Год недобитых рекордов

ВПетербурге и ближайших окрестностях Ленобласти в 2014 году, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", было выведено на рынок 5,65 млн м2 нового жилья (304 объекта, включая дополнительные очереди), что на 13% превысило уровень 2013 года.

Причем доля проектов, вышедших на рынок в ближайших пригородах — так называемом закадье (районы Девяткино, Кудрово, Парнас), — достигла 2 млн м2, что стало рекордом за последние 3 года. А рынок жилой недвижимости Петербурга пережил самый большой строительный всплеск за последние 6 лет.

"За минувший год в городе было сдано 3,26 млн м2 жилья (1864 жилых дома на 54 748 квартир). Это на 30% больше, чем годом ранее", — отчитался глава комитета по строительству Смольного Михаил Демиденко (см. схему № 1). "По объему сданных "квадратов" наш город догнал Москву, в 5 раз перегнал Омск и в 1,5 раза — Ростовскую область и Татарстан", — констатирует директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI Вера Сережина.

Лидерами нового жилищного строительства в городской черте, по данным Knight Frank St. Petersburg, стали Приморский, Красносельский и Выборгский районы, на которые пришлось 45% всего предложения новостроек. А самое активное жилищное строительство в области шло во Всеволожском районе. "Здесь по сравнению с 2013 годом в продажу вышло почти в 2 раза больше жилья (около 750 тыс. м2. — Ред.), в основном за счет активной застройки района Мурино — Девяткино (там строится 18 новых жилых комплексов. — Ред.)", — говорит руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова.

По–прежнему львиную долю (по разным оценкам, от 82 до 94%) в предложении жилья занимают проекты массового спроса (эконом и комфорт). Доли более дорогих проектов невелики (см. схему № 2). "Структура предложения жилья соответствует сложившейся в регионе структуре спроса. А она по сравнению с 2013 годом особых изменений не претерпела", — говорит руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

Ажиотаж продаж

Объем продаж жилья в Петербурге и окрестностях в 2014 году вырос, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", на 32% и достиг 5,16 млн м2 (111,3 тыс. квартир). Это абсолютный рекорд за всю историю рынка. "Периодами самого активного спроса на строящееся жилье в 2014 году были I и IV кварталы. А наибольший объем продаж — 1,66 млн м2 — был отмечен в последнем квартале года, когда падение курса рубля спровоцировало ажиотажный спрос на недвижимость в новостройках. Спрос оказался на 51,5% больше показателей продаж в предыдущем, III квартале", — говорит Ольга Трошева. "За время предновогоднего бума было продано все, что в более спокойное время считалось не самым лучшим вариантом: квартиры на первых этажах, у шахты лифта, у лестничных проемов", — говорит генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Елена Лашаева.

Отчетность лидеров рынка подтверждает статистику экспертов. Продажи "Группы ЛСР" в 2014 году выросли на 35%, до 1,01 млн м2, и на 43% в денежном выражении, до 86 млрд рублей. "Прошлый год стал одним из лучших в истории группы", — говорит генеральный директор компании Александр Вахмистров. Группа Etalon в прошлом году продала 457 тыс. м2 жилья на 39,96 млрд рублей, что превышает показатели предыдущего года на 28 и 32% соответственно, сообщила пресс–служба группы. А компания Setl City продала 420 тыс. м2 жилья, что на 60% больше, чем годом ранее.

Наибольшим спросом на первичном рынке в течение всего года пользовалось жилье в строящихся объектах сегмента масс–маркет. "На его долю пришлось 93% от общего объема спроса", — говорит Ольга Трошева.

Самыми популярными были ликвидные квартиры небольшого метража — студии, однокомнатные, реже — двухкомнатные. Причем объем спроса на жилье в закадье за год, по данным "Петербургской недвижимости", вырос с 30 до 37%. Остальные покупатели выбирали строящиеся дома на территории города.

"В наших проектах весь год активно раскупались маленькие квартиры. Но в период ажиотажного спроса в конце года продавались преимущественно большие. Их покупатели не выкраивали "по семь шапок из одной шкурки". Логика очевидна. Тратить относительно небольшие суммы люди смогут и в кризис. А вот сделать большую покупку при стремительно дешевеющих деньгах будет непросто", — делится наблюдениями руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК "Теорема" Марина Агеева.

По словам старшего консультанта департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт–Петербурге Любавы Пряниковой, в конце 2014 года выросли требования покупателей к качеству и концепции проектов высокого класса. "В результате спрос на них частично сместился из исторического центра в северную часть Московского проспекта, на набережные Невы в Приморском районе и на Охте. Туда, где строится много новых объектов высокого класса", — пояснила она.

Корректировка цен

Средние цены предложения на первичном рынке жилья массового спроса, по данным "Петербургской недвижимости", в обжитых районах Петербурга за 2014 год выросли на 11,7%, до 102,9 тыс. рублей за 1 м2, а в пригородной зоне — на 4,2%, до 74,2 тыс. рублей за 1 м2. "В мае 2014 года отмечалась отрицательная ценовая динамика — снижение составило почти 4%. Восстановление началось в сентябре, а в декабре 2014 года цены выросли в среднем на 2,3%", — рассказывает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.

"Сегодня средняя цена "квадрата" в регионе составляет 93 тыс. рублей. Для сравнения: еще в начале декабря она была на 2 тыс. рублей дешевле. В новый, 2015 год мы вошли с ценами на студии 3,4 млн рублей за штуку. Такого не было никогда. Хотя нижний ценовой порог на этот вид жилья и сегодня составляет 1,7 млн рублей", — говорит Елена Лашаева. "А разброс цен на проекты в городской черте и закадье достиг 28%", — подсчитал генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер.

"Мы корректировали цены в декабре. Стоимость квартир в "Северной долине" увеличилась на 12%", — подтверждает коммерческий директор "Главстрой СПб" Алексей Гусев. "Мы подняли цены на 7%. С чего бы им быть на прежнем уровне? Основные импортные материалы подорожали пропорционально росту курса валют, а отечественные — пропорционально инфляции", — говорит генеральный директор компании Legenda Василий Селиванов. По данным генерального директора "Дальпитерстроя" Аркадия Скорова, себестоимость строительства в 2014 году выросла на 15% и продолжает рост, что, безусловно, влияет на стоимость "квадрата".

Приблизительные прогнозы

Цены на жилье, по мнению Ольги Трошевой, останутся на нынешнем уровне до весны. "А в переоцененных во время декабрьского ажиотажа проектах они могут снизиться", — считает она. "При снижении спроса интерес покупателей будет смещаться в сторону городских строек. А большинству областных девелоперов придется конкурировать с ними, снижая цены", — согласна директор УК Docklands Светлана Петрова. "Уже в марте продажи жилья в Петербурге могут сократиться в 2 раза из–за остановки ипотеки (в некоторых проектах массового спроса доля сделок с ипотекой доходила до 80%. — Ред.). Но цены снижаться не будут. На моей памяти такого никогда не было", — не согласен Александр Вахмистров.

"Недвижимость подорожает в пределах инфляции. В отсутствие ипотеки многие девелоперы уже пересмотрели условия рассрочек и скидок в проектах", — констатирует исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников. И все меньше покупателей, по словам экспертов, готовы рисковать. "Они обращаются к проверенным и финансово устойчивым застройщикам, которые могут гарантировать своевременную сдачу и качество проекта", — говорит Вера Сережина.

"В результате ряд объектов на начальной стадии в отдаленных районах может быть в 2015 году заморожен, а мелкие застройщики без должного опыта и запаса прочности покинут рынок", — заключил руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев.