Земельный вопрос

Эксперты называют вступившие с 1 марта 2015 г. поправки в Земельный кодекс эпохальными. Нововведения касаются множества вопросов. Применительно для сферы строительства они должны ввести в рыночный оборот неиспользуемые сегодня федеральные и муниципальные земли, упростив получение и оформление участков.

"По сути, это крупнейшая земельная реформа за последние 20 лет. Поправки облегчают процедуру предоставления земли, уменьшают бюрократию, устраняют возможности для злоупотреблений, способствуют вовлечению в оборот большого числа неиспользуемых участков. Предполагается, что в результате этих мер в свободную продажу поступит большое количество земли, а цены снизятся", — рассказывает Алексей Лебедев, генеральный директор ОАО "Региональное управление геодезии и кадастра".

Немного поправок

Для коммерческого строительства важны несколько нововведений. "Ранее действовавшая система приобретения прав на публичные земли для коммерческой застройки предусматривала их предоставление только в аренду и в собственность. Новый закон расширил перечень способов перехода прав на земельный участок, принадлежащий государству, закрепив сразу несколько вариантов предоставления земель", — рассказывает Ирина Худзинская, начальник юридического отдела НП "Объединение строителей СПб". Также теперь вместо конкурсов общим инструментом для приобретения прав на государственные и муниципальные земли становится аукцион.

Кроме того, вводятся торги. "По ранее действовавшему порядку, в случае если публичные участки предоставлялись в аренду путем предварительного согласования места размещения объекта, торги не проводили.

На практике это приводило к тому, что при появлении иного претендента на земельный участок процедура менялась не в пользу первого заявителя", — поясняет Ирина Худзинская.

Совершенно новым по своей сути для российского земельного законодательства является введение института перераспределения земель. Он предполагает предоставление дополнительной возможности приобретения публичных земель для собственников земельных участков.

Как рассказали в пресс–службе комитета по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга, это перераспределение будет осуществляться на основании соглашения собственника и властей, при этом увеличение площади будет осуществляться за плату, устанавливаемую законом города. Сейчас власти приводят региональную нормативную базу в соответствие обновленному земельному законодательству.

Сдержанный оптимизм

Главным плюсом новой редакции Земельного кодекса РФ Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры", считает прозрачность процедур, связанных с землями: "Застройщики все больше должны полагаться на закон и все меньше на благосклонность отдельных чиновников при получении участков".

Но есть, по его мнению, и минусы: у местных властей слишком много полномочий.

"В случае недобросовестного использования подобных полномочий, например при определении критериев для масштабных инвестиционных проектов, весь положительный эффект от поправок может быть сведен на нет", — считает он.

Елена Ракова, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета НИУ–ВШЭ в Петербурге, считает, что при всем оптимизме от снижения бюрократических барьеров и, возможно, коррупционной составляющей для многих застройщиков изменения несколько запоздали.

"Большинство земельных участков так или иначе уже находятся в частной собственности и не используются по назначению. При этом эффективность норм об изъятии земли ввиду их неиспользования по назначению оставляет желать лучшего, а те земли, что остались, малопривлекательны для инвесторов, поскольку имеют либо явную судебную перспективу, либо различного рода обременения, что также снижает их покупательную способность".

Виктория Константинова, директор департамента оценки NAI Becar в Петербурге, полагает, что последствия реформ можно будет наблюдать не раньше осени 2015 года.

"Возможно, к этому времени бизнес девелоперов войдет в нормальное русло, тем самым стимулировав застройщиков к расширению земельного банка", — резюмирует она.