Fort Group не придется платить более 250 млн рублей в бюджет города

Апелляционная инстанция Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти в конце декабря удовлетворила жалобу девелоперской компании Fort Group, которая не согласна с требованием города перечислить более 250 млн рублей в бюджет Петербурга за продление договора аренды участка 1,1 га на Московском пр., 141, под МФК Fort Tower.

Этот проект с пакетом разрешительной документации Fort Group купил у "ВТБ-Девелопмент" весной 2014 года. Сделку оценивали в 1 млрд рублей. Разрешение на строительство комплекса было действительно до ноября 2015 года. "Уложиться в сроки было физически невозможно, поскольку строительство комплекса стартовало только летом 2014 года. Мы заранее обратились за продлением договора в Смольный в феврале 2015 года. Вице-губернатор Марат Оганесян, который тогда курировал строительную отрасль, поставил нам ультиматум: хотите получить документ, заплатите в бюджет 66 млн рублей за само продление и 35 млн рублей в ценах 2000 года (по нынешним деньгам — более 250 млн рублей) за укрепление наклонного хода вестибюля соседней станции метро "Электросила". С первым требованием мы частично согласились, поскольку сумма была рассчитана из рыночной оценки пятна, хотя методика расчета была не безупречна. А второе нас возмутило. Ведь на тот момент мы уже потратили необходимые на укрепление грунта деньги — строительство шло полным ходом. Так что от нас фактически потребовали оплатить работу повторно, что, во-первых, нечестно, а во-вторых, незаконно. Ведь стоимость инвестиционных прав определяет оценщик, а не комитет по строительству или глава отрасли. Кроме того, у нас есть письма из Смольного, подтверждающие выполнение работ на сумму в 2 раза большую, чем 35 млн рублей", — рассказал "ДП" управляющий партнер Fort Group Максим Левченко.

Но, по его словам, компания была вынуждена подписать дополнительное соглашение с комитетом имущественных отношений (КИО), поскольку ей пригрозили отобрать участок и выставить его на торги. "Сами чиновники комитета говорили, что это ошибочное решение. Но выступать против руководителя не стали. А мы сразу пошли в суд. И рады, что он, в отличие от бывшего вице-губернатора, разобрался в ситуации", — заключил Максим Левченко.

В КИО "ДП" сообщили, что интересы Смольного в суде по этому делу представлял комитет по строительству. "А мы, заключая допсоглашение к договору, содержащее оспариваемые пункты, лишь исполняли предписание постановления правительства города", — пояснили в КИО.

В комитете по строительству на запрос "ДП" сообщили, что готовят кассационную жалобу на постановление апелляционного суда.

Юристы считают, что у девелопера шансы на окончательную победу в этом деле велики, поскольку в полномочия кассационной инстанции не входит переоценка доказательств, а основанием для отмены могут быть только существенные нарушения материального и процессуального права.

У территории за вестибюлем станции метро "Электросила" сложная судьба. Ее застройка идет с переменным успехом уже 13 лет. В марте 2002 года это пятно получило ЗАО "Агропромышленная корпорация "Земля". Инвестор обязался вложить в работы нулевого цикла (с учетом нужд метрополитена) около 35 млн рублей. Стоимость аренды участка за 39 месяцев оценили в $3 млн. Но к строительству компания так и не приступила.

В 2006 году актив выкупил "ВТБ Девелопмент". Тогда было заявлено, что в проект МФК вложат $100 млн и завершат стройку осенью 2012 года. Но разрешение на строительство "ВТБ Девелопмент" смог получить от городских властей только в октябре 2012–го. В ноябре 2012 года оно стало недействительным — истекли сроки инвестсоглашения. Только весной 2013 года правительство Петербурга продлило структурам ВТБ разрешение на строительство до ноября 2015 года.

После этого проект выкупила Fort Group.

Сейчас торгово-офисный комплекс переменной этажности (до 21 этажа плюс два подземных) Fort Tower активно строится. Инвестиции в проект общей площадью 46 тыс. м2 (27 тыс. м2 — арендопригодной) оцениваются в 4 млрд рублей. Сейчас здание готово на 50%. Срок завершения строительства — сентябрь текущего года. Девелопер уже подписывает предварительные договоры с будущими арендаторами помещений. Подземный уровень займет паркинг, первые два этажа отдадут под ретейл, сопутствующие услуги и клиентские офисы, на последнем этаже будет панорамный ресторан, а остальное простанство займет бизнес-центр класса А.

Участники рынка сообщили, что предприниматели часто сталкиваются с различного рода дополнительными требованиями властей и государственных организаций. "В большинстве случаев бизнес вынужден идти на уступки в стремлении сохранить дружественные отношения с теми или иными органами и не потерять шанс реализовать бизнес-проект. Но такая стратегия может сослужить плохую службу, ведь неформальные отношения не дают никаких гарантий", — говорит партнер юрфирмы "Дювернуа Лигал" Александр Арбузов.

"Очень много споров бизнеса с КИО по вопросам инвестиционных платежей. Это, очевидно, связано с экономической ситуацией, а также последовательным подходом КИО к взысканию всех предусмотренных договором неустоек и платежей. Много юридически курьезных споров о взыскании, например, арендных платежей под завершенным строительством по ставкам арендной платы, определенным на аукционе на инвестиционных условиях. В итоге выходят какие-то заоблачные цифры. Но административный ресурс города достаточно силен и подкреплен экономической мотивацией для инвестора максимально быстро завершить проект. Любые судебные споры занимают от 6 месяцев и больше, и если при этом у инвестора не свои, а кредитные деньги, то процессы становятся "золотыми". Суды не склонны взыскивать такого рода убытки с властей. Поэтому инвесторы выбирают из двух зол меньшее", — говорит партнер фирмы "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов. 

Девелоперы, в свою очередь, подтверждают, что чиновники нередко в своих требованиях перегибают палку. "Таких административных барьеров, как в строительной отрасли Петербурга, нет больше нигде. У нас срок согласования проектов составляет 1316 дней, а количество процедур, которые нужно пройти, превышает 100. И город несколько лет не может принять дорожную карту, которая должна убрать многие препоны. По сути, благие идеи федерального уровня о поддержке бизнеса на местном уровне саботируются", — говорит гендиректор "Объединения строителей СПб" Алексей Белоусов. 

"Основная болевая точка — сроки утверждения ППТ, выдачи градпланов и продления разрешений на строительство. Власти постоянно пытаются спекулировать на этом. Требуют от строителей то школу построить за свой счет, то еще как-то помочь городу. А если не согласны (как в известном фильме) — отключим газ. В нашем случае — не дадим строить", — добавляет один из крупных девелоперов. "Губернатор Георгий Полтавченко, конечно, требует, чтобы чиновники носили инвесторов на руках, как хрустальную вазу. Но по жизни слуги народа только и делают, что в эту вазу гадят", — заключил другой собеседник "ДП".