Минстрой готов ввести льготные ставки на покупку вторички, которую участники госпрограммы закладывают, чтобы купить жилье в новостройке. Инициатива позволит легче продавать вторичку и увеличит продажи застройщиков до 15%. Но такая поддержка не сможет вытянуть рынок к показателям прошлого года и разобьет его на два сегмента: с субсидией и без.
Минстрой заявил, что программу льготного ипотечного кредитования могут распространить на покупку вторичного жилья.
О возможности изменения программы сообщил глава департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин на конференции Urban Space 2015. По его словам, действовать льготные ставки будут только в отношении квартир вторичного рынка, которые человек закладывает, чтобы купить новостройку. Изменения будут вноситься совместно с Минфином, с застройщиками инициатива уже обсуждалась. Такое изменение программы может оживить рынок купли-продажи недвижимости, считают в ведомстве.
Однако буквально на прошлой неделе замминистра финансов Алексей Моисеев заявил, что Минфин не будет продлевать сроки действия госпрограммы (она действует до марта 2016 года), о расширении программы тогда речи тем более не шло. "Эта программа антикризисная, она была направлена на поддержку ипотечного рынка в 2015 году, и, поскольку она задачу свою выполняет хорошо, мы считаем, что ее и надо завершить в изначально определенные сроки", — говорил Алексей Моисеев.
Суть программы
Сейчас программа распространяется только на новостройки, вторичное жилье по госпрограмме в ипотеку взять нельзя. Ее запустили в марте 2015 года, сразу после того, как ЦБ резко повысил ключевую ставку до 17% годовых. Тогда банки практически свернули ипотеку, а госпрограмма стала одной из главных надежд на оживление рынка и подспорьем для застройщиков. Она была рассчитана на короткий срок: предполагалось, что ставки будут снижаться и в дальнейшем объем субсидирования также будет падать до нуля — и в следующем году программа просто не понадобится.
Сейчас государство предоставляет банкам субсидии в размере недополученных доходов до уровня, равного ключевой ставке плюс 3,5% процентного пункта. При установленной ключевой ставке в 11% банки могут получить доход, аналогичный ипотеке, выданной по ставке 14,5% годовых. Для заемщика ставка по кредиту не должна превышать 12% годовых. Таким образом, если ключевая ставка опустится до уровня 8,5% годовых, субсидии больше не понадобятся и программа прекращается.
Цепочка сделок вместо замкнутого круга
Идея Минстроя проста: у большинства россиян сейчас просто-напросто нет свободных денег для покупки квартиры в новостройке, поэтому они продают старое жилье и покупают новое. Однако купить жилье по ипотеке на вторичном рынке крайне тяжело, поэтому и продается вторичка крайне плохо. Эта ситуация тормозит весь рынок, а поддержка вторичного жилья сделала бы из замкнутого круга цепочку: увеличатся продажи вторички — у продавцов появятся средства на покупку первички — застройщики получат новых клиентов.
"Сейчас вторичный рынок по сути стоит: сделок крайне мало, а значит, продавцы не могут продать, чтобы потом купить. Возможность льготной ставки на вторичном рынке простимулирует не только рынок жилья, но и апартаментов", — уверена Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.
Увеличить спрос любой ценой
На реализацию госпрограммы в бюджете предусмотрено 20 млрд рублей. Однако она не оправдала всех ожиданий. По данным "Секвойя Кредит Консолидейшн", на 1 августа 2015 года банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 534,7 млрд рублей, что на 42,34% меньше, чем аналогичный показатель прошлого года. Это рекордное снижение выдачи ипотечных кредитов за последние 5 лет. Однако, по данным RAEX, доля льготной ипотеки в выдаче некоторых крупнейших ипотечных банков по итогам первого полугодия 2015 года составила около 15-30%, а у отдельных банков из топ-20 достигала 60-80%.
