Смольный спустя два года возвращается на земельный рынок и готовит к торгам 34 участка общей площадью 35 га под жилищную застройку. Это в 10 раз больше, чем годом ранее, и должно пополнить бюджет на 6–8 млрд рублей.
Смольный
после 2–летнего перерыва возвращается на рынок торговли землей под жилищную застройку. По данным "ДП", уже подготовлены к аукционам 34 участка общей площадью 35 га и начальной стоимостью более 5 млрд рублей, где в совокупности можно будет построить почти 1 млн м2 жилья. С одной стороны, город ищет пути пополнения дефицитного бюджета. С другой — идет навстречу возросшему спросу на землю со стороны инвесторов. Участники рынка прогнозируют спад цен на земельные пятна в Петербурге на 5–10% по итогам 2015 года из–за роста объема предложения. А выход на рынок участков из городской казны еще больше обрушит цены.
В 10 раз больше земли
О планах Смольного — вернуться в 2015 году на рынок активных продаж земли под строительство жилья "ДП", рассказал гендиректор Фонда имущества Петербурга Игорь Пахоруков. По его словам, только в феврале пройдут два аукциона по продаже прав аренды восьми участков под жилищную застройку. Еще шесть участков планируют продать в марте. Стартовая цена этих лотов (на них можно построить 372,6 тыс. м2 жилья) составит 2,03 млрд рублей. Еще 20 пятен начальной стоимостью почти 3 млрд рублей проходят согласования.
"Всего в течение года город планирует продать 34 участка площадью около 35 га под строительство почти 890 тыс. м2 жилья", — говорит Игорь Пахоруков.
По оценке директора УК Docklands Светланы Петровой, потенциально, продав заявленную землю, город сможет заработать от 6 млрд до 8 млрд рублей. "Конечно, не все участки будут интересны бизнесу. Но среднее превышение цены может составить 30–50%", — прогнозирует она.
Большое число пятен в продаже, по словам Игоря Пахорукова, — результат серьезной аналитической работы, проведенной строительным и имущественным блоками Смольного в 2014 году. Эксперты говорят, что за последние 5 лет у города накопилось много готовых к продаже территорий под жилье, которые по разным причинам так и не были реализованы. "Видимо, чиновники проанализировали неудачи и сделали выводы", — рассуждает один из собеседников "ДП". Решение Смольного активизировать продажу земли под застройку Игорь Пахоруков объяснил двумя причинами. "Во–первых, город ищет перспективы пополнения дефицитного бюджета в кризис. Во–вторых, строительное сообщество, которое последние 2 года было практически лишено возможности покупать участки под жилье у города, громко критиковало власть за остановку аукционов. И его услышали", — пояснил он.
Активность инвесторов, по словам Игоря Пахорукова, в кризис значительно выросла. "Люди с деньгами стремятся обезопасить свои капиталы, вкладывая их в недвижимость. Мы видели это по всплеску активности на торгах по всем видам имущества в прошлом году. В результате в казну поступило более 10,2 млрд рублей, что на 46% выше бюджетного задания", — говорит Игорь Пахоруков.
Первые два аукциона по продаже прав аренды земли под жилье в январе 2015 года подтверждают высокий спрос со стороны застройщиков. За участок 3 га на Дальневосточном пр. боролись три известные на рынке компании. В итоге его купила ГК Legenda за 1,37 млрд рублей, превысив стартовую цену в 2 раза. А пятно 2,1 га на ул. Бадаева с таким же превышением за 0,5 млрд рублей купила СК "Темп". Было три претендента, несмотря на то что город впервые в качестве "нагрузки" к лоту добавил обязательство построить и детский сад.
"Я не считаю, что переплатил за землю. Город дает рассрочку на выплату 50% стоимости пятна на 5 лет под 8% годовых. Да еще и документация по участку полностью готова. Риски такой покупки минимальны", — говорит глава ГК Legenda Василий Селиванов.
Опрошенные застройщики заявили "ДП", что очень рады возвращению города на рынок торговли землей. "Лучше поздно, чем никогда. Такие торги благодаря своей публичности являются ориентиром для остального рынка по ценам на землю", — резюмировал исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной.
Обещали, но не дали
Последние 2 года город землю под жилищную застройку практически не продавал. За прошлый год было реализовано всего два участка общей площадью 3,5 га, что в 10 раз меньше предложения на этот год. Для сравнения: в рекордном 2010 году город продал более 500 га земли под жилье (включая проекты комплексного освоения территорий). Существенное сокращение числа торгов стало результатом политики "сохранения имущества", которой придерживался губернатор Георгий Полтавченко.
