Жильё не по средствам: вторичка по ипотеке в Петербурге перестала быть доступной

Сейчас заметно упростилось получение имущественного налогового вычета: 260 тыс. рублей при подтверждённых затратах на покупку недвижимости и ещё 390 тыс. — на возмещение расходов на проценты по ипотеке. Это не подарок от государства: сперва оно удерживает подоходный налог 13% и уже затем возвращает его тем, кто понёс расходы на покупку жилья (квартир, комнат, долей, земельного участка). В составе имущественного вычета можно учесть не только саму стоимость приобретения, но и все расходы на покупку отделочных материалов, оплату работ по отделке жилья и даже траты на разработку проектно–сметной документации. Вычет можно получить как самостоятельно через личный кабинет налогоплательщика (всю сумму в зависимости от удержанного НДФЛ разом за истекший год), так и у работодателя (ежемесячно, то есть с зарплаты не будут удерживать 13%). Ещё недавно нужно было стоять в многочасовых очередях. Есть нюанс: если один из супругов уже когда–то воспользовался вычетом, то при новой покупке в общую совместную собственность (без выделения долей) второй супруг может по заявлению в ФНС получать 100% вычета. Когда есть желание максимально быстро вернуть налог от государства, нужно стремиться к максимальному официальному доходу. И, естественно, нельзя "играть" с ценой покупки в договоре, всегда нужно указывать реальную рыночную.

Дешёвый кредит и высокие инфляционные ожидания привели к перегреву рынка жилой недвижимости. ЦБ уже в конце 2022–го говорил о необходимости сворачивания программ льготного кредитования, видя тренд на "перепотребление". В локальных сегментах оно всегда приводит к существенному росту цен на продукцию. Именно так и произошло. Да, кредит долго оставался доступным, в итоге цена на устойчивом потоке спроса загонялась всё выше и выше. Общая переплата за метры в процентном отношении формально не менялась, но общая стоимость жилья за счёт возросшей на ажиотажном спросе цены сильно увеличила как величину среднего платежа по ипотеке, так и итоговую стоимость всей покупки. Цена за метр росла быстрее, чем расходы на капитал для приобретения инвестиционных квартир. Слишком дешёвые кредиты стали понижать доступность жилья для населения. Основная цель сейчас — срезать спекулятивную часть спроса. Это приведёт к охлаждению со стороны потенциально не нуждающихся в квартирах. Тем, кому жильё нужно для жизни, по–прежнему будут предлагаться ряд адресных программ. При снижении общего объёма спроса прекратится и рост цены. Вероятны и локальные снижения. Новейшая история динамики ставок льготного кредитования показывает всю неочевидность идеи повышения доступности жилья для граждан за счёт бесконечно долгого удержания ставок ниже экономически обоснованных уровней их текущих равновесных значений.

Динамика размера рекомендованного семейного дохода заёмщиков для комфортного обслуживания ипотеки (за год +12%, до 126 тыс. рублей, в Петербурге) во многом следствие бума на ипотечном рынке и инфляционного давления. Охлаждение рынка путём ужёсточения макропруденциальных требований приведёт к уменьшению числа одобрений заявок. Это позитивное явление, поскольку сократит ценовые диспропорции между первичным и вторичным рынком жилья и в целом охладит рынок, затормозив рост цен. Реальные доходы граждан также демонстрируют умеренный рост. Поэтому говорить о существенном ухудшении ситуации с обслуживанием ипотечных кредитов не приходится. Вместе с тем заёмщикам важно продолжать контролировать кредитную нагрузку и планировать свои финансы таким образом, чтобы выплаты по кредиту позволяли поддерживать привычный уровень жизни.

Первое своё жильё сейчас в основном покупает молодёжь. Для них есть своя ипотека с низкими ставками и меньшим ежемесячным платёжом. Это семья — муж и жена, стараются работать оба, потому что под льготную программу подпадают теперь и семьи с детьми старше 3 лет. На вторичном рынке, конечно, ставка высокая. Стоимость, ежемесячный платёж на нём выросли. Но это не первое жильё: его покупают люди, которые хотят улучшить условия. Значит, у них уже есть недвижимость, которую будут продавать, — и размер доплаты в виде ипотеки будет ниже, следовательно, и платёж не 80–90 тыс., а 30–40 тыс. рублей. Ипотека сейчас доступна тем, кому она необходима для улучшения жилищных условий. И недоступна тем, кто хочет иметь дополнительную инвестиционную квартиру.