Проекты КРТ, сложности в работе со старым фондом и согласование проектов на Градостроительной комиссии обсудили на специальной строительной сессии в рамках Юридической конференции "ДП".
Проекты комплексного развития территорий (КРТ) реализуются почти по всей стране, но не в Петербурге. В нашем городе до сих пор нет необходимой законодательной базы, а также сверхзаинтересованности со стороны властей. При этом многие компании, работающие в Петербурге, уже занимаются КРТ в других регионах, а значит понимают нюансы таких проектов и в теории могли бы применить свои знания и опыт в Северной столице.
Например, Группа "Эталон" в конце прошлого года приобрела в Москве площадку под новый проект, территория которого попадает в зону КРТ, а недавно вошла в партнёрский проект КРТ в Ростове.
"Механизм комплексного развития используется для привлечения инвестиций. В Москве и регионах есть диалог с бизнесом на тему КРТ, и мы видим, что существует баланс между интересами застройщиков и власти. Москва — бесспорный лидер проектов КРТ, такие проекты в столице набирают обороты, в том числе по нежилой застройке — Москва старается реновировать промышленные зоны и создаёт условия для входа в них застройщиков. В Петербурге таких проектов нет. Часто причиной называется недостаточная законодательная база, но, на мой взгляд, дело в том, что в Санкт-Петербурге нет лидера этого процесса", — рассказала директор юридического департамента сопровождения инвестиций группы "Эталон" Карина Монахова. Она полагает, что в ближайшее время ситуация вряд ли изменится.
В то же время в июле прошлого года Санкт-Петербург подписал с Минстроем соглашение об увеличении градостроительного потенциала, в том числе за счёт КРТ.
"Рано или поздно этот инструмент будет внедрён, у него хорошая цель, она позволяет развивать морально устаревшие жилые кварталы, серый пояс и пр. Точечно решать проблемы этих территорий уже нет смысла — это сложно и дорого, а через КРТ их можно преобразовать в кварталы с современной жилой средой, рабочими местами и пр.", — говорит Карина Монахова.
"Сегодня в проектах КРТ в Петербурге я вижу серьёзные риски для застройщиков. Над ними можно работать в кооперации с руководством города, договариваясь по множеству вопросов. Но утверждение уникальных условий чревато тем, что при смене администрации договорённости могут быть пересмотрены. Поскольку речь идёт о долгосрочных проектах, такой риск велик. В Москве проекты КРТ реализуются, потому что всем понятна позиция города, который даёт свои гарантии, обеспечивает стабильность и держит такие проекты на своем контроле", — отметил управляющий партнёр петербургского офиса АБ ЕПАМ Иван Смирнов. В Петербурге такого рода договорённости достигались по проекту "Балтийская жемчужина", напоминает он.
"КРТ в Петербурге власти предлагали для территории, которые, скорее, хотели "заморозить", так как было крайне сложно выработать схему реального и полноценного развития территории. Например, по "Красному треугольнику", — подчеркнул совладелец ООО "Специализированный застройщик "Атриум Строй" Александр Свинолобов.
Капремонт, реконструкция и реставрация — найди разницу
Работа со старым фондом скоро станет единственным вариантом для работы девелоперов в историческом центре, где уже сегодня практически нет земельных участков. При реализации таких проектов компании сталкиваются со множеством сложностей, в том числе — юридических. В зависимости от статуса здания и объёма работ используются разные механизмы, которые требуют разных согласований.
"Понятно желание бизнеса "упаковать" такие проекты в капремонт, чтобы не получать разрешение на строительство. В итоге сегодня 60-70% этих проектов оформляются как капремонт, и все изменения характеристик проводятся как капремонт. В случае с памятниками проекты реализуются через приспособление для современного использования, что требует не только временных затрат, но и десятков миллионов рублей на проведение историко-культурной экспертизы и сопровождение процесса", — обратил внимание Иван Смирнов.
Эксперт считает, что исторический центр в ближайшее время ждёт волна новых проектов от застройщиков — ведь центр обладает огромной экономической ценностью. А городские власти должны способствовать этому развитию, полагает он.
"Законодательство в этой сфере очень нечёткое, нет понятного разграничения реконструкции, капитального ремонта, перепланировки. В итоге работа с такими объектами может выйти боком застройщику — практика совершенно разная. Компания может считать, что ведёт капитальный ремонт здания, а в итоге окажется, что речь идёт о самовольной постройке, которую могут в итоге снести", — прокомментировала Карина Монахова.
