Квадратная легализация

По закону самовольной постройкой признается дом, созданный на не отведенном для этих целей земельном участке, без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Причем предусматривается специальная мера защиты добросовестных участников строительного рынка от административных барьеров: формально возведенный без получения разрешительной документации объект можно ввести в эксплуатацию, если застройщик докажет, что предпринимал усилия по получению необходимых согласований.

В Петербурге сложилась иная практика легализации незаконных построек: покупатели юридически несуществующих квартир обращались в суд, требуя от продавца исполнить взятые на себя обязательства по договору. На самом же деле такие иски инспирировались самими застройщиками, а с учетом состязательного принципа рассмотрения гражданских споров чаще всего удовлетворялись судом. Это позволяло псевдодольщикам зарегистрировать право собственности.

Крестовый поход

Практика изменилась только в 2012 году. Смольный объявил самостроям войну, поручив ее Службе государственного строительного надзора и экспертизы. По данным этого ведомства, за прошедшее время подано 107 исков, 30 удовлетворено, по 14 возбуждено исполнительное производство о сносе.

По словам советника руководителя службы Арсения Волкова, многие самострои не просто нарушают формальные требования к оформлению документации, а реально угрожают безопасности жильцов. Причем нередко это подтверждалось экспертизой, проведенной по заказу самих собственников. "Мы не преследуем цель снести самострои, главная задача — возвратить их в гражданский оборот, обеспечить их соответствие требованиям градостроительного законодательства", — отмечает Арсений Волков. Чиновники готовы идти на мировую: в практике есть случаи, когда у многоквартирного дома срезали этаж, чтобы снизить высоту до требуемой.

Одно из последних решений принято в отношении 30–квартирного дома на Тбилисской ул. Он был возведен еще 9 лет назад, в 2012–2014 годах покупатели через суд зарегистрировали восемь квартир. Проверка подтвердила превышение допустимой высоты в 2,5 раза и нарушение границ земельного участка. На этом основании Приморский районный суд признал постройку самовольной и возложил на восемь легальных собственников обязанность снести их дом. На следующей неделе, 21 июня, дело будет рассмотрено апелляционной коллегией Горсуда.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, в Госстройнадзоре рекомендуют покупателям жилья проверять наличие разрешений на строительство на сайте службы. В свою очередь, оппоненты напоминают, что дома ИЖС могут возводиться без согласования с городской службой — разрешения выдаются районными администрациями. А чиновники признают, что единых принципов идентификации ИЖС не существует: в некоторых случаях индивидуальными признавались дома с 12 кухнями, туалетами и ванными.

Вместе с тем квартир в таком доме быть не может: покупателям чаще всего предлагается приобрести право на долю в самом здании и земельном участке под ним. Но эксперты убеждены, что потенциальным приобретателям как минимум стоит усомниться в надежности такой сделки, а все опрошенные "ДП" юристы убеждены в ее незаконности: "Если земельный участок и дом принадлежат одному собственнику, то их невозможно продавать по частям. В обороте доли в праве — это очень проблемный актив, и законодатель стремится не создавать возможностей для появления общей долевой собственности без необходимости, поэтому владельцам не разрешается самостоятельно делить свое право собственности", — констатирует старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Александра Станиславская.

Без вины виноватый

В конце апреля права пострадавших "дольщиков" самостроев частично защитил Конституционный суд России. Он запретил судам возлагать обязанность по сносу постройки на собственников, которые не создавали ее и не виноваты в нарушениях. Такие выводы могут привести к изменению принятого в отношении дома на Тбилисской ул. решения, а недешевые работы по сносу здания придется оплачивать за счет казны.

Компенсировать стоимость самой уничтожаемой недвижимости бюджет не будет: соответствующие иски потерпевшие должны подавать против продавцов мифических долей. Но ими чаще всего выступают физические лица. Например, сразу несколько самостроев под вывеской агентства "Филинъ" продавала Мария Савичева ("ДП" писал об этом 14.01.2013). Арбитражный суд уже признал ее банкротом, а полиция возбудила уголовное дело по факту мошенничества в особо крупном размере.