Совладелец строительной компании "Навис" Александр Львович рассказал "ДП" об изменениях на земельном рынке, о полном отказе от формата ЖСК, объяснил, почему наступило время консервативных инвесторов, и дал прогноз изменения маржи застройщиков в этом году.
Александр, в прошлом году в интервью "ДП" вы заявили, что строительный рынок находится на пике цикла и скоро будет кризис. Прогноз сбылся… Какие изменения произошли?
— В Европу стал меньше ездить: у меня против них ответные санкции. А если серьезно, глобальных изменений не вижу. Кризис — он же в головах. Все боялись кризиса. Страх нарастал как снежный ком и в конце концов материализовался — на нашем рынке обернулся падением спроса.
Но падению предшествовал небывалый всплеск. Наш отдел продаж в конце года работал сутки напролет. Мы за год продали 61 тыс. м2 жилья на 3,8 млрд рублей. Бизнес почти удвоился и установил абсолютный рекорд по выручке.
Сейчас спрос снизился на 30% к началу года, но это на нас пока никак не отразилось. Наши проекты на высокой стадии готовности — люди на старте продаж активно бронируют квартиры в новой очереди, видя уже построенные корпуса. Я считаю, что это показатель стабильности. Хотя на новый рекорд продаж в ближайшие годы не рассчитываю.
Как рынок будет развиваться в этом году?
— Девальвация рубля бесследно не пройдет. Это очевидно. Уже начались сокращения людей и зарплат. Даже в правительстве РФ, не говоря уже о бизнесе. Это общий тренд по стране. И на нашей отрасли он отразится. Спрос уже сжимается. Но страха нет. У нас за плечами опыт "черного вторника" 1998 года. Даже тогда квартиры продавались и рынок жил. А сейчас ситуация не такая жесткая. Так что будем строить и продавать.
А как изменятся цены?
— Я, конечно, радею за рост цен. Но, думаю, скорее уменьшится рентабельность строительного бизнеса. Сейчас маржа на уровне 15–20%. Возможно, она уйдет на уровень, близкий к 10% из–за роста себестоимости строительства. За год, по прогнозу, себестоимость прибавит 10%.
Многие поставщики уже задрали цены. Особенно на внутреннюю инженерию. Вдруг оказалось, что все у нас импортное — и металл, и пластик. И с оглядкой на курс евро материалы подорожали на 40–50%. А цена подряда выросла на 25%. Но пропорционально поднимать цену "квадрата" мы не планируем. Ее регулирует рынок.
А исход мигрантов из города сильно по бизнесу ударил?
— У наших подрядчиков работают мигранты. Но мы строго следим за порядком их оформления, наличием разрешений на работу и пр. Ведь миграционная служба штрафует застройщика. Да, в прошлом у некоторых подрядных организаций были подобные проблемы. Мы своевременно приняли меры и ужесточили контроль.
До сих пор "Навис" строил квартиры исключительно по схеме ЖСК. Но в начале года вы заявили, что переходите на ФЗ–214. Разочаровались в кооперативах?
— Нет. Я по–прежнему считаю, что ЖСК защищает дольщиков не хуже, чем ФЗ–214. И все разговоры на тему ненадежности кооперативов — малограмотные спекуляции.
А причины нашего отказа от кооперативов экономические. У нас около половины сделок — с ипотекой. А в этом году была принята госпрограмма субсидирования ипотеки, которая дает право на льготную ставку 11,9% в проектах по ФЗ–214. Для всех остальных ставка минимум 15,5%. Разумеется, покупатель ищет проекты по ФЗ–214. Чтобы не терять потребителя, мы от ЖСК отказались. Все наши новые проекты будут реализованы по новой схеме.
И много будет новых проектов?
— Недавно мы получили разрешение на строительство новой очереди проекта "Щегловская усадьба". Она добавит еще 20 тыс. м2 к тем 45 тыс. м2, что уже строятся. Первые 20 тыс. м2 мы уже заселили. И видим стабильный спрос на малоэтажное жилье квартирного типа.
Будете дальше покупать землю для расширения проекта?
— Пока мы застраиваем в Щеглово 10 га. Но там есть еще 47 га под жилье, причем с документами. Мы ведем переговоры об их покупке. Также рассматриваем варианты участков под проекты комплексного освоения территории в ближайших пригородах Петербурга. Мы готовы к реализации интересных проектов. Прежде всего малоэтажной застройки.
Чем вас так привлекает малоэтажное жилье?
— Небольшие дома — от 3 тыс. до 5 тыс. м2 общей площади — удобно выводить на рынок. Процесс можно гибко регулировать, что особенно актуально в кризис. Кроме того, жить в таких домах комфортно. Но по привычке люди лучше воспринимают высотные дома. А малоэтажку как многоквартирный формат при поиске жилья даже не рассматривают.
Мы пытаемся бороться с этой тенденцией. Я сам в детстве жил в пятиэтажке. Мне нравились и большой двор, и обилие зелени, и соседи, которых знаешь в лицо. У такой жизни много плюсов.
Но в Мурино, если не ошибаюсь, вы строите высотные дома?
— Да. Но в этом году мы проект заканчиваем. И строить там больше ничего не будем.
Когда мы выходили в этот район, это был некий эксклюзивный продукт. А сейчас там толкотня локтями — 12–13 крупных застройщиков одновременно работают справа от железной дороги.
Мы не гонимся за объемами, с большими компаниями конкурировать не планируем.
