Компания "Красная стрела" реализует свой первый проект в качестве застройщика. О том, как выбрать подходящий участок и создать на нем успешный объект, как убедить банк предоставить проектное финансирование и почему строительство в Пушкинском районе наиболее перспективно в ближайшее время, рассказал генеральный директор компании Николай Урусов.
Как "Красная стрела" решила выйти на рынок в качестве застройщика, причем во время кризиса?
— Мы долго к этому шли. Первая компания группы была создана в начале 1990–х, и с того времени мы работали преимущественно в качестве генподрядчика в областях гражданского и промышленного строительства, в том числе в сфере мирного атома.
Накопленный опыт подтолкнул нас к тому, чтобы попробовать себя в качестве застройщика. В отличие от генподрядчика, который выходит на строительную площадку и строит по готовому проекту, у застройщика очень много усилий уходит на подготовку и согласование проекта. И для нас это было в новинку. В начале 2014 года мы начали подыскивать земельные участки, и одним из критериев была как раз высокая стадия готовности документов. В идеале мы хотели найти участок с разрешением на строительство, с градостроительным планом и понятной ситуацией с сетями.
Чем вас привлек участок на Пулковских высотах?
— Мы изначально не рассматривали такие локации, как Кудрово, Мурино, Янино. Это сложившиеся зоны массовой застройки с определенным типом жилья и высокой конкуренцией. Нам не хотелось строить что–то очень массовое, проект должен был стать воплощением наших представлений о том, каким в принципе должно быть комфортное жилье. Так мы и пришли к проекту комфортной малоэтажной застройки, в качественной локации с хорошей транспортной доступностью.
Для его реализации были выбраны два земельных участка на Пулковских высотах, которые стали для нас золотой серединой с точки зрения локации, стоимости и стадии готовности документов и сетей. На одном из них сейчас строится МЖК "Неоклассика", на втором мы планируем реализовать похожий проект с улучшенной квартирографией. Он выйдет на рынок в середине следующего года.
Повлиял ли кризис на ваши планы?
— Мы понимали, что времена сейчас не самые легкие, ситуация на рынке недвижимости и в экономике постоянно меняется. Но так было и до кризиса. И если ждать подходящего момента, то можно его никогда не дождаться. Мы заложили в проект все известные риски, и сейчас темпы стройки и продаж показывают, что мы все правильно рассчитали.
Кроме средств дольщиков для строительства ЖК вы привлекли проектное финансирование от Сбербанка. Как вам это удалось?
— Когда мы начинали проект, то посмотрели на наши финансовые потоки и оценили, сможем ли мы при самом негативном сценарии завершить строительство. И только тогда приступили к реализации проекта.
Когда мы решили получить проектное финансирование от Сбербанка, не у всех была уверенность в благополучном исходе этого начинания.
Как правило, проектное финансирование получают лишь крупные застройщики. Но буквально на днях, спустя 10 месяцев, наша работа увенчалась успехом – мы получили проектное финансирование для МЖК "Неоклассика".
Это было нелегко, но это — положительный опыт, который полезен для любого застройщика.
Банк оценивает все возможные риски на любом этапе, начиная со строительной экспертизы и заканчивая оценкой финансовых рисков самой компании. При получении проектного финансирования риски незавершения строительства практически исключаются.
В чем вы видите конкурентные преимущества вашего жилого комплекса?
— Последние несколько лет достаточно большой объем спроса был сконцентрирован в районах массовой застройки, где преобладают студии и небольшие однокомнатные квартиры. И мы подумали, что людям рано или поздно захочется переехать оттуда в качественно иное жилье.
На этапе разработки проекта мы уделили внимание архитектуре, она выгодно отличает наш жилой комплекс. Фасады домов будут отделаны терракотой и керамогранитом. Большая площадь остекления — во многих квартирах предусмотрены окна в пол — сделает квартиры светлее.
Кроме того, продуманные планировочные решения, высокие потолки — около 3 м, паркинг на 150 машино–мест, двор без машин и приемлемая стоимость привлекают покупателей. Также отмечу наличие лифтов в четырехэтажных домах — сегодня это скорее исключение, нежели стандарт.
В жилом комплексе "Неоклассика" мы предлагаем людям не транзитное жилье: в квартирографии преобладают двух– и трехкомнатные квартиры средней площадью 65–100 м2, а доля студий не превышает 7%. И покупатели видят, что стоимость квартир у нас не отличается от предложений других застройщиков, притом что проживание в малоэтажном комплексе разительно отличается от жизни в многоэтажке.
Как решается вопрос транспортной доступности для вашего проекта?
