Смольный разобъет сад вместо делового центра "УНИСТО Петросталь" за 1,5 млрд рублей

Утвержденная накануне редакция генплана стала неприятным сюрпризом для группы компаний "УНИСТО Петросталь". Одна из одобренных поправок авторства комиссии ЗС по городскому хозяйству предполагает создание рекреационной зоны (сада, сквера или тому подобного) на месте участка площадью 6 тыс. м2 около Сытнинского рынка.

Но в 2012 году этот участок приобрело ЗАО "Универсальное строительное объединение", входящее в группу "УНИСТО Петросталь", за 150 млн рублей. В состав лота на земельный участок входили три нежилых здания, 30 жилых и нежилых помещений общей площадью около 5 тыс. м2. В момент покупки территория была предназначена под общественно-деловую застройку. На ней планировалось построить многофункциональный центр с гостиницей, торговой зоной и офисными помещениями общей площадью более 20 тыс. м2 за 1,5 млрд рублей.

В "УНИСТО Петросталь" говорят, что теперь актив полностью обесценен. "Из актива земли превращаются в пассив, их инвестиционная ценность сводится к нулю, а наши убытки исчисляются миллионами. Ситуация, в которой мы оказались, наглядно отражает существующее положение дел: не верь гарантиям города", - возмущен гендиректор компании Арсений Васильев. Он указывает на то, что инвестор, вступая с городом в финансовые отношения, оказывается абсолютно незастрахованным от серьезнейших рисков, как репутационных, так и денежных. "Получается, что власти оставляют за собой право менять правила игры на ходу в одностороннем порядке. Такой подход полностью разрушает инвестиционную репутацию Петербурга", - говорит он.

Застройщик готовит иск в суд о взыскании со Смольного убытков - денег, вложенных в проект, а также процентов по кредиту, уже взятому в банке. Сумма ущерба пока не оценена. Если компания выиграет суд, городу предстоит возместить ущерб за счет бюджетных денег. На возмещение, вероятно, будут направлены деньги, предназначенные на возведение сквера. Таким образом, строительство самого сквера затянется как минимум на год.

Сквер был заложен и в проект "УНИСТО Петросталь". Его должны были разбить на месте фундамента лютеранской церкви. Однако Смольный посчитал, что его площадь должна быть гораздо больше.

За 3 года владения участком застройщик столкнулся с массой проблем. Так, в 2013 году компания "Элиас", собственник помещения на Сытнинской улице, 9, через суд пыталась запретить "УНИСТО Петросталь" сносить строение площадью 2,7 тыс. м2, признанное аварийным. "Элиас" настаивала на том, что дом не является аварийным, а свои помещения в нем компания сдавала в аренду под алкогольный магазин.

В 2014 году работы на участке приостановили, поскольку там было найдено захоронение начала XVIII века. Вскоре КГИОП признал участок памятником. И хотя здания на нем не были признаны объектами культурного наследия, новый статус все же наложил на инвестора дополнительные обременения: понадобилось отреставрировать и сохранить исторические фасады.

В 2015 году на участке обнаружились и объекты культурного наследия. Ими были признаны фрагменты лютеранской церкви. Примечательно, что до момента продажи участка группе "УНИСТО Петросталь" на нем в течение 10 лет располагались небольшие магазины и гаражи. И все это время Смольный не беспокоился об исторической ценности территории и зданий на ней.

ТОП-10 девелоперских проектов, насчет которых Смольный передумал

Апарт-отель в Конюшенном ведомстве (Plaza Lotus Group)

Plaza Lotus Group братьев Зингаревич судится со Смольным из-за провала их проекта по реконструкции Конюшенного ведомства по апарт-отель. Совет по культурному наследию постановил, что застройка галерей здания площадью 2 тыс. м2 апартаментами "не соответствует целям сохранения памятника". При этом еще в 2013 году девелопер получал согласование КГИОП и разрешение на строительство, которые были отозваны из-за протестов совета. Здание на Конюшенной площади компания братьев Зингаревич получила в 2010 году целевым образом для приспособления под гостиницу. Сначала в нем предполагалось оборудовать 69 апартаментов. Позже их число сократили до 59, чтобы галереи разделялись на просторные номера площадью до 200 м2.