Это касается города или области?
— Двух рынков. В области мы будем строить малоэтажку. А в Петербурге смотрим небольшие участки под проекты площадью 20–30 тыс. м2. То, что раньше называли точечной застройкой. Но предложение таких пятен ограничено — выбирать не из чего. Причем многие владельцы земли пытаются продать ее как раньше: за живые деньги и дорого. Но строители на это не готовы. Число бартерных сделок растет. А цены на землю хоть и держатся, но, думаю, это ненадолго. Очередь за участками не стоит.
В прошлом году вы говорили, что всерьез думаете о перерегистрации бизнеса в Ленобласти. Идея все еще на повестке?
— Мы видим перспективы для дальнейшей работы в Ленобласти. Наша компания — активный участник Союза строительных организаций Ленобласти (ЛенОблСоюзСтрой). К слову, следующее заседание правления ЛенОблСоюзСтроя пройдет в офисе "Нависа" на Лермонтовском пр. Сейчас формируется повестка дня. У Ленобласти огромный потенциал, который не может не привлекать застройщиков. Главное — большие возможности по реализации проектов комплексного освоения территории, локации, разнообразию ландшафтных и архитектурных решений. В Петербурге характеристики проекта нередко диктует окружение.
Что изменилось за год на строительном рынке Петербурга?
— Появились четкие правила игры — одинаковые для всех. Рынок стал более упорядоченным. Для инвесторов это очень важно.
На данный момент строители знают, что делать для реализации проекта, куда идти, сколько времени потребуется… Не все новые правила бизнесу нравятся. Та же нагрузка по строительству социальных объектов вызывала жаркие споры. Но… все поскулили, однако правила игры приняли.
Правда, недавно строительного вице–губернатора Марата Оганесяна, который установил новый порядок работы в отрасли, отправили в отставку. Это как–то отразилось на рынке?
— Пока никак. А дальше все будет зависеть от преемника.
Как оцениваете нынешнюю инвестиционную среду в Петербурге?
— Она стала хуже по макроэкономическим причинам. Главная проблема в том, что банки перестали выдавать бизнесу кредиты.
Возможностей для развития стало меньше. Но наступило время консервативных инвесторов, которые работают только на свои деньги, без займов.
Это наше время! Мы никогда кредитов не брали и брать не собираемся. Да, мы не расширяли бизнес в разы. Всегда строили понятное для нас количество жилья. Но ни от кого не зависели. И сейчас чувствуем себя спокойно.
В прошлом году вы сдали дом БДТ. А исчерпан ли конфликт с Росимуществом по этому объекту?
— Мы в прошлом году получили разрешение на ввод в эксплуатацию ЖК "Дом БДТ" и полностью заселили все три корпуса комплекса. В том числе передали 38 квартир сотрудникам театра. Ведь дом построен на земле БДТ. Нас театр привлек в качестве застройщика и инвестора.
Росимущество добивалось признания проекта самовольной застройкой и пыталось забрать и землю, и здание в федеральную собственность. Но суд ему отказал. Все суды мы выиграли.
Правда, ведомство не желает признавать свое поражение и будет обжаловать судебное решение вплоть до высшего арбитража.
Будут ли еще совместные проекты с БДТ?
— Нет. На этом бизнес с театром мы закончим. Нам надо отдохнуть друг от друга. Все–таки отношениям более 15 лет. Но в попечительском совете БДТ "Навис" останется.
А что за конфликт у вас возник из–за участка на Петергофском шоссе, где вы планировали строить большой жилой комплекс?
— Два года назад "Навис" стал партнером компании "Балтпродком". Мы договорились, что выступим застройщиком проекта жилого комплекса на 1,5 тыс. квартир на участке 6 га. Начали проектирование и согласование градостроительной документации. Вложили в работу 120 млн рублей. Но приступить к реализации проекта так и не смогли.
В прошлом году собственники "Балтпродкома" продали свою компанию московской фирме Glorax Development, а вместе с ней и права долгосрочной аренды на наш участок.
Новый собственник решил застраивать территорию самостоятельно. Нам предложили после завершения строительства получить в жилом комплексе квартиры пропорционально сделанным инвестициям. Но нас это не устраивает. Мы хотим вернуть деньги. Поэтому подали в суд. Очередное заседание по данному делу состоится в июне.
Думаю, после этого нелепо спрашивать, есть ли у вас планы по привлечению новых партнеров для развития бизнеса?..
— Никогда! Мы всегда сами по себе. И никакие партнеры нам не нужны. У меня три сына. Так что своих партнеров я ращу сам. Как когда–то делал мой отец — основатель компании.
О компании
СК "Навис"
> Основана в 1988 году как "Волосово–Копстрой". Основатель — Владимир Львович. В 2009 году компания была реорганизована и переименована в ООО "СК "Навис".
> По данным СПАРК, компанией владеют Александр и Владимир Львовичи (по 50%).
> Компания построила более 100 тыс. м2 жилья. Сейчас в работе 124 тыс. м2.
> Оборот за 2014 год — 3,8 млрд рублей.
Биография
Александр Львович
> Родился 13 марта 1978 года в Гатчине.
> Окончил в СПб Государственный архитектурно–строительный университет по специальности "инженер–экономист".
> С 1999 года работал в ООО "Фирма ССМ–2" на различных должностях. С 2009 года — гендиректор ООО "СК "Навис".
> Женат, воспитывает троих сыновей.
> Хобби: трекинг (прогулки по горам).
