Комитет переходит на новые рельсы. Зампредседателя КИО Татьяна Тихомирова о реформировании ведомства

Вопрос из зала:

Татьяна Сергеевна, как выглядит имущественный блок после реорганизации?

Татьяна Тихомирова, заместитель председателя комитета имущественных отношений:

Разделение комитета на несколько структур произошло в середине июля. В результате реформы комитет остался центром по управлению и распоряжению городским имуществом с несколькими подведомственными структурами. За оценку имущества отвечает ГУП "ГУИОН" (сейчас предприятие находится в стадии преобразования), для государственной кадастровой оценки создано государственное бюджетное учреждение "Городское управление кадастровой оценки", с заявителями работает государственное казенное учреждение (ГКУ) "Имущество Санкт–Петербурга". Также появилось государственное бюджетное учреждение "Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт–Петербурга", которое будет заниматься имуществом казны, находящимся в неудовлетворительном состоянии. Деятельность этого учреждения будет направлена на выявление таких объектов, проведение в отношении объектов технического обследования и подготовку пакетов документов для вовлечения такой недвижимости в хозяйственный оборот. Есть также Фонд имущества — площадка для централизованной продажи объектов недвижимости из казны. Что касается контроля за использованием городского имущества, то эта функция выделена в отдельное направление и передана специальному комитету для большей эффективности. На мой взгляд, это правильно. Когда функция контроля была в КИО, ее исполняли по остаточному принципу, поскольку основным направлением было заключение, обслуживание и сопровождение договоров. Сейчас это плановая работа — проходят и текущие проверки, и тематические, и на перспективу. Это приносит свои плоды.

Вопрос из зала:

Расскажите подробнее о работе ГКУ.

Татьяна Тихомирова:

ГКУ — это подведомственная КИО структура, на которую замкнуто все взаимодействие с контрагентами комитета. ГКУ принимает, проверяет и готовит документы от граждан и юридических лиц. Готовые пакеты поступают в комитет, где их рассматривают соответствующие профильные управления и принимают управленческое решение. ГКУ также оказывает консультации физическим и юридическим лицам в заключении договоров, получении справок и различной информации. В ГКУ находятся все имущественные договоры, ведется их юридическое сопровождение, идут начисления арендной платы и в случае необходимости проводится претензионно–исковая работа с должниками. Управление по работе с заявителями осталось на пр. Стачек, 18. Мы не стали перемещать его в другое место для удобства наших контрагентов — все–таки многие люди за последние годы привыкли к этому адресу. В целом работа с контрагентами налаживается. Сбои пока, к сожалению, бывают. Нам о них известно. Но отладка работы — это вопрос времени. Мы уверены, что после Нового года новый механизм будет работать четко.

Вопрос из зала:

Много ли у города недвижимого имущества?

Татьяна Тихомирова:

В казне города около 36 тыс. объектов нежилого фонда. В первую очередь город распоряжается этим имуществом для решения социальных задач — передает площади общественным организациям и органам власти для работы. Часто это происходит по льготным ставкам или безвозмездно.

А под коммерческие нужды у нас задействовано около 30% имущества казны. Это помещения нежилого фонда, которые мы сдаем в аренду. Бюджетное задание по сбору арендных платежей год от года меняется. Оно связано с задачами города по обеспечению населения социальной инфраструктурой, по приобретению квартир для отдельных категорий граждан. Ведь собранные средства направляются в том числе на эти цели. Коммерческие помещения город выкупает по остаточному принципу — если есть потребность и средства.

В этом году лишних бюджетных средств на приобретение объектов недвижимости, не являющихся объектами социальной инфраструктуры, нет. Город даже пошел на покупку имущества в рассрочку (в частности, так будут выкупаться площади в "Невской ратуше". — Ред.). Так что о покупке дополнительных коммерческих помещений речи пока нет.

Вопрос из зала:

Как комитет выполняет задание по наполнению бюджета?

Татьяна Тихомирова:

Поскольку социальная значимость городского имущества растет, бюджетное задание по сборам от продажи и аренды имущества казны снижается, то есть доходность этой сферы падает. В 2016 году было собрано 25 млрд рублей. А задание на этот год — 23 млрд. Анализируя эффективность использования имущества, мы выявили много контрагентов, которые не платят арендную плату. Причем часто это работающие организации, которые не платят годами. Почему? Не знаю. Причины бывают различные. Но на сегодняшний день одно из приоритетных направлений работы КИО — это взыскание таких задолженностей.

Вопрос из зала:

Как выстроена эта работа?