— Пушкинский район удачен с этой точки зрения. Рядом с комплексом проходит недавно реконструированное Петербургское шоссе с виадуком через железную дорогу. Есть развязка в створе Витебского проспекта. Кроме того, в 2015 году стало известно, что в 700 м от "Неоклассики" будет построена железнодорожная станция. Это означает, что за 30 минут человек сможет оказаться в центре города, на Балтийском вокзале, минуя все пробки.
О каких тенденциях на рынке жилья комфорткласса в Санкт–Петербурге вы могли бы сказать?
— Конкуренция в этом сегменте с каждым годом становится все более интенсивной. Если застройщики не будут глубже прорабатывать детали проектов, то останутся за бортом спроса.
В связи с этим мы считаем, что комфорткласс в ближайшие несколько лет станет активнее заимствовать детали других классов, прежде всего бизнес–класса. При этом продолжит расти число малоэтажных проектов, в том числе очень масштабных. Конкуренция усилится и в плоскости качества обслуживания клиентов.
Одной из наиболее перспективных локаций для строительства комфортного жилья сейчас является Пушкинский район: здесь достаточно свободных земель по приемлемым ценам, они входят в состав города, есть планы по развитию транспортной инфраструктуры, поэтому ведущие застройщики уже запускают здесь свои проекты.
Коснулась ли вас тенденция к сокращению площадей квартир?
— Уменьшение площадей больше свойственно для проектов экономкласса, где цена играет главную роль, а сократить ее можно лишь двумя способами: снизив строительную себестоимость либо уменьшив площадь квартиры. Но из малогабаритных квартир люди рано или поздно будут переезжать в жилье нормальной площади и с хорошими планировками.
В связи с этим мы рассчитываем, что квартиры в МЖК "Неоклассика" будут актуальны не только сейчас, но и через 5–10 лет — на вторичном рынке.
Сокращать площади в новых проектах мы не планируем. Наоборот, в них квартирография будет еще более продуманной, а квартиры — более просторными. Именно это и привлекает покупателей.
Комфортным жилой комплекс делает не какая–то одна характеристика: площадь, отделка или высота потолков. Здесь важна совокупность всех элементов. Мы постарались учесть все эти факторы при сохранении адекватной стоимости — на начальном этапе цена квадратного метра в МЖК "Неоклассика" составляла 65 тыс. рублей.
Как вы оцениваете темпы продаж?
— С февраля по декабрь 2016 года мы реализовали треть квартир в "Неоклассике", половину коммерческих площадей, около 30% мест в паркинге. Такой темп нас вполне устраивает, мы не гонимся за сверхрезультатом, поскольку бизнес нашей компании диверсифицирован, мы выступаем как генподрядчик по ряду проектов в Московском регионе.
Планируете ли вы начинать новые проекты?
— Во II квартале следующего года мы собираемся вывести на рынок жилой комплекс комфорткласса общей площадью около 20 тыс. м2. Он также будет расположен на Пулковских высотах, на соседнем с "Неоклассикой" участке. Архитектурно новый проект будет повторять МЖК "Неоклассика", но в нем будет несколько качественных улучшений с точки зрения квартирографии.
Учитывая уровень развития локации, квартиры на нулевой стадии будут несколько дороже, чем в "Неоклассике", — примерно на 15%. В ближайшие 2 года на Пулковских высотах появится современная торговая и социальная инфраструктура, детский сад, магазины, отделения банков, рядом с комплексом построят железнодорожную платформу и т. д.
Также в настоящий момент мы работаем над более крупным проектом комфорткласса, в 3 раза масштабнее "Неоклассики". Я надеюсь, что в следующем году мы его анонсируем.
Каким вы видите следующий год для развития строительного рынка?
— Прогнозы давать еще рано, но можно предположить, что в следующем году увеличится количество обращений застройщиков к банкам с целью финансирования.
Это может произойти из–за колебаний спроса, вызванных ростом стоимости квартир. Повышение цены "метра" будет связано как с увеличением себестоимости строительства, так и с нововведениями в законодательстве, которые так или иначе лягут на плечи дольщиков.
Но глобальных изменений ни в структуре, ни в качестве спроса мы не ожидаем. Следующий год пройдет в таком же режиме, как и этот, если не произойдет качественных изменений в экономической ситуации.
Биография
Николай" Урусов
Окончил СПбГУП по специальности "прикладная информатика, информационные системы в инвестиционной деятельности". Дополнительное образование: ВШЭ по направлению "Управление проектами, продажами в малоэтажных жилых комплексах", EY Academy по направлению "Управление проектами". Работает в сфере недвижимости с 2008 года.
Справка
Строительная" компания "Красная стрела"
Имеет 25–летний опыт строительства гражданских и промышленных объектов на территории Санкт–Петербурга и Ленинградской области, Москвы и Подмосковья, Эстонии. Компанией возведено более 365 тыс. м2 жилых объектов. Построено, отремонтировано или реконструировано более 30 объектов социального и специального назначения.
