Чтобы успеть получить ипотечный кредит по субсидированной государством ставке, осталось всего два месяца. После 1 июля, как говорят эксперты, большая часть программ будет прикрыта, либо переформатирована. Участники рынка недвижимости ожидают локального пика продаж, когда в последний вагон с субсидиями попытаются впрыгнуть ещё не "обипотеченные пассажиры".
Ещё зимой стало понятно, что денег на субсидированную ипотеку не хватает. Но перед выборами эту проблему удалось решить. А власти всё чаще стали говорить о том, что программа в существующем виде не решает нужных государству социальных проблем — только вызывает рост цен.
Этот факт признал даже самый главный лоббист отрасли — строительный вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Как он заявил на международной выставке-форуме "Россия", сохранится лишь льготная программа "Семейная ипотека" и продолжится поддержка дальневосточной ипотеки. Остальные льготные программы, в том числе IT-ипотеку, будут поддерживать по возможности. "Вопрос о долгосрочных параметрах льготной ипотеки будет решён в ближайшее время", — сказал он.
На фоне окончательного отказала от массового субсидирования ипотеки застройщики прогнозируют рост продаж в мае и июне. "Рынок недвижимости во многом завязан на психологии. Желание и понимание, что нужно улучшить жилищные условия может копиться долго, а вот решение о самой покупке приниматься быстро. Особенно если понимать, что ближайшие два-три года таких ставок по ипотеке уже не будет", — говорит директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев.
Плюс треть
По оценкам экспертов, в среднем за последние годы в Петербурге и области каждый месяц продаётся по 4,5–5 тыс. квартир, а на пике в мае–июне количество заключённых ДДУ может вырасти до 6–7 тыс.
“
"Во втором квартале 2024 года спрос на первичное жилье превысит показатели продаж января-марта на 35–40%", — прогнозирует коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.
По оценке директора Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group) Ольги Трошевой, первый квартал нынешнего года с точки зрения спроса оказался активным: продажи на первичном рынке петербургской агломерации выросли на 40% по сравнению с первым кварталом прошлого года. "С января по март было заключено порядка 18,5 тыс. сделок, при этом от месяца к месяцу наблюдалась положительная динамика спроса — от 5 тыс. сделок в январе до 7,4 тыс. сделок в марте", — уточнила она.
Актуальных данных по продажам в апреле пока нет, но каждый месяц в 2024-м по спросу был лучше предыдущего. "Сейчас, возможно, эту тенденцию немного притормозят майские праздники, но в целом пока мы отмечаем высокий интерес покупателей к новостройкам", — полагает Трошева.
"Уже в первом квартале мы увидели, что количество интересантов на рынке не снизилось по сравнению с предыдущими кварталами 2023 года, однако выход на сделку откладывался. А сейчас, во втором квартале, начинает активизироваться накопленный отложенный спрос перед прекращением действия льготной ипотеки в её нынешнем виде. Поэтому вероятен рост цен на первичное жилье на 10–15%", — ожидает Мария Орлова.
"Люди стараются успеть воспользоваться льготными программами (семейной и ипотекой с господдержкой), которые завершатся уже 1 июля текущего года. Не секрет, что семейная ипотека будет продлена до 2030 года, но, ожидаемо, программа претерпит изменения. Например, возраст детей, которые подходят под условия программы, может быть уменьшен до 6 лет. И пока неизвестно, затронет ли это изменение семьи с двумя и более детьми. Ну а что касается ипотеки с господдержкой — мы готовимся к тому, что она совсем уйдет из Петербурга и Ленобласти", — размышляет генеральный директор Агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.
Могло бы быть и больше. "Но ограничения "1 субсидия в 1 руки" серьёзно поубавила пыл инвесторов, которые были готовы вкладываться в несколько покупок одновременно. Сейчас покупка в ипотеку — это взвешенное решение, которое уже не настолько активно зависит от корректировки условий", — уверена директор отдела продаж ГК "Полис" Анастасия Иващенко.
"Если люди имеют право на льготы, они, конечно, будут пытаться заскочить в этот последний вагон, и время для совершения сделок ещё есть. Хотелось бы добавить, что сейчас растёт количество тех, кто хочет обезопасить свои средства, вложив их в недвижимость", — говорит начальник отдела продаж СК "Дальпитерстрой" Ольга Тихомирова.
При этом, как отмечают застройщики, банки в большинстве своём продолжают лояльно относиться к заёмщикам. "В нашей практике порядка 95% заёмщиков получают одобрение. 5% — это совсем плохая кредитная история", — отметил директор по продажам девелопера AAG Игорь Бадиков.
"Пока мы не фиксируем роста отказов по ипотеке. С учётом намечающегося роста числа заявок, отказов будет больше, но, скорее всего, пропорционально. Банки следуют известным требованиям ЦБ в оценке рисков платёжеспособности. Для банков долгосрочные кредитные контракты, обеспеченные недвижимостью, являются хорошим продуктом. И период до отмены льготной ипотеки можно рассматривать как возможность и количественного, и качественного наращивания банковских портфелей", — соглашается коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Старое новое
По мнению экспертов, после июля альтернативными инструментами льготной ипотеки станут субсидированные девелоперами и банками рыночные ипотечные программы. Также набирают популярность рассрочки. "И банки и застройщики понимают, что спрос на покупку со ставкой 16–17% невелик, а строительный сектор всё также нуждается в государственной поддержке. Цены уже на сегодня замерли, и если и растут, то сдержанными темпами. Отката в стоимости также ждать не стоит, так как все застройщики ограничены финансовыми моделями банков проектного финансирования, которые довольно жёстко регламентируют ценообразование и скидочные программы", — подчеркнула Анастасия Иващенко.
"Пока сложно говорить о конкретных механизмах поддержки спроса после завершения господдержки, но возможными инструментами могли бы стать коллаборации застройщиков с банками, где размещены эскроу-счета, что позволяет договариваться об особых условиях по ипотеке, а также программа корпоративной ипотеки для сотрудников от работодателя", — считает генеральный директор агентства недвижимости "Главстрой" Юлия Ружицкая.
Что касается средней стоимости жилья в новостройках в массовом сегменте, то она вряд ли будет меняться, а тем более снижаться в этом году. "Так, например, по итогам 1 квартала текущего года средневзвешенная цена за "квадрат" в массовом сегменте на рынке новостроек Санкт-Петербурга составила 223 тыс. рублей, что на 2% больше, чем на конец первого квартала прошлого года. При этом средний бюджет в экспозиции составил 9,7 млн рублей, что на 5% выше по сравнению с результатами 1 квартала 2023 г", — подсчитала директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
