Президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов рассказал "ДП" о новом витке экономического кризиса, о форматах рынка недвижимости, которые скоро придут в Россию, объяснил, где надо хранить "лишние" деньги и как медведи мешают выполнять контракты по содержанию платформ РЖД.
Александр Олегович, какие тенденции на рынке недвижимости вы считаете самыми важными в настоящее время?
— Думаю, россиян больше всего интересует, что будет с ценами на недвижимость. В долларах они за 2 года упали на 30–40%, а в рублях выросли на 10–15%. Но это даже не перекрыло инфляцию. Ситуация совсем не похожа на прошлые кризисы, когда цены также проваливались, но за 2–3 года отыгрывали обратно и потом росли ускоренными темпами.
В этот раз тоже будет рост?
— Пока нефть низкая, рост будет плавным. Но то, что мы слышали на ПМЭФ–2016, вселяет оптимизм: и наши власти хотят сближения с Европой, и иностранцы твердят, что санкции нужно снять. Понять их можно. Для той же Франции разрыв с Россией обернулся потерей 1% ВВП. Так что бизнес очень хочет возобновления деловых контактов с Россией. А они приведут к росту. Я предполагаю, что в 2017 году будут позитивные изменения.
Говорят, что экономика еще не достигла дна…
— Скажем так: в ближайшие год–два может произойти еще один мировой финансовый кризис. Экономика циклична, как природа. Смена цикла происходит каждые 7–8 лет. С 2007 года, когда был последний глобальный экономический кризис, уже достаточно лет минуло. Сейчас на мировом рынке глубокая осень и приближается зима. Причин несколько: китайская экономика сдувается, есть проблемы с экономикой южных стран Европы из–за введения евро, ну и безумный долг США с низкой ставкой по его обслуживанию — это хуже нефтяной иглы. Вопрос лишь в том, когда рванет. Но это не наш политический кризис, а совсем другая история.
Охлаждение отношений России и США повлияло на ваши отношения с американскими партнерами из NAI?
— Они хотят работать с Россией. А президент США Барак Обама, по их словам, близок с военно–промышленным комплексом. И его задача — тратить много денег на вооружение. Для этого приходится раздувать конфликты по всему свету…
Скоро в США будет новый президент. Возможна смена парадигмы.
— На уровне простых американцев парадигма одна — они хотят мира, дружбы и бизнеса с нами. Многим в США, как ни странно, нравится Владимир Путин своими консервативными взглядами и поступками. Это неожиданно слышать в личных разговорах. Но я к этому уже привык. Меня не покидает ощущение, что мы просто слишком сильно критикуем себя.
Разве?
— Все познается в сравнении. Недавно, например, я был в Париже. Там из–за забастовок постоянно выли сирены. Я посетовал на это сотруднику отеля. А он говорит: "Бастуем, но ничего не меняется — видимо, пора делать революцию…" После таких слов начинаешь думать: где жить спокойнее — там или здесь?
Не поедете больше за границу?
— Поеду, конечно. Я же туда езжу наблюдать и учиться. Люблю подсматривать мировые тренды в недвижимости и тащить их на наш рынок. Чувствую себя немного шпионом. Лондон и Нью–Йорк сегодня — это то, что будет в Москве через 5–10 лет. А потом и в Петербурге.
И что там сейчас происходит?
— Там активно развиваются новые форматы. Тот же коворкинг (организация труда людей с разной занятостью в общем пространстве), который у нас только появляется, в Лондоне растет на 240% в год. Или такое ноу–хау, как agile–офис. В этом офисном формате много места отдается для работы в группах и мало для отдельного специалиста. Приверженцы этого формата считают, что работа в тесноте приводит к творчеству и коллеги должны практически "тереться друг о друга". Кстати, наши крупные корпорации изучают этот опыт и начинают его внедрять.
В жилье тоже есть новые тренды?
— Да, например, сo–living — такие жилые дома, где у собственника маленькая студия, но при этом большие общие пространства: библиотека, кинозал, спортзал. По сути, в своей комнате человек только спит, а вся остальная жизнь проходит в общественных местах дома. Это похоже на наши коммунальные квартиры. Я, кстати, жил в коммуналке, где было 13 комнат и 35 человек. Но… мы жили там принудительно, и в этом было много неудобств. А co–living удобен. Люди, которые склонны к коммунальному образу жизни, особенно молодежь, сами туда стремятся. Это модно.
Эксперты рассказывали, что в Лондоне все чаще появляются здания, где, как в слоеном пироге, на первом этаже — торговля, выше — офисы, потом — жилье, а под крышей — гостиницы. Это так?
— Максимум функций и очень плотная застройка (особенно около пересадочных узлов) — это тренд. Это делается для того, чтобы люди как можно больше ходили пешком. По этой же причине в Лондоне теперь строят минимум паркингов. Машина в этом городе воспринимается как проблема, особенно в центре. Россия постепенно придет к тому же.
"ДП" писал, что связанный с вами офшор потерял почти 1 млрд рублей из–за девальвации. Это правда?
— За последние 2 года в банковской системе России потеряно 470 млрд рублей. Из них 400 млрд рублей — потери бизнеса. Без возмещения. По этой причине я предпочитаю хранить деньги не в банках и не в офшорах, а в недвижимости. Пусть в России сейчас цены на нее заморозились в рублях, а в долларах даже упали, но это более симпатичный актив для "лишних" денег, чем другие. Этой стратегии я буду придерживаться и дальше.
