Количество сделок растёт, но в основном покупаются и продаются участки и дома на вторичном рынке
В апреле этого года в Ленобласти по договорам купли–продажи было реализовано 9,4 тыс. участков под ИЖС и в СНТ, сообщает портал "Пригород" со ссылкой на данные Росреестра. Это почти на 20% больше, чем в марте этого года (7,9 тыс.) и апреле прошлого (7,4 тыс.). Всего за 4 месяца граждане заключили договоры купли–продажи (ДКП) на 27,2 тыс. участков (в 2022–м — 22,7 тыс., в 2021–м — 20,2 тыс.). Рост год к году составил 22,4%.
Подъём на разочаровании
Как предполагают эксперты, рост мог быть за счёт недорогих объектов вторичного рынка. "С марта 2023 года отмечается увеличение активности на вторичном загородном рынке. Вернулся отложенный спрос — с осени рынок стоял. Но если в 2021 году было больше сделок с участками, то сейчас всё больше покупают дома, но недорогие — до 4,5 млн рублей в садоводствах. При этом в дорогом сегменте — от 15 млн рублей — в ИЖС такого оживления нет", — констатирует Сергей Дроздов, исполнительный директор агентства "Петербургская недвижимость".
Статистический рост количества сделок также мог произойти из–за разочаровавшихся землевладельцев, которые активно скупали участки в пандемийные годы.
"Что касается загородного проживания — в Ленобласти нет соответствующей инфраструктуры, а дачи обходятся очень дорого в обслуживании и используются только в летний сезон. Молодёжный менталитет также меняется: не хочется быть привязанным к даче всю жизнь. На месяц можно отправиться пожить с семьей за город, но в целом хочется большего разнообразия", — говорит Виолетта Басина, гендиректор ГК "Омакульма", председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья.
В итоге часть из тех, кто разочаровался, начали активно продавать свои участки, таким образом фиксируя прибыль.
Эту тенденцию опосредованно подтверждают и цифры портала "Авито Недвижимость". По данным сервиса, на который свои предложения выкладывают продавцы недвижимости, за год земельные участки в Ленобласти подорожали на 26,3%. "Средняя цена за участок в регионе сейчас составляет 1,2 млн рублей. Самый большой рост ожидаемых цен наблюдается на участки под индивидуальное жилищное строительство. Цены выросли на 28,5%, до 1,49 млн рублей", — говорится в исследовании. Растёт и стоимость земель сельхозназначения, здесь за сотку земли стали просить больше на 36,8%.
Но, как отмечают эксперты, это цена предложения. "На самом деле в ходе торгов можно снизить цену участка на 10–20% минимум", — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Точных данных по вторичному рынку и ценам, по которым заключаются сделки, получить невозможно, отмечает он. "По какой цене конкретно договорились между собой продать участок гражданин Иванов и Петров, может узнать только налоговая инспекция. Можно лишь зафиксировать факт сделки. И ориентироваться на ту цену, которую продавец желает получить, публикуя своё объявление в любом из листингов", — сожалеет Андрей Тетыш.
Цена инфраструктуры
Если же говорить о рынке коттеджных посёлков, то здесь в апреле продажи снизились. "Пока самым активным месяцем в этом году был март. В апреле продажи в посёлках были меньше. Такие результаты и у нас, и у наших коллег", — рассказывает Игорь Карцев, генеральный директор ГК "Максимум Лайф Девелопмент" (управляет 16 коттеджными посёлками в Ленобласти).
"В организованной коттеджной застройке сейчас спад продаж готовых домов на первичном рынке. Повышенный спрос на участки без подряда: эта особенность всегда наблюдается в моменты кризиса — народ бежит “вкладываться в землю”, это больше эмоциональная покупка. Как правило, строительство домов на таких объектах растягивается на годы", — говорит Алексей Потапов, руководитель проекта "Ламбери".
Основная причина — высокая цена готовых домов. То, что построено за последние год–два, — построено в условиях высоких цен на стройматериалы.
Поэтому девелоперы, реализующие проекты, ищут варианты, как привлечь покупателей. Например, с помощью схемы трейд–ин с продажей квартир в городе. "Чаще всего продаваемое жильё не является единственным. Как правило, квартиры, участвующие в сделках трейд–ин, достались ранее по наследству или были куплены с инвестиционными целями. Покупатели после продажи квартиры в большинстве случаев вносят первоначальный взнос за ипотеку. Оставшуюся сумму они оставляют на ремонт, приобретение мебели и сантехники, обустройство земельного участка и дальнейшие платежи по кредиту", — рассказывает Игорь Карцев. По его оценкам, на эту схему сейчас приходится 10% всех сделок.
Покупателей загородного жилья сейчас всё больше волнует инфраструктура посёлка, инженерная и — тенденция последнего времени — социальная. "Действительно, с пандемийных времён многие всерьёз задумались о переезде из города, но предложения, обеспеченного медицинскими, образовательными услугами, теми атрибутами городского качества жизни, к которому все привыкли в мегаполисе, за городом практически нет. Я жду многого от инструмента под названием “комплексное развитие территорий” на ИЖС. Он может предоставить доступ к финансовым инструментам, которыми пользуются покупатели и застройщики на первичном рынке многоквартирного жилья. И к инфраструктурному меню. Строительство малоэтажных ЖК в рамках проектов КРТ может резко изменить диспозицию на загородном рынке, удовлетворив наконец спрос на городское качество жизни", — уверена Виолетта Басина.