За 2014 год в Петербурге и окрестностях было продано рекордные 5 млн м2 жилья. Кто в 2015 году и на какие средства будет покупать жилье в Петербурге дальше - пока непонятно. Многие застройщики мечтают закончить текущие стройки хотя бы в ноль и уйти.
Рынок жилищного строительства — в тревожном ожидании очередного кризиса. Нет, хуже, чем в 2008 году, вряд ли будет. Все–таки шишки, набитые тогда, даром не прошли: строители стали гораздо осторожней кредитоваться, а многие научились грамотно планировать бизнес на годы вперед. Но все равно на душе неспокойно. Слишком уже очевидна перспектива стагнации рынка. О провале спроса на жилье уже этой весной не говорит разве что ленивый. Предмет дискуссии — лишь глубина падения и возможные потери для отрасли. Глубина зависит от количества денег на руках у сограждан. А их, похоже, не осталось. Все желающие в прошлом году уже пристроили свободные капиталы. Две волны ажиотажного спроса на жилье — весной, после старта крымской кампании, и под Новый год, после коррекции базовой ставки Центробанка РФ, — вымыли с рынка даже залежалый товар. Эксперты подсчитали, что в 2014 году в Петербурге и окрестностях было продано около 5 млн м2 жилья. Рекорд, господа! Но большинству строителей не до шампанского. Они затягивают пояса и молятся, чтобы созданных подушек безопасности хватило для поддержки бизнеса.
Ажиотажный спрос иссяк. Это факт. Вопрос, кто и на какие средства будет покупать жилье в Петербурге дальше, повисает в воздухе. Рассчитывать на средний класс, который активно приобретал квартиры через ипотеку (до 50% сделок с недвижимостью), не приходится. Рост ставки ЦБ сделал этот инструмент недоступным для широких масс. Если продажи жилья в Петербурге снизятся в 2 раза, рынок за год недосчитается около 200 млрд рублей. Это к вопросу о потерях для отрасли. При этом понижать цены на квартиры настолько, чтобы люди могли покупать их без банковских кредитов, застройщики не намерены. Во–первых, этого на нашей памяти еще никогда не было, во–вторых, нет рыночных предпосылок. Себестоимость строительства растет. И по прогнозу прибавит в этом году 10 – 15% к уровню прошлого года. Проектное финансирование тоже не дешевеет. Многие застройщики мечтают закончить текущие стройки хотя бы в ноль и уйти, сохранив лицо и репутацию. Таких, к сожалению, немало. Но есть и те, кто рассматривает кризис как время больших возможностей. Они настроены решительно. И уже заявляют, что готовы скупать землю и проекты у загнанных в угол коллег по цеху. Как говорится, кому война, а кому — мать родна. Официальный прогноз Смольного на этот год выглядит так: ввод жилья в Петербурге может сократиться на 20 – 30% к 2014 году, когда было сдано 3,2 млн м2. А плановый показатель Минстроя для Петербурга на 2015 год — 2,6 млн м2 жилья. Хочется верить, что рынок дотянется до этих планок и дальше понижать их не станет.
1. Себестоимость строительства жилья в наступившем 2015 году значительно вырастет.
Руслан Юсупов, гендиректор «Лидер групп»:
Себестоимость строительства будет расти неравномерно. Разброс может составить от 8 до 30% в зависимости от класса объекта и его масштаба. На ситуацию влияют удорожание тарифов на транспортировку материалов, дополнительные обязательства застройщиков по строительству инфраструктуры, инфляция. Дорожают импортные материалы, необходимые для объектов класса элита и бизнес. А в массовой застройке на коне окажутся компании, имеющие свои производства материалов.
Михаил Медведев, гендиректор ГК «ЦДС»:
Себестоимость строительства вырастет в пределах 20% в этом году. Для сегмента жилья массового спроса, где работает наша компания, это значительный прирост. Ведь основные поставщики у нас отечественные. Прибавку к себестоимости может дать только рост зарплат рабочей силы. Но он коснется лишь квалифицированных кадров (их немного) и значительным не будет. Пока мы четко планируем рост цен на жилье в пределах инфляции. Но будем готовы корректировать планы, если будут предпосылки.
Александр Вахмистров, гендиректор «Группы ЛСР»:
Себестоимость строительства может вырасти на 10-15%. Мы сейчас заняты ее оптимизацией. В частности, избавляемся от низкорентабельных производств стройматериалов. При этом цены на жилье по итогам 2015 года вырастут в пределах инфляции: на 8 - 15% (если ситуация будет стабильна). В противном случае прогнозы неуместны. Падать цены точно не будут. Насколько я помню из истории, последнее снижение цен у нас было при Сталине. На моей памяти таких случаев никогда не было.
