Банки смогут выдавать ипотеку на первичное жилье только под 14-15% после отмены госпрограммы субсидирования ставок в марте, а застройщики готовятся к обвалу продаж вдвое. Минстрой готовит план Б, но он вряд ли сможет удержать рынок от падения.
Минфин России еще осенью прошлого года заявил, что не будет продлевать сроки действия госпрограммы субсидирования ипотечного кредитования. Предполагалось, что к марту 2016 года ключевая ставка снова сможет вернуться к уровню 8,5% и необходимость субсидировать ставки из бюджета просто отпадет.
Сейчас государство предоставляет банкам субсидии в размере недополученных доходов до уровня, равного ключевой ставке плюс 3,5% процентного пункта. Таким образом, при установленной ключевой ставке в 11% банки могут получить доход, аналогичный ипотеке, выданной по ставке 14,5% годовых. Для заемщика ставка по кредиту не должна превышать 12% годовых. Таким образом, при снижении ключевой ставки до уровня 8,5% годовых предоставление субсидии прекращается.
Однако ключевая ставка не снижается так быстро, как хотелось бы. С лета прошлого года она застыла на отметке 11% и, судя по большинству прогнозов о ближайшем заседании по этому поводу, снижать ее не будут. Виной тому падающий вслед за ценами на нефть рубль. Таким образом, без продления действующей госпрограммы в существующих условиях процентная ставка по ипотеке на первичном рынке увеличится на 2-3 процентных пункта. Ставки на жилье на вторичном рынке сейчас составляют около 14-14,5%. Однако Минфин своего мнения по поводу госпрограммы не поменял.
Источник:
Банкиры, застройщики и аналитики в один голос говорят, что продление действующей госпрограммы было бы лучшим решением. Она с успехом стимулирует выдачи, по данным Минфина, за все время действия программы льготной ипотеки банки выдали 210,6 тыс. кредитов по льготной ставке, на компенсацию разницы с рыночной ставкой государство потратило 2,7 млрд рублей. Объем выданных кредитов составил 374,2 млрд рублей. При этом за все время действия программы пик по выдачам пришелся на декабрь — 65 млрд рублей. Пик произошел на опасениях нового обвала рубля и первых новостях о том, что программу льготной ипотеки продлевать не будут.
"Благодаря этому инструменту удалось поддержать рынок строящегося жилья в условиях снижения покупательной способности населения. В нашей компании доля ипотечных сделок сейчас находится на уровне 50%, что сопоставимо с показателями 2014 года. В случае отмены программы в марте объем выдачи ипотечных кредитов может сократиться в 2 раза, подобное мы уже наблюдали в I квартале 2015 года", — говорит коммерческий директор "Главстрой-СПб" Алексей Гусев.
Однако не все так мрачно. "Это не означает, что не будет других мер поддержки ипотеки", — уточнял заместитель министра финансов Алексей Моисеев, когда говорил о непродлении субсидирования ставок, и, как выяснилось, Минстрой уже активно изучает другие возможные меры по поддержке ипотеки.
Предложений у Минстроя много, среди основных — снижение размера первичного взноса с 20-30% и субсидирование первичного взноса за счет бюджетных средств.
Самым обсуждаемым стало заманчивое предложение субсидировать первый взнос по ипотечным кредитам. "Рассматривается вариант субсидирования первого взноса ипотеки, что тоже очень важно, потому что первый взнос составляет порядка 30% — сейчас у банков завышенные риски", — заявил глава Минстроя Михаил Мень в интервью каналу НТВ.
"Субсидирование первоначального взноса — хороший инструмент", — считает Комлик Олег, директор департамента по работе с застройщиками "ДельтаКредит". "Ожидать, что существенно вырастет средний размер первоначального взноса, не стоит, так как сейчас на рынке остаются клиенты, которые в силу разных причин не имеют денег для первоначального взноса и по этой причине не могут взять кредит. Нужно подчеркнуть, что, как показывает рыночный опыт, процент дефолтов по клиентам возрастает по мере снижения размера собственных средств, направленных на первоначальный взнос. Поэтому если подобная программа будет принята, то она должна предполагать, что часть первоначального взноса (может быть, меньшая или равная) формируется за счет собственных средств клиентов, а оставшаяся — за счет субсидии", — комментирует он.
Однако Минфин уже успел высказаться против этой инициативы. Аргумент у министерства таков: тот, кто не сможет скопить хотя бы на первый взнос, вряд ли будет способен выплатить ипотеку до конца. "Это привнесет в систему избыточные риски. Американская субпраймипотека погибла именно потому, что приходили люди, которые не должны были брать ипотеку, домохозяйство, которое не может начать копить, — оно не сможет и платить проценты потом", — пояснил во вторник заместитель министра финансов Алексей Моисеев.
К тому же подобная программа может стать слишком затратной на фоне секвестра бюджета и активного сокращения расходов, добавляют эксперты, поэтому эту идею в действии мы вряд ли увидим.