Апарт-отель на набережной реки Фонтанки ("Группа ЛСР")

" Группа ЛСР " Андрея Молчанова планировала построить апарт-отель на месте трамвайной подстанции на набережной реки Фонтанки, 3, литера А. Однако Совет по культурному наследую выступил против, и в 2014 году здание было признано выявленным объектом культурного наследия. При этом девелопер уже провел работы на 400 млн рублей в рамках инвестиционного договора с ГУП "Горэлектротранс". По проекту апарт-отель общей площадью 8,7 тыс. м2 должен был включать 25 апартаментов общей площадью 4,6 тыс. м2, подземную парковку на 45 машино-мест площадью 1,4 тыс. м2 и офисную площадь - 700 м2.

Гостиница в Лопухинском саду (RBI)

RBI планировала построить девятиэтажную гостиницу на месте лодочной станции на краю Лопухинского сада, на берегу Малой Невки напротив Каменного острова. Участок, на котором расположена станция, был выведен из границ Лопухинского сада в 2004 году. В 2010 году холдинг RBI получил разрешение на строительство. Компания владеет участком площадью 4,6 тыс. м2 с лодочной станцией и арендует 2,3 тыс. м2 береговой полосы. Спустя 3 года Смольный через суд вернул участок в границы сада, который находится под охраной КГИОП, а значит, снести объекты и построить новые там теперь нельзя.

Театр Аллы Пугачевой на набережной реки Смоленки (PMI, Алла Пугачева и Кристина Орбакайте)

ООО "Театр Аллы Пугачевой" (24,5% у Аллы Пугачевой, 24,5% у ее дочери Кристины Орбакайте, 51% у корпорации PMI) запретили строить театр на Васильевском острове. Инвестиции в проект оценивались в 15 млрд рублей. Компания пыталась оспорить запрет через суд, но не смогла этого сделать и теперь пытается взыскать ущерб, который оценивает примерно в 100 млн рублей. Помимо инвестиций в проектирование и подготовку, инвестор ежеквартально выплачивал около 2,5 млн рублей за аренду земельного участка и потратил на эти цели около 40 млн рублей. На участке организуют сквер. Инвестор задумал проект еще в 2008 году. В 2009 году планы по строительству согласовал Смольный. В 2010 году инвестор выполнил изыскания и получил множество согласований на уровне районной администрации и комитетов Смольного. В 2011 году появилось постановление правительства, разрешающее строительство. Но вскоре депутаты Законодательного собрания обратили внимание на то, что стройка попадает на участок, отведенный по генплану под дорогу. В 2012 году в этом недоразумении начал разбираться суд, в который и обратились депутаты. В мае 2013 года он постановил, что "строительство в зоне улично-дорожной сети города невозможно". Проект предполагал строительство комплекса площадью почти 120 тыс. м2. Сейчас территория на Васильевском острове, где собирались строить театр, находится в запустении.

Бизнес-центр "Биржа" на Васильевском острове (Etalon Group)

Etalon Group Вячеслава Заренкова пришлось потратить $6 млн на демонтаж двух этажей бизнес-центра "Биржа" на Васильевском острове, она понесла убытки на $9 млн из-за упущенного времени на сдачу помещений в аренду. По мнению градозащитников, высота здания испортила вид на панораму Стрелки Васильевского острова, из-за чего инвестору и пришлось демонтировать верхние этажи. Изначально проект был согласован со Смольным. Отрасль тогда курировали вице-губернаторы Александр Вахмистров и Михаил Осеевский.

