За 2014 год власти Петербурга продали на торгах под жилье только земельные участки площадью 3,5 га. Это в семь раз меньше, чем годом ранее и в 150 раз меньше, чем в 2010 году, на который пришелся пик таких торгов. Покупатели земли ушли на вторичный рынок.
Как сообщили в пресс-службе Фонда имущества Петербурга, за 2014 год было продано лишь два участка под строительство жилья: пятно площадью 0,4 га на пр. Маршала Блюхера за 126 млн рублей купила компания "Графит" и участок в 3га на Полюстровском пр. за 1 млрд рублей купила структура холдинга "Эталон". "У нас в работе четыре лота в Невском районе и Колпино, которые в начале следующего года могут быть выставлены на торги. Их общая площадь – 5,5 га. Они предназначены под строительство 320 тыс. м2 жилья. Полагаю, что торг за них будет достаточно активным", - говорит гендиректор ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга Игорь Пахоруков. Для сравнения, в прошлом году город продал три участка под жилье общей площадью более 26 га.
А в рекордном 2010 году было продано более 500 га земли под такие проекты (включая проекты комплексного освоения территорий). Эксперты отмечают, что существенное сокращение числа участков из городской казны в продаже - результат политики администрации губернатора Георгия Полтавченко, при которой земельные аукционы практически сошли "на нет". Правда, в начале 2014 года власти дали застройщикам надежду на то, что политика изменится. Председатель городского комитета по строительству Михаил Демиденко сообщил девелоперам, что за год на торги попадут 33 участка под жилищное строительство в 12 районах Петербурга, где можно будет построить 1,5 млн м2 жилья. Но земля в продаже так и не появилась. "Земля под жилье у города есть. Но власти никак не могут решить, что с ней делать. Обсуждают два варианта: продать за деньги или отдать под социальное жилье. Итог этих дискуссий отражен в статистике продаж", - сообщил источник "ДП" в Смольном.
Покупатели участков переключили свое внимание на вторичный рынок земли. "Около 90% сделок по земле происходят напрямую между собственниками и девелоперами", - констатирует заместитель генерального директор "Строительного треста" Беслан Берсиров. По разным оценкам, за уходящий год девелоперы Петербурга купили под строительство жилья участки на сумму от 40 млрд до 90 млрд рублей (сумма сделок 2013 года оценивалась в 10 млрд рублей – прим. ДП). "По нашим данным, куплено более 600 га. Прежде всего, не окраинах города. Там можно построить 4,5 млн м2 жилья", - сообщили в Knight Frank SPb. "Весь год жилье в городе активно продавалось и у застройщиков появилось много ликвидности. Поэтому они активно пополняли земельный банк. Но это не покупки впрок, а задел под конкретный долгосрочный бизнес", - уверен гендиректор Hansa Group Олег Барков.
По данным экспертов NAI Becar, верхняя граница стоимости земли в Петербурге сейчас составляет $400 за "квадрат". "За год земля под жилье на вторичном рынке Петербурге выросла в цене на 15%, а по ряду проектов — до 20%", - говорят в NAI Becar. "Но участков в популярных районах города с инженерной подготовкой, согласованным градпланом и утвержденным ППТ почти не осталось", - констатирует исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников.
Резервом земли под застройку являются промышленные территории. По оценке Colliers International, девелоперам потенциально интересны примерно 600 га серого пояса. "Но многие площадки имеют десятки, а то и сотни мелких владельцев и арендаторов, договориться с ними сложно", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС". "Тратить деньги и время на разработку проектов редевелопмента, когда у города нет комплексной стратегии по "серому поясу", себе дороже", — считает директор УК Docklands Светлана Петрова. Есть также вариант пополнения земельных банков при распродаже имущества компаний–банкротов или с торгов, где лендлорды открыто распродают свои активы. Самый заметный в городе организатор таких торгов — Российский аукционный дом (РАД). В пресс–службе РАД сообщили, что в этом году аукционный дом продал под жилье три участка площадью около 35,5 га. Самой крупной стала продажа 7,8 га завода им. Карла Маркса на Выборгской наб. Участок за 1,26 млрд рублей купила компания "Отделстрой". "К торгам готовим еще около 20 пятен", — сообщили в РАД. Крупнейшими торгами следующего года может стать распродажа под жилье территории бывшего завода "Самсон". В 2014 году данные торги несколько раз переносили.
В целом, девелоперы прогнозируют снижение спроса на землю в следующем году при росте предложения участков. "Многие небольшие компании будут вынуждены продавать накопленные земельные активы для завершения текущих объектов", - говорит гендиректор "Группы ЛСР" Александр Вахмистров. "Спрос на жилье в 2015 году неизбежно снизится. Денег для пополнения земельных банков у застройщиков станет меньше и сделок тоже. В прочем в нынешней ситуации в этом нет ничего страшного - у большинства девелоперов уже накоплен достаточный земельный банк", - заключил Павел Бережной, исполнительный директор строительной компании "С.Э.Р."
