Эксперт рынка недвижимости Роман Бизюков в "Блогах "Делового Петербурга" рассказывает историю самостроев в Коломягах и отвечает на вопрос, кто в треугольнике "государство — девелопер — покупатель" остался должником.
В истории с коломяжским самостроем, а возможно, и самосносом, сокрыта масса неудобных и оттого незадаваемых вопросов. Вкратце история такова. В Петербурге довольно долго и разнообразно занимались строительством объектов недвижимости без соответствующих прав и разрешений — или при недостаточном их количестве, или с разрешениями не на то, неважно. Занимались и занимаются. Практика повсеместна и в каких-то областях гражданского строительства даже превратилась в обычай. Скажем, когда-то все восхищались хитрецами Полонским и Кириленко, сочинившими, как построить элитное жилье в Приморском парке Победы у пруда, обозвав его апартаментами. А нынче "рынок апартаментов" изучается с точки зрения "тенденций развития", шумят рекламные кампании, продвигающие объекты населению, хотя суть та же: построить и продать жилье там, где делать этого нельзя.
Но чаще процессы идут келейно, "не торопясь да богу помолясь" — как повелось, без всяких вот этих маркетинговых придумок. Сперва построим, затем согласуем, что вышло, зарегистрируем и назовем как положено. В гражданском кодексе неправильное строительство называют самовольными постройками, а в народе — самостроем, иногда нахаловкой. Обычай сложился, что ж теперь. И вдруг кому-то взошла на ум мысль: непорядок!
Мизансцена: Коломяги, превращенные из милой покосившейся деревеньки в Беверли Хиллз, как его видели у нас в респектабельных нулевых. Муравейники красных таунхаузов, тротуарная плитка в качестве бордюра разбитым дорогам, в каменных палисадах с трудом разъезжаются шестые "ауди" и пятые БМВ с детскими колясками. Мечта о красивой жизни влекла настолько, что построили и несколько многоквартирных домов: вот их-то жителям и отведена роль массовки в нашем мюзикле. В главных ролях — власть и ее контролирующие органы. Судейские — на подтанцовках.
Последний из исполненных актов в этой постановке — январское решение Приморского суда о сносе многоквартирного дома по Тбилисской улице, 32. Есть в пьесе пикантность: почетную обязанность сносить присудили самим жильцам — не строителям, надо заметить, квартир, а их покупателям. За свой, ясное дело, счет. Занавес. Антракт.
Господа почтеннейшая публика могут получить вполне отчетливое представление о перипетиях этого дела, да даже не дела, а множества дел: все в открытом доступе. Ключевые слова для поиска — "Никитинская усадьба" (в основном дома этого проекта карает меч правосудия), СЗСК (кто строил многоквартирную нахаловку и продавал ее), Голубев (предприимчивый начальник СЗСК), Аршавин (футболист, имеет пару машиномест в одном из конфликтных домов, участвовал в акциях протеста), УГАСН (или Стройнадзор — главный враг жильцов, истец в судах).
Сейчас, пока юристы и прочие специалисты жонглируют статьями кодексов и законов, раздают сочувственные советы покупателям жилья, на что обратить внимание, хотелось бы о другом. О том, почему среди этих ключевых слов нет "районной администрации", "комитета по строительству", "регистрационной палаты", "прокуратуры", "губернатора Петербурга". И еще о том, почему представители всех этих благословенных присутственных мест вовсе не предстали перед судом в качестве ответчиков по искам контролирующих органов, а напротив, великолепно себя чувствуют и сами норовят что-нибудь проконтролировать.
Весьма показательна фраза, брошенная в приватной беседе одним из работников Стройнадзора. В ответ на вопрос, дескать, куда ж деваться людям, купившим квартиру в самострое, работник ответил: "А куда деваться людям, купившим угнанную машину? Вопрос из той же серии, мне кажется".
Что же, если в Стройнадзоре полагают, что у них угнали квартиры (а есть ощущение, что так все, кроме самих покупателей, и полагают), пришла пора задать неудобные вопросы из той же серии. Рискуя ошибиться в деталях, перечислим основные этапы жизни строительного проекта: подготовка предпроектной документации; проектная стадия; разрешение на строительство; публикация проектной и финансовой документации; госприемка; подключение сетей; приемка — передача квартир каждому дольщику. Детали не важны: возможно, перечень итераций не полон, возможно, не до конца верен. Его все равно хватает, чтобы спросить: ваши превосходительства контролеры, распорядители, разрешители и согласователи! А в каком конкретно месте этого списка появляетесь вы? И если не появляетесь, то из добросовестных ли побуждений, по недомыслию ли, или, впрочем, нет, это решительно невозможно, — не потому ли, что ожидаете обычного хода вещей? Недоразрешить, недосмотреть, недосказать, а за это потом донесут конвертик?
Есть и вопросы дополнительные. В самостройных домах были вторичные продажи жилья, что невозможно без регистрации права. Так чего стоит гербовая бумага и не дешевле было бы использовать туалетную? В продажах участвовали риелторы — и это самая популярная тема дискуссий на их слетах: "За что отвечает риелтор?". А почему еще не сидит начальство компании-девелопера? Ну, хотя бы под подпиской, чтоб не убежало? Это же оно нарушило все запреты, а не контролирующие органы!
Слово "обычай" появляется в этом повествовании весьма часто, и, наверное, неспроста. В средневековой Франции процветало coutumes — "обычное право" или "право обычая", существовали эти кутюмы аккурат до XIII века, а кое-какие следы их можно найти и в современном французском гражданском кодексе. Нам, видать, этот путь еще лишь предстоит пройти, а как возникал обычай? Приезжает, допустим, к крестьянам, или как их по-французски, барон. Те рады, выкатывают ему три бочки вина. Барон доволен, вино выпивает, недопитое увозит с собой. Через год к крестьянам приезжает уже нарочный от барона с тремя пустыми бочками: наливайте, мол, как в тот раз. Все, готово, с тех пор и наливают ежегодно, по обычаю: повинность.
Из истории узнаем, что расцвели кутюмы в период феодальной анархии, во время постоянных опустошающих войн, сотрясения основ порядка, когда право давала сила.
Но на дворе век XXI, и не будем вспоминать, как расселяли старые Коломяги, на чьей стороне там была сила, а у кого — право. А лучше обратимся к вопросу вот с какой стороны. Решать жилищный вопрос — это повинность девелопера перед государством: дайте, продайте мне землю, я построю там должное количество метров, какие-то метры даже прямо в казну внесу, а сколько взять с покупателей жилья, решу сам. У тех же французов можно найти аналоги этому — откупы. Королю нужны налоги? Я соберу ему эти налоги, а все, что соберу сверху, оставлю себе. Девелопер — он у нас как будто уполномоченный агент государства, и вся риторика стройкомплекса тому свидетельство, когда чиновники рапортуют о миллионах введенных метров. Так давайте и зафиксируем это! Вот он, кутюм: строители собирают с народа деньги за метры, исполняя повинность перед королем, а королевские придворные благосклонно контролируют исполнение повинности, себя самих ни в коем случае не забывая. Так и пусть контролируют, оставив в покое крестьян: те уже свое заплатили.
Больше мнений экспертов и предпринимателей: blog.dp.ru.