Татьяна Тихомирова:

За последние 2 года мы перевели ее на новые рельсы. В комитете создана комиссия, которая в проблемах каждого должника разбирается индивидуально. Мы вызываем бизнесменов на эту комиссию, где они представляют свои планы по погашению долгов. На этой же комиссии мы рассматриваем вопросы возможного предоставления рассрочки бизнесу по выплате задолженности. Но рассрочка предоставляется, только если должник соблюдает определенные условия: во–первых, единовременно гасит 25% долга, а также штраф и пени по нему и представляет банковскую гарантию. Также на сайте есть перечень должников, у которых долгов больше 1 млн рублей, поскольку нам важно сделать эту процедуру открытой и прозрачной. Это лишний раз подтверждает, что мы в своих претензиях не голословны. Кроме того, эта информация может быть полезна для контрагентов организаций–должников. Чтобы они лучше понимали привлекательность потенциальных партнеров и свои риски.

Вопрос из зала:

Много ли у города должников?

Татьяна Тихомирова:

К сожалению, немало. На конец первого полугодия 2017 года в суде рассматривалось около 550 исков о взыскании задолженности по арендной плате за земельные участки. Общая сумма долга — 4 млрд рублей. В данной сумме задолженности учтены также иски к инвесторам, которые не достроили свой объект и перестали вносить арендную плату. По аренде помещений на тот же период было 167 исков на сумму 430 млн рублей. Ситуация лучше, чем по земле, но тоже довольно сложная. Правда, суд, как правило, встает в этих спорах на сторону КИО. Что очевидно, поскольку мы действуем строго в рамках заключенных с арендаторами договоров.

Иногда, правда, суд выносит решения в пользу контрагентов города, но это редкие случаи. Это происходит только в том случае, когда в ходе судебного разбирательства контрагент гасит долги.

В настоящий момент из 4 млрд рублей задолженности 1,5 млрд — это почти добровольное погашение. Когда работа с должниками поставлена на постоянные рельсы, компании не хотят быть в черном списке, берегут репутацию и начинают платить.

Вопрос из зала:

В следующем году комитет планирует повысить сборы на 500 млн рублей без повышения тарифов. Как вам это удастся?

Татьяна Тихомирова:

У нас уже 3 года действует мораторий на повышение арендных ставок для имущества городской казны. Так что повышать сборы мы планируем за счет лучшего администрирования. Вместе с комитетом по контролю за госимуществом мы начали инвентаризацию объектов, которые предоставлялись контрагентам с различными льготами и преференциями. Смотрим, насколько эффективно эти структуры используют помещения, нет ли нарушений. После проверки эффективности, возможно, в случае выявления нарушений со стороны арендаторов отдельные договоры аренды будут расторгаться.

Вопрос из зала:

Порядок расчетов по городскому имуществу меняться не будет?

Татьяна Тихомирова:

Мы этот вопрос сейчас обсуждаем. Мораторий был введен во время кризиса, когда была сложная ситуация. Сейчас экономика стабилизировалась. Поэтому мы вместе с комитетом финансов просчитываем, как изменение ситуации может повлиять на арендную плату. Но каким будет повышение и будет ли оно вообще, пока говорить преждевременно.

Мы только приступили к расчетам. При этом рассчитывается возможность индексации арендной платы исходя из уровня инфляции. То есть речь не идет о повышении базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы.

Если в результате полученных расчетов колебание будет значительным от нынешнего рынка, никто на такое повышение не пойдет. Практика показывает, что сейчас стоимость аренды госимущества на 30–40% ниже рынка. И город не повышает ставки осознанно.

Еще раз повторюсь: мы не занимаемся коммерцией. Наша задача — помогать льготным категориям граждан и организациям, занимающимся социально значимыми видами деятельности, а также оказывать имущественную поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства.

Владислав Козельский, исполнительный директор ООО «Национальная кадастровая служба»:

Где и когда можно ознакомиться с регламентом взаимодействия КИО с ГКУ?

Татьяна Тихомирова:

Этот регламент, вернее соглашение, которое заключат стороны, сейчас в стадии согласования. До конца года соглашение планируем заключить. Там будут прописаны отдельные нюансы взаимодействия КИО и ГКУ при предоставлении комитетом государственных услуг. Также КИО планирует заключить соглашение с комитетом по контролю за имуществом по порядку взаимодействия при проверке эффективности использования государственного имущества. Оно также находится на стадии согласования.

Владислав Козельский:

Какие ориентировочные сроки подготовки документов в ГКУ для КИО будут указаны в этом соглашении?

Татьяна Тихомирова:

Мы отталкиваемся от общих, установленных законом сроков.

