Как получить прибыль с устаревших бизнес-центров

Экономический кризис вынуждает собственников офисной недвижимости пересмотреть подход к активам. Одни снижают издержки и выжимают свои объекты как тряпку, другие пытаются заработать, перепрофилируя недвижимость или выводя ее на качественно новый уровень. Уверен, что в 2016 году мы увидим всплеск выхода на рынок офисов класса С, которые возникают на месте бывших промышленных предприятий и старых НИИ. Если в 2012 году таких офисов в городе было 219, то сейчас уже около 300. А поскольку все больше предприятий и институтов вынуждены из–за кризиса закрываться, этот процесс будет только усугубляться.

Параллельно происходит износ бизнес–центров класса В, введенных в эксплуатацию в 2000–е годы. Часть из них уже устарели морально и технически. Чтобы выжить, они снижают арендные ставки и тем самым составляют конкуренцию официальному классу С, будучи формально классом выше. В ближайшее время мы ждем обострения конкуренции между офисами классов С и В на волне снижения арендных ставок и сокращения числа арендаторов. Уже сейчас средняя ставка в классе С составляет 800 рублей за 1 м2, а в классе В — около 1 тыс. рублей за 1 м2. И арендаторы за те же деньги хотят сесть в объект более высокого класса. Чтобы соответствовать их запросам, собственники офисов класса С иногда решаются на реконструкцию своих зданий. Например, у нас в управлении есть объект на Литейном пр., 22, который мы получили с 15–летним износом. Там не было даже кондиционера. Собственник принял решение о модернизации: мы сделали капитальный ремонт, провели новую электрику, новое покрытие, центральное кондиционирование и вентиляцию. В итоге удалось повысить его класс, а значит, арендные ставки и доходность.

Я не призываю всех поступать так же. Ведь офисы класса С городу нужны. Это "теплицы", где начинают свое дело молодые предприниматели, рождаются мощные стартапы. Именно сюда идет молодежь. Да и компании, которые сокращают расходы, также переселяются в более дешевые офисы. Но при профессиональном подходе дешевый не значит некачественный. И в кризис класс С может предложить рынку именно то, что актуально.

Сценарий с реконструкцией устроит далеко не всех собственников. Но и тем, кто не может инвестировать в повышение классности бизнес–центра, стоит подумать об оптимизации затрат. Как? Возможностей масса: обустроив парковку, создав новые актуальные услуги, централизовав обслуживание и т. д. А если здание находится в районе с засильем офисных площадей, можно подумать о его реконструкции под гостиницу, хостел или креативное пространство. Мы таким образом, например, перестроили бизнес–центр класса С на Лиговском пр., 33–35, сделав из него хостел. Проект оказался успешным.

Поскольку промышленных территорий в городе множество (тот же Кировский завод занимает огромный микрорайон, но многие его площади не задействованы), проблема их вовлечения в хозяйственный оборот может стать очень актуальной в ближайшие годы. Одно ясно: морально и физически устаревшие объекты не смогут остаться ликвидными в ближайшие годы. Тем, кто хочет извлекать из них прибыль, стоит проявить инициативу.