А курс на деофшоризацию вы поддерживаете?
— Это общемировой тренд борьбы с практикой ухода от налогов. Но наши законы на эту тему довольно мягкие. И никто в руководстве страны не сказал, что вложения в российскую недвижимость из тех же офшоров нежелательны.
Насколько снизилась активность иностранцев на нашем рынке за время кризиса?
— Те, кто зашел на рынок до 2008 года, тут и пребывают. Остальные понимают, что в ближайшие 2–3 года в Россию будет интересно зайти. Политические риски, конечно, существенны. Но люди хотят зарабатывать. А Россия, где 150 млн жителей, — перспективный рынок. Москва и Петербург — в четверке европейских городов по населению. Крупнее только Париж и Лондон. Просто мы это не осознаем. Для бизнеса это серьезный аргумент.
Группа Becar сделала ставку на asset management. Это отражено в вашем названии. Что изменилось в работе?
— Мы по–прежнему рабочая лошадка. В компании трудится 5 тыс. человек. Структура компании плоская: у меня в личном подчинении 24 директора. Современные технологии позволяют руководить ими эффективно. Проекты мы реализуем с нуля под ключ — делаем все. И наше название подчеркивает эту философию.
Вы стали больше работать с крупными корпорациями?
— Это наша стратегическая цель. Стремимся к тому, чтобы через 5 лет 70% отечественных корпораций были нашими клиентами. Мы под них подстраиваемся. А они ищут пути получения доходов от корпоративной недвижимости и продажи непрофильных активов. Мы помогаем решить эту задачу.
Есть ли подвижки в ваших проектах развития российских вокзалов по заказу РЖД?
— По вокзалу в Калининграде недавно случился прорыв — мы получили согласование по созданию нового вокзального комплекса с гостиницей. Для этого пришлось вносить изменения в местный закон по зонированию. Надеемся осенью получить отмашку РЖД и приступить к проектированию, чтобы сдать отель к чемпионату мира по футболу 2018 года.
Как развивается ваш флагманский проект — сеть апарт–отелей Vertical?
— Первый апарт–отель на Московском пр., открытый 2 года назад, эффективно работает. Летом он заполнен на 95–97%. А по году — на 70%. На следующий год средняя загрузка вырастет до 75%. Апарт–отели повсеместно набирают популярность. Это мировой тренд. Мы проектируем еще три гостиницы: одну, как я уже сказал, в Калининграде и две — в Петербурге.
Апартаменты хотели приравнять к жилью. Вас это не беспокоит?
— Нет. У нас все апарт–отели в управлении. Это нормальная гостиница, где средний срок проживания — 6 дней. Когда мне говорят, что я могу сделать там псевдожилье, я приглашаю в гости. И те, кто приезжает, удивляются. У них не укладывается в голове, что апартаменты могут быть эффективнее жилья. Но это так.
У группы Becar был проект наукограда в Кудрово. Он еще жив?
— Идея создания кампусов правильная. По нашим расчетам, такой проект может быть эффективным.
Но процесс сдерживают два фактора. Первый — деньги. Второй — согласования на федеральном уровне. Чиновники опасаются, что недвижимость вузов будет заложена и в результате получится, как со стадионом на Крестовском, где процесс, оцененный на старте в одну сумму, на финише оказался на порядок дороже. Риски есть. Так что первые такие проекты, по моим ощущениям, будут реализованы не раньше чем через 7–10 лет.
Есть ли у вашей компании новые проекты в сфере управления недвижимостью и ее эксплуатации?
— Мы взяли в эксплуатацию 150 тыс. м2 офисных и промышленных площадей Кировского завода. И надеемся расширить сотрудничество. Управляем "Невской ратушей" и эксплуатируем вторую сцену Мариинского театра. Кроме того, на нас 2 тыс. железнодорожных платформ и вокзалов РЖД. Чтобы контролировать там работу, мы создали единый диспетчерский центр, куда приходят ежедневные отчеты от исполнителей. Минувшей зимой мы получили с Транссиба такой отчет: "Платформу не убрал. Причина — медведь. Фото прилагаю". У нас все под контролем.
В прошлом году "ДП" впервые включил вас в Рейтинг миллиардеров. Это как–то изменило вашу жизнь?
— Активы, которые у меня есть, предназначены для ведения бизнеса. Не стоит меня лично увязывать с большими деньгами. Я не покупаю самолеты и яхты. Считаю, что это обременение, которое мешает нормальной жизни. Но каждому это не объяснишь.
Биография
Александр" Шарапов
> Родился 29 января 1970 года. в Ленинграде. Окончил Военмех и курсы Института управления недвижимостью США.
> С 1992 года по настоящее время — совладелец и президент Becar.
> С 2012 года — вице–президент Всемирного совета девелоперов и инвесторов FIABCI.
> Входит в Рейтинг миллиардеров "ДП": стоимость активов — 1,7 млрд рублей.
О компании
Becar" Asset Management Group
> Основана в 1992 году. Работает во всех отраслях рынка недвижимости. Под управлением компании находится 4 млн м2 недвижимости в России.
> Имеет офисы в Москве, Петербурге, Казани, Нижнем Новгороде, Омске. В штате 5 тыс. человек.
> С 2009 года Becar — партнер мирового лидера рынка коммерческой недвижимости NAI Global.