Снижение размера первичного взноса без субсидий из бюджета, для того чтобы избежать лишних расходов, также рассматривается. По словам первого заместителя министра строительства Леонида Ставицкого на коллегии министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана, которые приводит "Коммерсант", взнос предлагается снизить с 20-30% до 10%.
Однако снижение первоначального взноса без субсидий для банков станет большим риском, и заставить их рисковать будет сложно. "Решение о снижении первоначального взноса принимается каждым банком индивидуально. Это отражается на рисках, а значит, и на процентной ставке, что в итоге может компенсировать позитивный эффект от непосредственно снижения первоначального взноса. На рынке на текущий момент есть предложения с первоначальным взносом 10%, но не по господдержке", — говорит Илья Курдюмов из службы продаж розничного бизнеса банка БФА.
"Субсидирование первоначального взноса, как и его снижение до 10% при ставке выше 14% годовых, ситуацию не спасет, — говорит директор по маркетингу и продажам группы компаний "Лидер Групп" в Петербурге Виталий Виноградов. — Покупателям, ограниченным в средствах, для которых ипотека - единственный доступный финансовый инструмент при покупке жилья (а таких большинство), будет, конечно, проще насобирать на первый платеж. Однако ежемесячные выплаты банку для них ощутимо вырастут. И число таких покупателей снизится вдвое. Другие более платежеспособные скорее всего переключатся на рассрочку или будут покупать по 100% оплате. Из всех предложенных мер наиболее эффективная — это снижение размера первоначального взноса, но при обязательном условии сохранения ипотечный ставки в диапазоне 12-14%. Хотя и в этом случае удержать сегодняшний объем ипотечных сделок в среднем по рынку на уровне 60% будет сложно".
Также вероятными инструментами поддержки рынка опрошенные эксперты считают понижение резервных требований для банков по ипотечным кредитам с 35 до 20%, расширение льготных категорий граждан, которые смогут получать кредиты через АИЖК и его операторов, выкуп какой-либо госструктурой у банков закладных, по которым заемщики не исполняют обязательства, а также более активное использование АИЖК как инструмента продвижения ипотеки.
Однако в полное мере заменить программу субсидирования ставок, которая действует сейчас, не нанеся вреда рынку, почти невозможно, считают банкиры.
"Предложенные меры не будут эффективными ни с точки зрения поддержки спроса на ипотечные программы, ни с точки зрения поддержки застройщиков. На рынке есть отдельные банки, которые предлагают кредиты с первоначальным взносом от 10%. Это предложение не является популярным. Если Минстрой рассматривает субсидирование первоначального взноса, то, на мой взгляд, это в денежном эквиваленте будет дороже субсидирования ставки. Поэтому единственная на сегодня возможность поддержания строительной отрасли и заемщиков — это субсидирование ставки", — обобщает управляющий директор по ипотеке филиала "ВТБ 24" в Санкт-Петербурге Ирина Зуева.
В любом случае поддержка жизненно необходима: банки не смогут выдавать ипотеку под 12-13% к весне. "Сейчас не та экономическая ситуация, при которой банки могут получить относительно дешевое фондирование. Ставки по кредитам снижаться не будут, если государство откажет рынку в дальнейшей поддержке. При этом нельзя забывать, что необходимость в программе господдержки была вызвана необходимостью поддержать застройщиков. Если путем стимулирования спроса на ипотечные продукты не оказать помощи строителям, мы получим кризис в этой отрасли, который может спровоцировать обострение экономической ситуации в целом", — предупреждает Ирина Зуева.
"Предсказать, какой будет ключевая ставка к весне-лету 2016 г. — все равно, что гадать на кофейной гуще. Очевидно, что к докризисным показателям она не вернется. Если она останется на том же уровне, что и сегодня, то без господдержки ипотечная ставка составит от 13 до 17% годовых", — считает Виталий Виноградов.
"Рынок, конечно, не рухнет, но спрос и продажи у всех просядут, — добавляет он. — Насколько сильно — зависит от того, на каком уровне остановится ключевая ставка. Если она составит 13-14%, то это "подрубит" ипотеку на треть, однако полностью не уничтожит. Если поднимется выше критичной планки в 16-17%, то ипотека в нашей стране может закончится. Но, как говорится, "что нас не убивает, то делает нас сильнее". Поэтому застройщики будут вынуждены искать другие способы продаж. Легче всего смогут приспособиться к новым условиям те, кто имеет в своем портфеле новостройки, реализующиеся как по схеме ДДУ, так и по ЖСК. Поскольку во втором случае можно безболезненно перейти на длительные рассрочки".
Комитет по стратегии совета директоров АИЖК будет обсуждать меры по поддержке ипотеки 28 января. А окончательное решение вопроса должно быть за правительством по итогам I квартала 2016 года.
"В случае реализации новые меры поддержки могут стать реальным драйвером спроса на жилую недвижимость и, соответственно, катализатором для котировок девелоперов", — прогнозирует территориальный директор "БКС Премьер" Вадим Исаков.
