На фоне замедления роста мировой экономики и снижения доходности в энергетической сфере растет интерес к инвестированию в недвижимость развивающихся стран.
Вначале года МВФ пообещал мировой экономике замедление темпов роста, а России — падение ВВП на 3%, однако прогноз по ряду развивающихся стран был улучшен. В 2015 году лидерами экономического роста должны стать Китай (7,1%), Индия (6,4%) и Западная Африка (5,8%). При этом если рост китайской экономики последние годы замедляется (в 2014 году было 7,4%, в 2013–м — 7,7%), то страны Западноафриканского союза демонстрируют позитивную динамику (+0,3 п. п. к росту ВВП в 2013 и 2014 годах). По данным Ernst&Young, если в 2011 году Африка занимала восьмое место из 10 по показателям инвестиционной привлекательности, то в 2014–м уступила только Северной Америке и поделила второе место с Азией, которая лидировала предыдущие 3 года. По мнению некоторых участников рынка, именно там в ближайшее время может начать набирать обороты гонка инвесторов.
Ставка на девелопмент
Однако направления инвестиционных потоков могут измениться. Из–за падения цен на нефть сегодня снижается привлекательность энергетического сектора, который до этого был у инвесторов в приоритете. Многие проекты, ранее казавшиеся выгодными, откладываются на будущее. Остаются перспективными поставки продуктов питания: по словам Елены Нагорной, президента Торгового альянса стран Африки в России, поставки из Африки в этом году составят 100 тыс. т овощей и фруктов в неделю, в перспективе — еще и экспорт мяса (до 45 тыс. т), а также рыбы и морепродуктов.
В рамках мировых тенденций одним из стабильных секторов также остается недвижимость: по прогнозу Jones Lang La Salle, в 2015 году объем сделок с гостиничной недвижимостью увеличится в мире на 15% и достигнет $65–68 млрд, максимума за последние 8 лет. По данным исследования Global Property Markets 2014, российские инвесторы заинтересованы во вложениях в квадратные метры новых перспективных рынков мира, в числе которых Бразилия и Африка.
Так, азиатский инвестиционный фонд Hermes–Sojitz, специализирующийся на прямых инвестициях в Африку, в 2014 году запустил инвестиционно–девелоперскую программу. Параллельно компания продолжила проекты по разработке месторождений в нефтегазовой и металлургической отраслях, а также в пищевой промышленности.
"На развивающихся рынках норма прибыли на вложенный капитал существенно выше, — заявляют в фонде. — Естественно, значительно выше и риски, сопровождающие любой девелоперский проект. Однако решающее значение имеет анализ инвестиционной привлекательности проектов, и при грамотном подходе вполне реальна их минимизация".
Несмотря на кризис, фонд Hermes–Sojitz продолжает реализовывать проекты в сфере недвижимости и в России. Первый девелоперский проект фонда — загородный гостиничный комплекс Scandic Regatta в Карелии, к которому уже проявили интерес международные сети отелей. Сейчас фонд ведет переговоры по приобретению зданий в исторических частях Петербурга и Москвы, а также действующих торговых и выставочных комплексов с целью инвестирования.
Первые небоскребы
В Западноафриканском союзе фонд Hermes–Sojitz возводит уникальные для региона объекты — первый небоскреб высотой 65 этажей, жилой комплекс премиум–класса, а также несколько торговых центров (ТЦ) площадью более 100 тыс. м2 каждый.
Первый из них (он же — первый ТЦ в Западноафриканском союзе) будет введен в эксплуатацию до конца 2016 года. Его площадь составляет 110 тыс. м2. Комплекс, включающий четыре уровня коммерческих помещений и паркинг, расположен в непосредственной близости от центральной магистрали, ведущей из Дакара в новый аэропорт, что обеспечивает высокую проходимость ТЦ и транспортную доступность. Инвестиции в проект составляют 95 млн евро.
Срок окупаемости проекта ниже по сравнению с развитыми рынками — цены на недвижимость в странах Западноафриканского союза динамично растут. По данным Национального статистического агентства Сенегала, за последние годы стоимость недвижимости в Дакаре выросла примерно на 256%. Что касается рынка жилой и коммерческой недвижимости в Гане, то в этом году прогноз роста цен — примерно на 50%. Если смотреть по доходности, то в ЮАР вложения в торговые площади за последний год принесли 17,1% годовых, за ними следует промышленная недвижимость — 15,9% и, наконец, офисы — 11,9%.
На актуальность девелоперских проектов торговой и жилой недвижимости в Африке большое влияние оказало развитие розничной торговли и стремление мировых ретейлеров представить свою продукцию на африканском рынке. Во–первых, им необходимы новые площади для реализации товаров в секторе розничной торговли, работающем по мировым стандартам. Во–вторых, в связи с ожидающимся притоком представителей бизнеса с других континентов возникает необходимость в строительстве новых комфортных жилых апартаментов европейского уровня.
Кроме того, по прогнозу A. T. Kearney, к 2020 году половина населения Африки будет проживать в городах, там начинает формироваться свой средний класс. При этом около 90% торговли контролируется местным бизнесом, включая открытые рынки и киоски.
Как говорится в отчете консалтинговой компании, высокие с точки зрения ретейла перспективы рынка Африки "невозможно игнорировать".
“
Решение приступить к реализации строительства торговых центров в странах Западной Африки основано на потребности рынка. Арендаторы — не только африканские компании, но и международные транснациональные корпорации в области пищевого ретейла, торговли мебелью и предметами домашнего интерьера, строительные магазины, сетевые магазины одежды, а также дистрибьюторы торговых марок. Сейчас в Африке мало качественных торговых площадей. Покупательский спрос растет с каждым годом, и многие крупные компании, представленные в Европе и России, активно ведут поиски торговых площадей для развития своих сетей на африканском континенте.
Олег Янтовский
глава российского представительства, член совета директоров инвестиционного фонда Hermes–Sojitz
