Условная единица жилья

Одним из главных мотивов номинации цен на недвижимость в условных единицах (у.е.) действительно можно считать девальвацию рубля. В условиях, когда Банк России расширил валютный коридор до 41 рубля, номинировать цены в рублях становится достаточно рискованным занятием. В свою очередь, цена, указанная в у.е. по фиксированной ставке, может стабилизировать ценовую ситуацию на первичном рынке. Создавая психологический фон если не для роста, то хотя бы для отсутствия дальнейшего снижения цены квадратного метра. Впрочем, еще остаются сторонники того, что цена может пойти вниз (см. интервью с Олегом Тиньковым).

Однако это не единственная причина, по которой девелоперы могут переходить на у.е. Многие строительные организации уже с осени 2008 года начали работать по валютным контрактам с поставщиками стройматериалов и подрядчиками. Таким образом застройщики застраховывают себя от дальнейших перепадов курса рубля. По словам Александра Старченко, генерального директора ООО "Эдванс-проект", "у многих компаний, производящих строительные материалы, долларовые кредиты, а также контракты с иностранными поставщиками". Все это заставляет их внимательно следить за валютным курсом и учитывать риски при заключении контрактов с контрагентами.

Обособленно стоит ситуация с долговой нагрузкой. На протяжении последних нескольких лет строительные компании довольно активно брали в долг не только на внутреннем рынке. Теперь эти займы необходимо обслуживать, что также требует валютных отчислений.

Заместитель директора департамента ценных бумаг ЗАО "Планета Капитал" Михаил Зак считает, что вскоре строительные компании столкнутся буквально с принуждением брать кредиты в валюте. Сегодня банки, снижая собственные риски, переводят средства в иностранную валюту, поэтому и выдавать кредиты они будут исключительно в валюте.

"В скором времени девелоперы будут поставлены в жесточайшие условия: с одной стороны, им необходимо реструктурировать долги, с другой - банки вынуждают реструктурировать кредит исключительно в валюте", - говорит Михаил Зак.

Олег Пашин, заместитель директора компании "Петербургская Недвижимость", уверяет, что во многих компаниях привязка к условным единицам существовала и ранее, но при стабильном курсе рубля и низкой инфляции у.е. составляла фиксированную в рублях величину. "Сегодня в условиях плавной девальвации рубля переход в расчетах с покупателями на у.е. с привязкой к курсу той или иной валюты просто необходим", - говорит он.

Впрочем, не все строители придерживаются такой точки зрения. По мнению президента корпорации "Строймонтаж" Артура Кириленко, в компании не собираются возвращаться к у.е. Однако он добавляет, что рублевые цены обязательно пересмотрят в сторону увеличения. В качестве аргумента Кириленко называет не только изменения на валютном рынке, но и сокращение предложения и активизацию спроса.

"Некоторые строительные компании уже перевели цены на всю недвижимость или часть своих строящихся объектов, привязав их стоимость к конкретной валюте, многие компании находятся на стадии принятия решения", - подытожил генеральный директор НП "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов.

"Переход застройщиков на у.е. не совсем оправдан, - возражает президент инвестиционно-строительной корпорации "Мегалит" Александр Брега. - Такая практика вызовет дополнительные сложности не только среди покупателей, но и внутри компании. Во-первых, полностью отказаться от рубля мы все равно не сможем: цены в рекламе и бухгалтерская отчетность останутся по-прежнему в национальной валюте. А во-вторых, люди получают свои доходы в рублях, и привязывать их к растущему курсу доллара или евро было бы, на мой взгляд, неправильным - в первую очередь по отношению к клиенту".

"Покупатель и так напуган в условиях кризиса, а когда ему еще и каждый день называют разную цену, решение о покупке может быть отложено на неопределенный срок. При этом его собственные доходы в рублях обесцениваются при пересчете. Цена в у.е. искусственна по своей природе, это скрытое повышение цен, к которому рынок сейчас не готов", - отмечает Александр Брега.

"Сейчас все участники рынка ждут, когда цены на недвижимость достигнут дна, - говорит генеральный директор агентства недвижимости "Невский простор" Александр Гиновкер. - Покупатели надеются, что квартиры станут еще дешевле, и откладывают покупку. Однако никто не знает, когда наступит минимум и сменится тренд. По опыту предыдущих витков рынка скажу: как только это произойдет, то самое ожидаемое дно пройдет моментально, за 2 недели, и после этого цены начнут расти".

"Думаю, что дно уже близко, во всяком случае, на вторичном рынке, считает Александр Гиновкер. - Причем чем быстрее цены опускаются сейчас, тем быстрее они вырастут после достижения минимума. Отследить его с точки зрения покупателя будет чрезвычайно сложно. Люди, имеющие сбережения, видя стремительную девальвацию, не понимают, что дальше будет с рублем. С бивалютной корзиной также полнейшая неопределенность. Держать в деньгах свои сбережения сегодня совершенно бессмысленно. Поэтому те, кто собирался что-то покупать, видимо, решили это дальше не откладывать. С одной стороны, можно ждать дальнейшего удешевления жилья, но с другой - деньги стремительно обесцениваются. В нашем агентстве сделки пока идут в рублях, но у моих коллег уже есть опыт расчетов и в мультивалютной корзине, и в валюте".

Пока строительные компании лишь думают о введении для расчетов условной единицы, риелторы, следуя за пожеланиями своих клиентов, придумали свои бивалютные корзины.

Несколько лет назад валютные варианты расчетов были нормой. Но за полтора года, прошедшие с вступления в силу федеральной нормы, запрещающей указывать в иностранной валюте цену продающейся в России недвижимости, участники рынка успели и при взаиморасчетах перейти с долларов на рубли. Теперь же и покупатели, и продавцы, убегая от девальвации российской валюты, вновь взялись за старое.

По словам Марианны Верещагиной, генерального директора агентства недвижимости "Адвекс-Центр", подобная ситуация в ее компании уже не редкость.

Со своей стороны Владимир Спарак, заместитель генерального директора компании "АРИН", считает, что если для застройщиков эта мера еще оправдана тем, что при увеличении курса иностранной валюты они теряют прибыль, то у риелторов ситуация иная. "Вторичным рынком жилья управляют только спрос и предложение. Поэтому в данном случае желание продавцов заработать на колебаниях курса валют ни к чему не приведет", - говорит Владимр Спарак.

Впрочем, риелторы утверждают, что это желание клиентов. В условиях колебания всех валют они решили распределять риски поровну, в результате чего появилась новая мода, связанная со стремлением клиентов диверсифицировать имеющиеся денежные средства: сделки стали проходить по схеме 1/3-1/3-1/3. То есть часть денег за покупаемое жилье по договоренности с продавцом оплачивается в рублях, часть - в долларах и часть - в евро.