Источник:
Предполагалось, что программа позволит банкам выдать ипотеки на 400 млрд рублей, но снижение ставок позволило за те же средства увеличить объем программы до 700 млрд рублей. "Думаю, что любая инициатива по расширению программы господдержки должна рассматриваться, потому что можно просто сидеть и ждать, что объем вырастет до 400 или до 700 млрд рублей, а можно двигаться вперед и вносить предложения, например, как это. Сейчас рассматривается и ряд других инициатив, например, по увеличению максимальных сумм кредитов, которые входят в параметры госпрограммы, по расширению схем сделок, которые доступны для кредитования", — считает Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования "ВТБ 24". По его мнению, дополнительная мера по расширению программы, связанная со сделками на вторичном рынке, в принципе, не приведет к радикальному увеличению бюджета.
"Это ведь контрциклическая мера, антикризисная, она стимулирует людей на покупку квартиры сейчас, в период, когда в экономике не все стабильно. В настоящий момент люди купят больше, но через год или два спрос будет чуть меньше, чем тот, который реализован сейчас, в сложный период. Поэтому я не думаю, что предлагаемое расширение создаст какие-то предпосылки к перекосам на рынке", — добавляет Андрей Осипов.
"Целью такого стимулирования является желание дать застройщикам время подстроиться под новые реалии рынка недвижимости. Сама инициатива демонстрирует тот факт, что спрос на ипотеку снизился настолько, что при всем желании банков заработать на этом высокодоходном инструменте спроса на него не хватает", — считает Василий Сапожников, аналитик Rye, Man & Gor Securities.
Выиграют все, кроме бюджета
По словам игроков рынка, подобное расширение программы, безусловно, поддержит и банковский сектор, и застройщиков.
"Эта инициатива поможет "расшить" и расшевелить рынок недвижимости, где больше половины сделок направлены на улучшение жилищных условий. То есть продажу старого жилья и покупку нового, более качественного. Все это может привести к росту объемов продаж в пределах 10-15%", — прогнозирует Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС".
Александр Рассудов, председатель совета директоров "Лидер групп", считает, что выиграют при расширении программы даже не застройщики, а банкиры и риелторы. "Поддержка вторичной ипотеки — это реверанс государства в сторону банковского сектора, а не строителей. Именно банки получат твердый залог с титулом в виде вторичного жилья и возможность развивать розничное кредитование. Ликуют, наверное, и агентства по недвижимости, у которых активизируется бизнес. А застройщикам от государства нужно другое: нужна очередная волна поддержки первичной ипотеки и упорядоченная граддокументация для стабильной и прогнозируемой работы", — говорит он.
Однако, по словам Татьяны Николаевой, руководителя службы продаж розничного бизнеса БФА Банка, на банковский сектор это решение принципиального влияния не окажет. "Доля сделок на вторичном рынке, разумеется, увеличится в общем объеме. Тем не менее мы не ожидаем значительного роста, поскольку вторичка, освобождаемая покупателями первички, составляет небольшую долю от вторичного рынка в целом", — считает она.
Сомнений не вызывает только то, что эта инициатива выгодна самим покупателям и позволит многим улучшить свои жилищные условия.
"Безусловно, субсидирование подстегнет спрос. Но направлено оно будет лишь на улучшение жилищных условий горожан. Хотя инициатива могла бы помочь решить вопрос расселения ветхого и аварийного жилья, давая возможность покупателям приобрести квартиры на вторичном рынке на льготных условиях", — считает Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский Мыс".
"Это отличная инициатива, которая восстановит справедливость на рынке недвижимости. Во всем мире господдержку получают и первичный, и вторичный рынок жилья. А у нас до сих пор был перекос в сторону первички. Но люди-то покупают и вторичное жилье. И им тоже нужна льготная ипотека. Это решение прежде всего шаг им навстречу", — считает Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора ГК "Пионер".
"Я за это решение ставлю правительству пять с плюсом. Инициатива нацелена не столько на девелоперов, сколько на население — на повышение его покупательной способности. Это важная поддержка", — говорит гендиректор Hansa Group Олег Барков.
"Мы не мечтаем об ипотечных ставках на уровне 2-5%, как в Европе. Но к ставкам в 12% рынок адаптирован. А нынешние ставки для вторички на уровне 20% годовых убивают социальную механику ипотеки. Нужно помнить, что этот инструмент помогает решать много социально-экономических проблем: от создания рабочих мест в строительной отрасли до повышения уровня жизни. Так что его поддержка — дело государственной важности. Но решения, к сожалению, принимаются очень медленно. Идея со вторичкой звучит на федеральном уровне с конца прошлого года, и, когда дойдет до конкретики, непонятно", — говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.
