Дольщики все реже продают строящиеся квартиры по переуступке прав. Это значит, что люди перестали покупать жилье с инвестиционными целями.
Количество продаж новостроек по переуступкам сокращается — если в "тучные" годы их доля доходила до 20%, то сейчас не превышает 5–7%. Эксперты говорят, что это связано с резким падением доходности инвестиционных покупок на первичном рынке Петербурга.
Нужное жилье в нужном доме
Для покупателей переуступка — едва ли не единственный шанс купить нужное жилье в нужном доме с минимальным риском и по цене ниже, чем у застройщика, так как на завершающем этапе строительства все интересные квартиры распроданы.
Сделка по переуступке оформляется договором цессии, который подразумевает передачу от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия. Дольщик в данном случае выступает цедентом, а лицо, приобретающее права и обязанности в долевом строительстве, — цессионарием. "Переуступка — это чаще всего заработок для инвесторов, купивших квартиру в доме на этапе котлована и перепродающих почти готовое жилье по более высокой цене", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".
По данным E3 Group, около 80% предложения квартир по переуступке поступают на рынок от инвесторов. Остальные 20% — это квартиры людей, по различным причинам изменивших решение о покупке, например по причине утраты возможности выплачивать ипотечный кредит.
Более 75% инвесторов на рынке первичной недвижимости Петербурга предпочитают перепродавать приобретенные объекты до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, то есть без оформления права собственности. "Безусловно, продажа готового жилья в сданном доме с точки зрения инвестиционного дохода для инвестора чаще всего более выгодна. Однако в этом случае процесс займет значительно больше времени, а, как известно, время — это деньги. Поэтому интерес инвесторов к продаже квартир по переуступке очень высок", — комментирует Анастасия Тузова, президент группы компаний E3 Group.
"Продавцы–инвесторы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли, ведь они ограничены по времени. Поэтому покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять 3–7% стоимости квартиры", — считает Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С. Э. Р.".
Обычно, если у застройщика еще остались квартиры того же типа, переуступка идет с дисконтом. Впрочем, как говорят застройщики, реальных цен они не знают, так как это внутреннее дело договаривающихся сторон.
Минимальный разрыв
Как говорят юристы, по № 214–ФЗ договор переуступки заключается в письменном виде с обязательной государственной регистрацией.
"В принципе застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом не прошел государственную регистрацию. Поэтому стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию–застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику", — говорит Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург".
За согласование документов застройщик обычно берет комиссию в размере около 1% стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия.
Впрочем, как говорят участники рынка, сейчас количество переуступок уменьшается. Главная причина — уменьшающийся разрыв между ценой на котловане и при сдаче. Если в 2010–2012 годах нормальным считался рост стоимости квартиры 50–70%, а в отдельных случаях инвесторы могли увеличить свои инвестиции в 2,5 раза (таков, например, был рост стоимости жилья в проекте "Gusi–Лебеди"), то сейчас рост не превышает 15–25%. Если разделить это на срок инвестиций — 2–3 года, получается доходность чуть выше процентов по банковским депозитам.
"За последнее время количество переуступок в нашей компании значительно снизилось. Это связано с тем, что с 2015 года цены на квартиры в домах "Строительного треста" практически не менялись или рост был минимален, что значительно сократило количество инвесторов, зарабатывающих на переуступках", — подтверждает Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".
"У нас переуступок практически нет. За все это время была только одна — между родственниками. Никто не хочет продавать — все хотят жить или сдавать", — говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.
В "Главстрое–СПб" также констатируют, что доля сделок по переуступке стала несущественна.
“
Число переуступок возрастает непосредственно перед вводом объекта в эксплуатацию, когда в игру вступают дольщики, которые покупали квартиру в инвестиционных целях. Хотя в ЖК "Лондон Парк" мы сейчас наблюдаем обратный процесс. Количество переуступок там резко сокращается, несмотря на высокую степень готовности объекта. Раньше они в основном были связаны с задержкой сроков сдачи. А сейчас, когда комплекс уже построен и готовится к вводу в эксплуатацию, многие дольщики отказываются от планов переуступить квартиру, так как покупали ее для себя.
Надежда Калашникова
директор по развитию "Л1"
“
На нашем объекте за последнее время количество переуступок действительно увеличилось. Это, скорее, связано не с тем, что дольщикам стало трудно исполнять свои обязательства, а с тем, что на рынок выходит несколько волн инвесторов, которые совершали покупки 2–3 года назад в связи с нестабильностью курса рубля. Сейчас дома, в которых находятся эти квартиры, идут под сдачу, а значит, пришло время фиксировать прибыль, чтобы не попасть под налогообложение. Полагаю, что доля переуступок будет сокращаться, так как количество инвесторов за последний год резко снизилось.
Павел Бурцев
коммерческий директор ЗАО "Ойкумена"
