Магеррам Бехбудов: "Строймонтаж" ушел очень красиво

"ДП": Как "М–Индустрия" пережила кризис?

Магеррам Бехбудов: В первую очередь наша задача заключалась в завершении начатых объектов. И это удалось в полной мере — в этом году постараемся все закончить. Сдаем "Дом у Дендрария" в Сочи, "Манхеттен", постараемся завершить четвертый — последний — корпус "Поэмы у трех озер". Разумеется, старались завершить те объекты, в которых участвовали дольщики. Объекты без участия дольщиков приостанавливали.

Необходимо было и не потерять крупные инвестпроекты. Это "Остров Федерация", комплекс "Виктория", логистический центр в Железноводске и промышленные объекты. Практически достроили домостроительный комбинат "Плантэк" объемом выпуска 100 тыс. каркасных домов в год. При строительстве завода "Платан" очень подвели поставщики, и до сих пор мы судимся. Но и этот проект близится к завершению.

"ДП": Новые проекты ожидаются?

Магеррам Бехбудов: Да, конечно. Вскоре мы начнем продажи площадей в бизнес–центре возле "Поэмы". В сентябре начнется строительство комплекса "Суздаль–хаус". В октябре начнутся продажи комплекса "Виктория" возле Сочи. В ноябре–декабре запускаем комплекс в Юкках общей площадью 110 тыс. м2.

"ДП": Что было самым трудным в этот период?

Магеррам Бехбудов: Самым трудным было рассчитаться с долгами, несмотря на падение продаж. Много "отступного" пришлось отдать в виде своего недвижимого имущества. Но не было никаких попыток выводить активы налево. Наоборот, старались их увеличивать, работали с разными финансовыми институтами. Приходилось просить денег для завершения строительства объектов, но только в малом объеме. Запросов о больших кредитах у нас не было, наоборот, старались избавиться от нагрузки там, где возможно. Несмотря на то что у нас уменьшилась выручка и ликвидность, мы выполняли свои обязательства перед всеми: кредиторами, дольщиками, городом.

"ДП": Принес ли кризис компании что–то положительное?

Магеррам Бехбудов: Положительное заключается в том, что кризис укрепил нашу команду. С началом кризиса я не ставил задачу поголовного сокращения штатов. Мы пошли по затратному пути. Были, к сожалению, периоды выплаты заработной платы с опозданием. Люди сами принимали решение — уйти или не уйти. Я никого не уговаривал и никого не держал. На сегодняшний день остались самые устойчивые и самые крепкие во всех отношениях. Думаю, что ни один кризис нам не страшен с этой командой. Мое мнение: в кризис делать резкие движения, особенно в отношении кадров, нельзя.

Компания — это живой организм. Если отрезать его часть, это, во–первых,­ больно. Во–вторых, когда отрезаешь, можно случайно что–то не то отрезать.

"ДП": На какой стадии сейчас находится проект "Остров Федерация"?

Магеррам Бехбудов: Мы проходим экспертизу. В кризис проект прошел оптимизацию, разделился на две очереди. Оптимизация сэкономит нам 40% по намыву, что составит $800 млн. А еще в кризисные времена на стойкость был проверен наш инвестор. Он четырежды давал подтверждения о готовности инвестировать при тех условиях, при которых был заключен контракт.

"ДП": Какие сроки реализации проекта ставятся сейчас?

Магеррам Бехбудов: В этом вопросе гадать я не собираюсь. Если взять самое дальнее, намыв начнется в феврале будущего года. Первая очередь острова будет построена к Олимпиаде, к 2014 году. И в том, что придут покупатели, мы тоже практически не сомневаемся. У людей, которые будут приобретать недвижимость на острове, преобладает патриотизм: почему я должен покупать что–то в Турции или еще где–то. Лучше в Сочи. Как может Россия быть хуже, чем другие страны?

"ДП": Как вы оцениваете уход с рынка компании "Строймонтаж" и объявление Артура Кириленко в розыск?

Магеррам Бехбудов: "Строймонтаж" ушел очень красиво. У них были выполнены обязательства перед дольщиками и закончены все объекты. Единственное, у них остались нерешенными вопросы с банками. Те, кто хочет уходить, пусть уходят как "Строймонтаж". Это не пиар для "Строймонтажа" — пиар ему уже не нужен. Самое главное — не оставлять за собой незавершенку.

