Финская компания SRV вышла на рынок управления коммерческой недвижимостью Калининграда. Она займется реконцепцией старейшего многофункционального комплекса (МФК) "Мега" в центре города. В результате стоимость актива может вырасти в 2-3 раза, говорят эксперты. До сих пор другие девелоперы из Петербурга занимались в Калининграде только строительством жилья и апартаментов.
О том, что финская компания SRV заключила договор на управление МФК "Мега" в центре Калининграда, "ДП" рассказала гендиректор "SRV 360" (УК в составе холдинга SRV) Татьяна Осипова. По ее словам, договор подписан на 5 лет и предполагает операционное и техническое управление объектом, а также маркетинг и наполнение комплекса арендаторами.
Представитель собственника МФК "Мега" Сергей Грипич сделку с SRV подтвердил, подчеркнув, что управляющая компания выбиралась исходя из опыта реализованных объектов такого формата (на данный момент SRV управляет объектами коммерческой недвижимости площадью 400 тыс. м2 в Петербурге и Москве, 90% портфеля приходится на северную столицу. — Ред.).
Сумма сделки не разглашается. По оценке управляющего партнера Fort Group Максима Левченко, контракт на управление может стоить 10-15% от годового оборота торгового центра.
МФК построен в 2005 году. Это первый коммерческий новострой и один из самых крупных объектов такой недвижимости Калининграда. Он состоит из трех торгово-офисных зданий общей площадью 100 тыс. м2 (по данным JLL, самым крупным торговым комплексом в Калининграде является "Европа Центр": совокупная площадь двух его очередей — 40 тыс. м2. — Ред.). В МФК "Мега" офисы занимают 20% от общего объема Кплощадей (50% из них сейчас вакантны), торговля — 50% (здесь вакансия составляет 17%). Остальные площади пустуют. Что там будет, решит УК.
"Наша задача — увеличить доходность объекта. После аудита его состояния мы проведем реконцепцию и ребрендинг за счет собственника зданий. Ротация арендаторов начнется уже в этом году и будет проводиться постепенно, без закрытия комплекса", — сообщила Татьяна Осипова.
По оценке директора по продажам УК Doklands Екатерины Запорожченко, стоимость реконцепции с частичной реконструкцией МФК может составить 10-15 тыс. рублей за 1 м2. "Стоимость объекта в нынешнем состоянии можно оценить в 1,5 млрд рублей. В результате грамотного управления она может вырасти на 50-100%", — считает она. А Максим Левченко сообщил, что в практике Fort Group были случаи реконцепции торговых объектов, которые приводили к увеличению их оборота в 2,5-3 раза на тех же площадях, просто за счет ротации арендаторов и грамотной логистики. "Если комплекс старый или построен с ошибками, никакой брокер не сдаст его помещения. Нужны качественные изменения, которые заставят арендаторов поверить в успех и занять пустующие пространства", — говорит Максим Левченко. Он добавил, что управление коммерческими объектами в российских регионах считает перспективным бизнесом.
Он напомнил, что в течение 5 лет Fort Group планирует взять в управление 20 таких проектов, что позволит ей зарабатывать до 1,5 млрд рублей ежегодно. Причем первые три-четыре объекта компания собиралась взять уже в этом году. "Переговоры идут с инвесторами из Москвы и Перми. Предложений из Калининграда мы пока не получали", — сообщил Максим Левченко.
У SRV МФК "Мега" — первый объект под управлением в Калининграде. "Город находится в непосредственной близости от Европы. Рынок торговых объектов здесь высококонкурентный. Рынок офисов также насыщен. А бизнес — локален", — говорит Татьяна Осипова, подчеркнув, что SRV не исключает возможности взять в управление и другие коммерческие объекты в этом регионе.
По данным JLL, объем рынка качественных торговых центров Калининграда составляет 113,6 тыс. м2 GLA, а обеспеченность города ретейлом находится на уровне 253 м2 на 1 тыс. жителей (для сравнения: в Петербурге этот показатель составляет 414 м2 на 1 тыс. жителей). А рынок офисов, по данным местных аналитиков, превышает 200 тыс. м2.
Другие девелоперы Петербурга уже несколько лет осваивают рынок Калининграда. Но строят преимущественно жилье. В частности, компания Setl City, входящая в холдинг Setl Group Максима Шубарева, уже несколько лет строит там по 30 тыс. м2 жилья в год. "И сейчас запускаем новые проекты такого же масштаба. Строить больше смысла нет. Это небольшой регион. Спрос на жилье там ограничен", — пояснил "ДП" гендиректор Setl City Илья Еременко.
Три проекта жилых комплексов в Калининграде есть и в портфеле "Строительного треста". Два из них общей площадью 50 тыс. м2 уже построены. А последний, жилой квартал на границе Калининграда и области из 14 жилых домов с инфраструктурой общей площадью 75 тыс. м2, компания начала строить в ноябре прошлого года и завершит в 2018 году.
Есть проекты в Калининграде и в портфеле компании "Ойкумена" (построено три жилых комплекса общей площадью 70 тыс. м2) и NAI Becar (компания в прошлом году начала строительство в Калининграде апарт-отеля под брендом VERTICAL и завершит проект в 2018 году.
"Сегодня Калининград занимает первое место в рейтинге городов России по условиям ведения бизнеса. В городе активно развивается промышленность, появляются новые рабочие места. Это перспективный рынок", — заключил президент NAI Becar Александр Шарапов.
Концерн SRV — девелоперская и строительная компания полного цикла. Входит в пятерку крупнейших строительных компаний Финляндии.
Годовой оборот в 2014 году — 684 млн евро. Персонал — более 900 человек. Акции SRV Group Plc котируются на Хельсинкской фондовой
бирже с 2007 года. В России строит коммерческую недвижимость. В Петербурге владеет ТРЦ "Жемчужная Плаза" и строит ТРК "Охта
Молл".
