" и фабрика "Невские берега"). Когда за разъяснением конфликтной ситуации КУГИ и Росреестр обратились в Минэкономразвития, министерство поддержало позицию Смольного. Однако пока судебная практика складывается в пользу Росреестра. Возможно, точку в этой истории поставит Верховный суд, который недавно принял к рассмотрению дело о признании незаконным отказа в регистрации аренды помещения площадью 477 м2 на пр. Просвещения для торговой сети "Дети".

Пока вопрос не решен окончательно, в КУГИ предложили арендаторам, у которых истекают сроки действия договоров, не обращаться за продлением и оставаться на договоре с неопределенным сроком действия. В этом году с такой проблемой столкнулись арендаторы почти 900 помещений, у которых закончились сроки действия договоров.