"ДП": Периодически проходит информация, что на ваших строительных объектах полная тишина. Как вы можете это прокомментировать?

Магеррам Бехбудов: Да, нет той скорости, которая была раньше. Да, в свое время мы делали какие–то не те шаги, которые стоило бы. Но до этого мы и строили качественно, и выполняли свои обязательства. Один раз ошибся — и все считают, что ты плохой. Это тоже неправильно. Дай Бог, чтобы все — в срок или не в срок — выполнили свои обязательства. Хуже, когда объект брошен и никого нет. А таких объектов мало, что ли, в Петербурге?

"ДП": Как сегодня вы можете оценить ситуацию на строительном рынке города?

Магеррам Бехбудов: Я считаю, то, что сейчас всех загоняют в работу по 214–ФЗ, ведет к уменьшению объемов строительства. Те, кто способен работать по этому закону, будут работать. Те, которые не умеют, будут долго бодаться.

За короткое время не могут появиться сотни новых кранов. Потому что оборотные средства у многих компаний за время кризиса уменьшились, а может, и вообще исчезли. И остается единственное — кредит. Банки кредит, естественно, неохотно дают. Это такая новость, что по всему миру начинают кричать. Это неправильно. Если бы новостью было, что кому–то не дали кредит, когда у него все документы в порядке, — вот тогда это было бы правильно.

В ближайшее время объемы строительства не будут увеличиваться. Удовлетворение потребителей сегодня никто не способен обеспечивать. У двух–трех компаний, может быть, у десятка, сегодня есть запасы, которые продают. Но это не бесконечно, все равно провал сегодня есть. Сегодня спрос почти в 1,5–2 раза выше, чем предложение, — я имею в виду качественное предложение. И спрос еще будет увеличиваться.

"ДП": Какие новые тенденции появились в строительстве или появятся в ближайшее время?

Магеррам Бехбудов: В 2009 году новые объекты вообще не закладывались, поэтому пару лет будет провал. Точечная застройка даже при разрешении на строительство проигрывает, уплотнительная застройка исчезает. Остается квартальное освоение, но мало кто готов к таким проектам. Для этого нужен пул инвесторов, а в первую очередь должны быть подготовлены территории и должна быть инженерная инфраструктура. Но на одном месте 1 млн м2 за 5 лет не продать. Кто–то хочет жить на юге города, кто–то на северо–западе, кто–то на Васильевском, кто–то в Кронштадте. Загнать всех в один квартал — невероятно.

Квартальная застройка должна быть раскручена. Все должны знать, что больше нигде ничего подобного не будет, это будет самый современный, самый шикарный район. Но это должна быть государственная программа с раскруткой, с каким–то магнитом, который людей будет притягивать.

У нас сейчас есть одна идея, на которую мы оформляем патент. Где–то через полгода мы ее раскроем, это программа примерно на 50 лет.

"ДП": Одно из событий этого лета — уход вице–губернатора Александра Вахмистрова. Как это может повлиять на отрасль?

Магеррам Бехбудов: Сегодня существует система, и она создавалась при участии Александра Ивановича. Если сегодня строим, сдаем, собираем налоги, значит, эта система работает. Если система работает устойчиво, уход одного Александра Ивановича не разрушит ее всю. Если придет человек, который хочет создать другую систему, то будет отторжение. Я приведу пример системы управления государством. В свое время в Османской империи убили великого султана Сулеймана. Его убили, сына родного отравили, а султаном стал пьяница. И все равно 200 лет после этого государство существовало.

Я вообще предлагаю сделать вахтенный метод: 5 лет человек работает чиновником, потом 5 лет в бизнесе, потом пусть возвращается. Он будет видеть, как лучше работать, какие болезни бывают. Обязательно смена должна быть. Каждые 5 лет — ты кто? Председатель комитета по энергетике? Иди работай в компанию, которая занимается энергетикой. Александр Иванович ушел в группу ЛСР, которая должна была за него дать 10 хороших топ–менеджеров для города.