Если по закону на рассмотрение документа дается месяц, значит, за месяц мы все свои внутренние процедуры должны завершить. Это абсолютно реальные сроки, поскольку в КИО из ГКУ будет поступать готовый пакет документов по объектам имущества. Его будут рассматривать сотрудники соответствующего управления КИО и юристы. Это гораздо проще, чем готовить пакет с нуля. На такое рассмотрение, по опыту, уходит меньше недели.

Владислав Козельский:

Я изучил типовую форму нового договора аренды нежилого фонда и обратил внимание, что там прописана возможность комитета безакцептно списывать арендные платежи со счетов арендаторов. Это коснется только нежилого фонда или земельных участков тоже?

Татьяна Тихомирова:

Мы опробуем этот формат пока только на объектах нежилого фонда. На наш взгляд, это удобно. Комитету не придется бегать за организациями и уговаривать заплатить арендную плату. Сроки взаимодействия сократятся.

Ольга Михальченко, директор по развитию ООО «ЛСР. Недвижимость–СЗ»:

Планирует ли комитет осуществлять электронное взаимодействие с подведомственными ему структурами? Из нашего опыта, после реорганизации бумажная работа налажена совсем неидеально: на практике при пересылке в комитет и обратно пакеты документов даже теряются.

За счет бумажного взаимодействия сроки принятия решения по элементарным поводам (допсоглашение) в КИО затягиваются, по нашему опыту, до 4 месяцев вместо регламентных 30 дней.

В планах комитета в течение ближайших 2 лет создать единый информационный ресурс имущественного блока, которым могли бы пользоваться все желающие, в том числе другие комитеты Смольного. Там мы планируем разместить полную информацию об участках и помещениях городской казны — всю их предысторию и текущее положение дел.

Накопилось много бумаг, работа с которыми задержалась из–за организационно–штатных мероприятий в комитете. Потребуется какое–то время, чтобы с ними разобраться. Но мы стараемся.

Вопрос из зала:

Много ли в городе эпизодов досрочного прекращения арендных отношений с бизнесом и каковы причины таких расторжений?

Татьяна Тихомирова:

Таких эпизодов немного. А основные причины — нарушения арендатором условий договора аренды. В их числе несвоевременная оплата, размещение в предоставленном городом помещении торговли алкоголем или игорного бизнеса, а также незаконные перепланировки (они касаются несущих конструкций зданий).

Перепланировки — это основное нарушение.

Алексей Проничев, генеральный директор ООО «ТК Барс»:

Я своей организацией руковожу 17 лет. Мой бизнес маленький — мы занимаемся перевозками. Находимся на участке, который является для нас производственной территорией. У нас заключен договор аренды с городом по этой территории на 49 лет. Но наша земля, к сожалению, многих интересует. Поэтому я все время как на войне — защищаю свой имущественный комплекс. Обычно отбиваюсь от рейдеров, но в течение последних 3 лет не дает полноценно работать и развиваться Смольный, который решил поделить наш основной производственный участок на семь частей. Для каких государственных целей это делается, КИО ответ дать не может. Затянувшаяся реформа в комитете, смена руководителей привели к тому, что невозможно установить инициатора раздела, к безнаказанности отдельных должностных лиц, а чиновники, которые подписывают бумаги, не могут объяснить свои действия. На прием к руководству КИО приходится прорываться. В результате страдают интересы предприятия, потому что есть программа развития коммерческой деятельности на конкретном участке, а раздел не только не дает развиваться, но и рушит бизнес. Мы никак не можем разобраться в этой ситуации. Разве нельзя выстраивать отношения между государством и предпринимательством на основе взаимного уважения? Пока, к сожалению, этот принцип утерян.

Татьяна Тихомирова:

У города нет никаких претензий ни к вам, ни к вашему бизнесу, кроме одной: вы не платите арендную плату за нежилое здание — литеру Е.

Анна Шевченко, руководитель юридической службы ООО «УК «Опека»:

В Петербурге ситуация с арендой городской недвижимости усложняется подходом города к договорным отношениям. Изменения в договор под конкретные ситуация не вносятся, протоколы разногласий не согласовываются. Принимается только позиция Смольного. Средняя "по больнице" стоимость аренды квадратного метра часто не соответствует реальной — завышена в разы. Но нас сейчас больше интересуют вопросы аренды земельных участков. Дело в том, что между городом и нашей компанией этим летом было заключено концессионное соглашение, одним из пунктов которого было подписание договора аренды земельных участков. Но довольно сложная система взаимодействия с КИО и неочевидные сопутствующие мероприятия приводят к тому, что до сих пор договор аренды участка не заключен. Хотелось бы прояснить алгоритм взаимодействия с городом по этому вопросу и его основные этапы.