Михаил Возиянов, гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург»:
По нашим прогнозам, в конце 2015 года рублевая себестоимость строительства возрастет на 15-20% по отношению к прошлому году. Часть затрат возьмут на себя поставщики стройматериалов, часть — застройщики, остальное удорожание ляжет на покупателей. В каких пропорциях будет разделен рост себестоимости, сложно предположить. Возможности строительного бизнеса по сдерживанию цен не безграничны. Петербургские застройщики работают с прибылью 10-15% в год.
2. Увеличатся ставки по ипотеке и стоимость проектного финансирования для застройщиков.
Руслан Юсупов, гендиректор «Лидер групп»:
Выросшие ставки по ипотеке будут снижать покупательную способность, а значит, и текущий спрос на жилье. Спрос будет отложен «до благоприятного момента». Мы это уже проходили в 2008 году. Ставки по ипотеке тогда были выше, чем сейчас, но кредиты все равно брали. Такая же ситуация с проектным финансированием. Из-за этого реализация некоторых проектов будет остановлена. Ближайший год станет периодом осторожных решений и расчетов как для покупателей жилья, так и для девелоперов.
Михаил Медведев, гендиректор ГК «ЦДС»:
Все застройщики ждут решения правительства РФ о дотациях крупным банкам, которые позволят удержать ставку ипотеки в прежних рамках. Если этого не случится, у рынка уже в этом году будут проблемы. Хотя многое зависит от инфляции. Ее уровень может быть таким, что оправдает ипотечный кредит, который обычно берут на 20 лет, но гасят быстрее. То же самое и с проектным финансированием. Мало кто из застройщиков сможет полностью от него отказаться. Но объем займов точно упадет.
Александр Вахмистров, гендиректор «Группы ЛСР»:
У «Группы ЛСР» в 2014 году в среднем было 35% сделок с использованием ипотеки. Так что если не будет снижения ставки Центробанка РФ, провал продаж неизбежен. Уже в феврале продажи жилья, по моим ощущениям, снизятся минимум на 50% по сравнению с пиковыми показателями реализации квартир в декабре 2014 года. Стимулировать спрос наш холдинг намерен, наращивая программы рассрочек. Но рассрочка — инструмент не для всех, а только для крупных и сильных компаний.
Михаил Возиянов, гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург»:
Мы предполагаем, что большинство клиентов не будут брать ипотеку по 20-22%, в том числе и потому, что пока решение ЦБ выглядит тактическим и может быть пересмотрено. Увеличение ипотечных ставок больше всего повлияет на продажи в объектах экономкласса. Количество отказов в банковском финансировании проектов также вырастет. Нас эти проблемы, кстати, касаются меньше других: мы получаем средства от финской штаб-квартиры, которая занимает деньги в скандинавских банках.
3. Власти Петербурга настаивают на том, чтобы новые проекты комплексного освоения были малоэтажными.
Руслан Юсупов, гендиректор «Лидер групп»:
Это правильный тренд. Мы думаем о строительстве нового малоэтажного жилого комплекса. А наш первый проект в Пушкине — ЖК «Царский двор» — хорошо распродается. Малоэтажка не приводит к повышенной нагрузке на дорожно-транспортную и инженерную инфраструктуру. В этом ее несомненный плюс для города. При этом строится такое жилье быстрее высотного и обходится девелоперу не дороже многоэтажного. Хотя успех отдельных проектов зависит от маркетинговой стратегии продаж.
Михаил Медведев, гендиректор ГК «ЦДС»:
Все заинтересованы в появлении комфортного и доступного жилья. Но малоэтажное жилье, которое априори относится к сегментам бизнес и элита, в 2015 году вряд ли будет активно востребовано рынком. Хотя в удаленной перспективе идея может быть реализована. У нас был опыт строительства мало-этажек в Пушкине и Репино. Но эти проекты не стали тенденцией. Мы не готовы сейчас погружаться в малоэтажную застройку, поскольку традиционно строим высотки.
Александр Вахмистров, гендиректор «Группы ЛСР»:
Идея малоэтажного жилья в рамках комплексного освоения территорий пока, на мой взгляд, нереализуема в нашей стране. Себестоимость строительства в России сопоставима с зарубежными аналогами — в 30-35 тыс. рублей за 1 м2 можно уложиться. Но к этой сумме надо прибавить стоимость земли, подключение к сетям, плату за привлечение финансирования. Таким образом, застройщиков загоняют в угол, и оказывается, что надо строить плотно, высоко и квартиры делать поменьше.
Михаил Возиянов, гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург»:
В Петербурге 1 января 2015 года закончился переходный период: региональные нормативы градостроительного проектирования требуют уменьшения плотности застройки. Но в ближайшие 2-3 года в масштабах всего рынка будет формироваться спрос на дешевое жилье. А создание комфортной среды (с малоэтажной застройкой) — это скорее вопрос регулирования, а не спроса. Как государство может регулировать? Системно снижать себестоимость строительства, чтобы снижались и цены.
