Покупатели жилья всегда стремятся сэкономить на сделке: лишние деньги лучше потратить на ремонт или переезд. Судебная статистика оспаривания сделок неутешительна: незнание норм законодательства приводит к расторжению договора покупки-продажи жилья, и вчерашний новосёл остаётся и без имущества, и без денег. И таких историй с каждым годом становится всё больше.
Государство не спешит сертифицировать работу агентов по недвижимости. Данные консультанты не несут никакой материальной ответственности из-за своих советов или рекомендаций. Проверка "чистоты" сделки, за которую они берут вознаграждение до 8% от стоимости жилья, ограничена у них теми же возможностями, что доступны и рядовому гражданину. Посмотреть открытые данные на сайте судебных приставов, попросить предоставить из ЖЭКа форму №9 о зарегистрированных на жилплощади лицах, взять квитанцию об оплате коммунальных услуг. И заполнить договор купли-продажи жилья в простой письменной форме, скачанный из интернета. Затем — записаться в МФЦ, потребовав квитанцию об оплате госпошлины в 2 тыс. рублей, и, получив свою комиссию, поздравить с успешной сделкой.
Сегодня на рынке стало появляться много наследственного жилья, а также когда-то приобретённого за счёт материнского капитала. Ни у ипотечных банков, ни у агентов недвижимости доступа к закрытым частям информационных баз нет: они могут полагаться только на те справки, которые добровольно предоставит им продавец. Который, что естественно, стремится как можно скорее продать жильё и получить деньги. И если со стороны продавца внезапно появятся, например, другие наследники, не вступившие вовремя в наследство, дети, ставшие совершеннолетними, супруги, которые не знали о продаже квартиры как совместно нажитого имущества, и даже граждане, не реализовавшие свои права на приватизацию, сделка будет оспорена. Ситуацию осложняет и то, что выписки из реестра ЕГРН о характеристиках и прежних собственниках жилья могут получать только текущие собственники: часто они предоставляют исторические справки, из которых, впрочем, простому обывателю мало что понятно.
Проблема в большей степени касается сделок, в которых нет ипотечных денег: банки, как правило, вводят свои комиссии и сборы, предлагая оформить электронную подпись и гарантируя свою "чистоту" сделки, которая, по сути, ограничена обязательным полисом страхования рисков утраты прав собственности (страхование титула). Практика страхования при сделках с недвижимостью не получила в стране массового проникновения. Это и дороговизна полисов (типовой тариф составляет 0,2–0,3% от суммы ежегодно, что при стоимости квартиры в 8 млн рублей эквивалентно 16–24 тыс. рублей). И вера в то, что расходы избыточны, так как продавец честен и чистоплотен, а обязанность увидеть подводные камни лежит на МФЦ. Но ни данный посредник, ни Росреестр, вопреки стереотипным убеждениям, не обладают полномочиями проверять чистоту. Эти органы только формируют пакет документов и регистрируют переход прав собственности от продавца к покупателю.
Количество сделок, которые признаются недействительными растёт: в 2020 году их было 36% — уже немало. В 2022 году — уже 39%. Такие тревожные цифры озвучили риэлторы на последнем Балтийском форуме недвижимости. Подавляющее большинство договоров заключены именно в простой письменной форме. Предостеречь от потенциальной потери денег и прав на недвижимость может — и обязан — нотариат. Исторически некорректная уверенность в дороговизне нотариальной сделки с жильём легко проверяется открытыми тарифами. Так, стоимость нотариального удостоверения зависит от диапазона стоимости жилья в договоре и составит 0,1–0,2% от суммы, но не более 100 тыс. рублей. Если сопоставить с расходами на агента (до 8%) или с 100% риском утраты прав на жильё, то аргументы налицо. В обязанности и возможности любого нотариуса входит в том числе проверка законности самой сделки: наличие прав на её совершение у каждой из сторон. Это и добросовестность продавца, и действительность его намерений, и полная проверка "чистоты" документов (от паспорта, согласия супруги и защиты интересов несовершеннолетних детей, до актуальной выписки из ЕГРН и проверки отсутствия любых обременений).
“
Распространённая история, когда квартиру продаёт один из супругов, который является титульным собственником (только его имя фигурирует в выписке из ЕГРН). При совершении сделки в простой письменной форме стороны часто "забывают", что по закону необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу, — говорит президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Мария Терехова. — Росреестр зарегистрирует такой договор, но ответственный госрегистратор внесёт соответствующую отметку в ЕГРН. И с этого момента сделка переходит в разряд оспоримых: любая семейная неурядица между бывшими супругами-собственниками — и покупатель недвижимости выяснит, что у него на руках неликвидный актив и грядёт соответствующий судебный процесс".
Преимуществом нотариального удостоверения является и скорость регистрации перехода прав в Росреестре (при альтернативных механизмах, если не будет наложена приостановка, регистрация занимает до 7 дней). "В прошлом году более 360 тыс. заявлений на государственную регистрацию, кадастровый учёт и единую процедуру поступило в Управление в электронном формате. Это более половины всех заявлений. Нотариально удостоверенные документы передаются нам преимущественно именно в электронном виде. Цифровые сервисы нотариата сегодня интегрированы с сервисами Росреестра, — рассуждает заместитель руководителя Петербургского Росреестра Екатерина Кондрашёва. — Это сокращает сроки: электронная регистрация происходит в течение суток и даже быстрее. Граждане могут получить выписку из ЕГРН, буквально, на следующий день после совершения сделки. Разумеется, это удобно для клиентов".