Комиссия замедленного действия
Градостроительная комиссия, начавшая работу в Петербурге в 2021 году, была создана для того, чтобы упорядочить процесс согласования проектов в части строительства социальной и прочей инфраструктуры. Но из-за неё сроки реализации многих проектов выросли.
Аналогичная структура уже давно работает в Москве. "Насколько я знаю, все проекты внутри Садового кольца в Москве находятся под личным контролем мэра. Решение принимаются очень быстро. Дальше никаких проблем при реализации нет. Остальные проекты рассматривает Градостроительно-земельная комиссия Москвы, примерно с такой же скоростью и результатом в виде полного согласования. Это совершенно понятная, честная бизнес-схема: город получает понятный объект, а бизнес — гарантию того, что проект можно реализовать, в том числе с отклонением от общих параметров", — рассуждает Иван Смирнов. В случае с Петербургом такое невозможно, уверен он. У нас можно проектировать только в рамках Правил землепользования и застройки, которые, кстати, в ближайшее время ждёт пересмотр.
Сейчас многие инвестиционные проекты, завязанные на ПЗЗ, встали на паузу из-за правовой неопределённости. "Отдельно хотелось бы отметить, что заседаний Градостроительной комиссии должно быть больше, решения должны приниматься оперативно. Ведь каждый день — это как недополученная прибыль бизнеса, так и дополнительные риски", — отметил Иван Смирнов.
Александр Свинолобов напомнил, что сроки прохождения проектов зависят в том числе от степени градостроительной подготовки территории. По объектам, требующим утверждения проекта планировки, они могут быть увеличены на сроки разработки ППТ. "Я наслышан, что в Москве процессы идут более динамично, что, конечно, важно для бизнеса, в Санкт-Петербурге более зарегулированная градостроительная база. Но в целом, сегодня Градостроительная комиссия — работающий отстроенный механизм", — добавил он.
“
"В Москве действительно всё решается оперативнее, плюс власти в дальнейшем оказывают поддержку согласованным проектам. Например, в ситуациях с имущественными правами третьих лиц они помогают договариваться, активно участвуют в выстраивании коммуникации между застройщиком и третьими лицами. По проектам, в которых сложно изыскать участок под социальную инфраструктуру, можно заключить отдельное соглашение и перечислить денежные средства в зачёт обязательств. В Петербурге такой возможности нет, — рассказала Карина Монахова. — Помимо сроков в Петербурге есть проблема отсутствия чётких правил игры, они могут меняться уже в процессе. Например, есть новое правило десятины в отношении объектов, которые строятся на участках с условно разрешённым видом использования, дополнительно к обязательствам по социальной инфраструктуре. Сама линейка необходимых объектов тоже не зафиксирована. Понятны требования по школам, садикам, поликлиникам. Но если посмотреть принятые решения, то можно найти и требования по физкультурно-оздоровительным комплексам, центрам помощи, центрам поддержки молодёжи, дорогам, развязкам, мостам и пр. Сегодня все застройщики социально-ответственные, все создают комфортную жилую среду, но должны быть чёткие и понятные правила, чтобы можно было всё учесть в экономике проекта на старте".
Добавить скорости
"Основное, что нужно сделать в Петербурге, — определить чёткие правила и ускорить процессы, у нас, к сожалению, всё очень медленно. На федеральном и региональном уровнях сделано многое в части сокращения сроков в рамках мер поддержки строительной отрасли, но ряд вопросов всё равно рассматривается очень долго", — резюмировала Карина Монахова.
"Конечно, власть и бизнес не враги друг другу. У каждой стороны есть свои цели и задачи, но движемся мы в одном направлении. Например, нам всем нравятся красивые социальные объекты, а для застройщиков это в том числе дополнительная возможность для привлечения клиентов. Очевидно, что мы не должны слишком удаляться друг от друга, надо периодически сверять позиции, чтобы каждая сторона могла реализовать свои цели и задачи", — отметил Александр Свинолобов.
"В Петербурге следовало бы лучше использовать уже существующие практики, упрощать законодательство, градостроительные регламенты и пр.", — подытожил Иван Смирнов.