"Охта Центр" на Охтинском мысу ("Газпром")

"Газпром" планировал возвести 400-метровый небоскреб под свои офисные помещения на Охтинском мысу. Однако разрешение на строительство было отменено Смольным после масштабных протестов градозащитников. "Газпром" перенес проект в Лахту. При этом он уже вложил в проект на Охтинском мысу более 7 млрд рублей. В 2011 году исполнительный директор ОДЦ "Охта Центр" Александр Бобков заявлял, что на участке площадью 4,5 га можно построить до 300 тыс. м2 недвижимости, но статус территории до сих пор не определен, идут суды.

Коттеджный поселок в Баболовском парке в Пушкине (Steelmar Scandinavia AB)

Шведская компания Steelmar Scandinavia AB планировала застроить участок 22,7 га Баболовского парка в Пушкине коттеджами и инфраструктурой для них. Компания пытается оспорить приказ Министерства культуры РФ от 2014 года, который назвал часть этой территории предметом охраны. Компания приобрела участок в 2005 году, и никаких обременений у него на тот момент не было. К слову, Смольный не согласовал компании и еще один инвестпроект: в 2014 году КГИОП запретил застройщику строить 71 коттедж на Красносельском шоссе.

Магазин на проспекте Науки ("Елисей на Науки")

ООО "Елисей на Науки" взыскало 2 млн рублей с градозащитников, которые выступали против строительства магазина на участке компании на проспекте Науки, и судится со Смольным. В 2014 году город отозвал у компании разрешение на строительство и прислал уведомление о разрыве договора аренды участка. Право на аренду земли под строительство компания получила на торгах Фонда имущества еще в 2009 году. Затем предприниматели не спеша занимались сбором всех необходимых разрешительных документов. В то же время жители дома на территории, которая была в аренде у "Елисея на Науки", организовали на этой территории детскую площадку. В 2014 году собственник заявил о своих правах, тем более что на руках у него уже были все необходимые документы. Недавно еще один магазин этой сети - "Елисей" - инвестору не удалось построить из-за протестов жителей на улице Антонова-Овсеенко. Там появится школа.

Деловая и культурная зона в Апраксином Дворе ("Главстрой-СПб")

ООО "Главстрой-СПб" окончательно оттеснили от проекта реконструкции Апраксина Двора. Смольный создал управляющую компанию, которая будет вести проект и управлять недвижимостью, землей и коммуникациями. Общая площадь построек в Апраксином Дворе, которые планируется реконструировать, - 115 тыс. м2. Из них 60% находятся в собственности города, 40% - в частной. Крупнейшим из частных собственников является КЦ "Питер" Николая Пономарева, у него 15 тыс. м2 недвижимости. При этом инвестдоговор с ООО "Главстрой-СПб", которое должно было реконструировать территорию рынка, не действует с 2013 года, однако в аренде у застройщика до лета 2016 года остаются почти все дороги и проезды в квартале. Инвестдоговор был подписан в 2008 году. В 2010 году выяснилось, что снос корпусов и новое строительство на территории комплекса запрещено. Вкладывать деньги в реставрацию памятников инвестор не хотел.

Дворец искусств на Васильевском острове (TriGranit)

Венгерская компания TriGranit планировала построить Дворец искусств на месте старого трамвайного парка на Васильевском острове, но договор с ней прервали и расходы не возместили. Договор между девелопером и Смольным был подписан в 2011 году. В рамках проекта предусматривалось создание современного концертного зала на 1,6 тыс. мест, выставочного комплекса, конференц-зала и общественного центра на 2,5 тыс. мест, а также мультимедийной студии. Дворец искусств планировалось открыть через 3 года в День города. После разрыва договора в 2012 году компания также отказалась от создания на территории бывших Бадаевских складов делового квартала, который на старте оценивался в $1,5 млрд. За месяц до этого TriGranit продал свою долю строящегося московского ТРЦ "Мозаика" и отказался от реализации проекта в Краснодаре. Так инвестор полностью ушел с российского рынка. Свои убытки только в Петербурге компания оценивала в $10 млн.