"ДП": Как, по–вашему, строительный рынок должен развиваться в ближайшем будущем?

Магеррам Бехбудов: В отрасли необходимо вводить государственное регулирование. Это даст стабильность рынка и ценообразования. Когда растет цена квадратного метра, производители на столько же поднимают и стоимость цемента. Допустим, я находился в ситуации, когда спрос составлял 1,5 млн м2, я цены поднял, спрос стал составлять 1 млн м2. В результате подъема цен мы теряем спрос, потому что у людей нет возможности приобрести более дорогое жилье. А поставщикам все равно. Что получается: я поднял цены на квадратный метр, и за мной пошли все поставщики материалов. Поэтому я предлагаю вводить регулирование — не командно–административное, а нормальный экономический подход через аналитику.

Не надо строить сегодня, даже если есть потребность, 1 млн м2, если инфраструктура этого не позволяет, заводы этого не позволяют, нет соответствующих строительных материалов, нет соответствующего рабочего ресурса.

"ДП": И как должно госрегулирование работать?

Магеррам Бехбудов: Самое главное — анализ. Равновесие спроса и предложения должно быть отрегулировано. Если спрос меньше, а предложение больше — развал у строительных компаний, невозврат кредитов, обманутые дольщики, потому что недострой и нет клиентов. Регулирование же уравновешивает все: не страдает ни дольщик, ни застройщик, ни подрядчик, ни поставщик, ни банк. Задача государства заключается не в том, чтобы сверху диктовать, по какой цене можно продавать, а именно в том, чтобы отрегулировать спрос и предложение. Если сейчас спрос есть, это не означает, что надо кинуться этот спрос удовлетворять.

Допустим, есть спрос в 1 млн м2. Как мы сможем этот спрос в течение некоторого времени удовлетворить? Можем построить 500 тыс. м2 — позволяет инфраструктура и производительность заводов, выпускающих материалы. Давайте построим 500 тыс. м2. А как мы можем поступить с оставшимися 500 тыс. м2? Сделаем программу увеличения объемов производства материалов. С учетом развития каждый год к этому добавлять 20%.

"ДП": А если спроса нет?

Магеррам Бехбудов: Надо стимулировать, развивать спрос через ипотеку, через социальное жилье. Должна быть статистика по каждому городу, которая накапливается в одном центре. Государство за свой счет анализирует, кто и что может делать. Учитывается генплан — то, как город будет развиваться, наличие свободных земельных участков, инфраструктура, производство строительных материалов. Все вводится в общую картотеку и соответствующим образом регулируется, сколько в данном случае надо давать разрешений на строительство. Спрос и предложение должны висеть. Спрос должен быть на 1–2% больше, до 20% даже можно доходить.

"ДП": Вы обсуждали эту концепцию с кем–то из чиновников?

Магеррам Бехбудов: Обсуждал с двумя–тремя людьми (не буду называть фамилии). Они назвали меня очередным коммунистом. Один из руководителей строительной компании сказал: "Магеррам Бехбудович, у нас рыночная экономика". Я ответил, что у нас не рыночная экономика, потому что основу рыночной экономики надо создавать, а мы пока ее не создали. Во всем мире все регулируется государством. Каждому региону ставится план, сколько он должен производить, чтобы не свалили рынок. Бизнес же работает по плану. Давайте не будем по плану — будем как в голову придет? Не будем анализировать, будут покупать или не будут. Зачем нам выяснять, будет ли спрос, какая будет себестоимость, хватит ли строительных материалов? Давайте мы тоже пустим на самотек!

"ДП": И как эту идею технически можно воплотить в жизнь?

Магеррам Бехбудов: В первую очередь что надо делать? Аналитику! Потом структуру. И при этом не надо увеличивать штат чиновников. Из каждого комитета по одному человеку, который ответствен за эту программу. Если сегодня я даю неправильную статистику, и кто–то еще дает неправильную, и в результате по всей России мы собираем неправильную статистику, а экономисты, опираясь на эту статистику, делают выводы, значит, государство получает огромнейшие убытки. За это надо ввести уголовную ответственность.

"ДП": На каком месте на рынке "М–Индустрия" сегодня?

Магеррам Бехбудов: Не на последнем точно. Но и не на первом.