Правда, многие девелоперы говорили, что, сводя аукционы на нет, "власть имущество не сохраняет, а хоронит". В ответ на массовую критику в 2014 году глава комитета по строительству Михаил Демиденко сообщил, что за год на аукционы поступят участки, пригодные для строительства 1,5 млн м2 жилья. Но обещание не было реализовано. "Власти никак не могли решить, что делать с землей. Обсуждали два варианта: продать за деньги или отдать под социальное жилье. В результате не сделали ни того ни другого", — пояснил источник "ДП" в Смольном.
Рынок покупателя
Покупатели участков переключили внимание на вторичный рынок земли. За прошлый год, по данным Colliers International СПб, девелоперы Петербурга купили под строительство жилья землю на сумму 40 млрд рублей (в 2013 году — на 10 млрд рублей. — Ред.). "Было куплено более 600 га. Прежде всего на окраинах города", — сообщили в Knight Frank SPb. Всплеск спроса сами девелоперы объясняли тем, что в результате активных продаж квартир в течение 2014 года у них образовался запас ликвидности для вложения в землю. "Но девелоперы не покупают землю впрок. Это задел под конкретный бизнес", — говорит гендиректор Hansa Group Олег Барков.
По данным экспертов NAI Becar, верхняя граница стоимости земли в Петербурге сейчас составляет $400 за "квадрат".
"За год земля под жилье на вторичном рынке Петербурге выросла в цене на 15%. Но в этом году в сделках с прямыми деньгами инвестор может рассчитывать на дисконт в пределах 10%", — говорят в NAI Becar. "Снижение цен на землю в 2015 году составит 5–10%", — согласны в АРИН.
Застройщики говорят, что лендлорды уже массово отказываются от расчетов за землю в валюте и охотно соглашаются на бартерные схемы.
"Общий объем предложения земли от города небольшой — 5% от общего рынка прошлого года. Но это предложение поддержит наметившийся тренд на снижение цен на землю и будет пользоваться спросом, поскольку земля в городе остается дефицитным товаром", — считает руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев.
Для просмотра в полном масштабе кликните по инфографике - картинка откроется в новом окне
“
Появляются новые и новые обращения от продавцов земли, которые ранее планировали развивать участки самостоятельно, но скорректировали планы с учетом прогнозов развития рынка на ближайшие 2 года. В 2014 году Российский аукционный дом продал под жилье 10 участков в Петербурге и Ленобласти общей площадью около 30,5 га. Самой крупной стала продажа 7,8 га завода им. Карла Маркса на Выборгской наб. Участок за 1,26 млрд рублей купила компания "Отделстрой". В этом году к торгам готовим еще около 20 пятен от частных собственников. В последние 2 месяца участились обращения бизнес–структур, которые желают продать непрофильные активы. Среди них есть и участки под жилье.
Андрей Степаненко
гендиректор Российского аукционного дома
“
В прошлом году диапазон затрат на покупку земли в Петербурге варьировался между 15 тыс. и 30 тыс. рублей за 1 м2 новой застройки. А в Ленобласти — от 8 тыс. до 20 тыс. рублей за 1 м2. В течение года цены менялись в рамках инфляции. Причем пятна с готовым пакетом документации были на 30%, а порой и на все 200% дороже остальных. Но такие предложения появлялись крайне редко. Крупных сделок по земле на I квартал 2015 года я не прогнозирую. Но ситуация может оживиться в случае прихода нового игрока, решившего за время кризиса занять часть петербургского рынка жилищного строительства. Сейчас у большинства застройщиков время предварительных переговоров и изучения продукта.
Вадим Шендеровский
гендиректор ООО "Региональный аукционный центр"
“
Я рад, что город увеличит объем продажи участков под жилищную застройку. Ситуация последних лет была далека от нормальной. Пять проданных пятен за 2 года и пустые обещания властей увеличить предложение — это не серьезно. В этом году мы уже ходили на аукционы. И готовы пойти снова, если город сделает интересное предложение. То, что уже анонсировано, — это окраины: Колпино, Металлострой, Понтонный… Не самые привлекательные территории. Но участки ближе к центру мы отслеживаем. Вся земля своего покупателя найдет. Поскольку это городские пятна с подготовленной документацией и понятной экономикой проектов.
Руслан Юсупов
Гендиректор "Лидер Групп"