"Хорошо, что государство озаботилось расширением возможностей граждан по приобретению жилья. Все-таки у нас до 80% квартир покупается в ипотеку. Но, поддерживая вторичную ипотеку, не стоит забывать и о расширении поддержки первички. Если бы государство расширило перечень банков, получающих господдержку по этому направлению, можно было бы еще снизить проценты для граждан. Наш банк, кстати, и без господдержки сейчас выдает ипотеку под 9,5%. Это самая низкая ставка в городе. А если бы и государственные деньги поступили, процент удалось бы еще снизить", — добавляет совладелец СК "Дальпитерстрой" Аркадий Скоров.
Неоднозначная польза
Одновременно с этим решение Минфина не продлевать программу выглядит вполне логичным. "Исходя из бюджетной логики, Минфин действует крайне последовательно: денег на программу банально нет", — констатирует аналитик UFS IC Петр Дашкевич. "У тех, кто готов купить вторичное жилье, свободных денег тоже немного, и нет гарантии, что умеренное снижение ставки изменит ситуацию радикально", — добавляет он.
По расчетам аналитиков, вернуть рынок к прошлогодним показателям все равно не получится. "Вполне возможно, что показатель объема выданных ипотечных кредитов может перевалить за 1 трлн рублей. Конечно, это все же будет на 30-40% ниже уровней предыдущего года, но стоит еще учитывать и тот факт, что прошлый год был очень сильным в связи с паникой, наблюдавшейся в ноябре-декабре 2014-го. Общая сумма кредитов в 2014 году составила 1,7 трлн, и вряд ли мы дотянемся до этого уровня даже с субсидированием покупки вторички. По последним данным, объем выданных за 7 месяцев 2015 года ипотечных кредитов составил 557,5 млрд рублей. Ждать, что за оставшиеся 5 месяцев показатель утроится, не стоит", — рассуждает Алена Афанасьева, старший аналитик ГК Forex Club.
Последствием введения инициативы может быть сегментирование рынка, добавляет Василий Сапожников. "Расширение программы призвано расширить программу на тех, кто для покупки двухкомнатной квартиры на первичном рынке продает однокомнатную на вторичном. В этом случае покупатель однокомнатной квартиры может получить льготную ипотечную ставку. Гипотетически продавец однокомнатной квартиры может завысить стоимость своей квартиры в сравнении с другими предложениями на часть разницы в процентных платежах по кредиту без субсидии и с ней. Таким образом, появляется угроза сегментирования рынка на субсидируемый и нет, где цены на первом будут выше цен на втором", — объясняет он.
Все зависит от ставки
Cудьба программы и рынка теперь будет зависеть от ключевой ставки ЦБ, так как она напрямую влияет на ставки, по которым банки выдают ипотечные кредиты. Если к этому времени ставка снизится в достаточной степени, то рынок восстановится и субсидирование не потребуется.
Другое дело, что ее снижение замедлилось, что вызывает опасения у рынка.
Источник:
"Мы думаем, программа будет продлена, если не произойдет значительного снижения ключевой ставки, поскольку иначе банки будут вынуждены поднимать ставки и рынок ипотеки вновь испытает нисходящий тренд, как и продажи застройщиков, — рассуждает Татьяна Николаева из БФА Банка. — Субсидирование ипотеки дает возможность всем застройщикам на равных условиях пытаться удержать продажи и направить средства дольщиков, которые бы они не получили без госпрограммы, на дальнейшее строительство. Поэтому текущая поддержка рынка со стороны государства будет необходима еще длительное время".
"Внедрение ипотечных кредитов с господдержкой может быть полезным на текущий момент, если рассматривать краткосрочный период. Осенью традиционно спрос на недвижимость растет, продажи вторичной недвижимости в этом году значительно снизились, и данная инициатива сможет оживить рынок, так же как это произошло после введения механизма господдержки на первичке", — говорит Вадим Исаков, территориальный директор банка "БКС Премьер".
