Интимная цена жилья

На этой неделе вдруг вспомнили про ипотеку, а точнее о заемщиках, которые, поверив государству, решились на отчаянный эксперимент – взять в долг на 10-20 лет. Теперь выясняется, что выплачивать свои долги в состоянии все меньше и меньше граждан, а дефолт не выгоден как банкам, так и заемщикам. Цена недвижимости неизвестна, реализовать жилой залог в случае невозможности погашения кредита затруднительно (или с очень большим дисконтом), потому что рынок недвижимости находится в полусонном состоянии. В любом случае такие кардинальные меры невыгодны ни банкам, ни заемщикам.

Продолжилось вялое обсуждение цен на жилье – будут снижаться, но насколько, когда и где – никто внятно сказать не может. Рынок российской недвижимости живет по своим законам, мало кому известным. Более понятен и ясен американский рынок. Во вчерашнем сообщении министерства торговли США было вразумительно сказано, что объем продаж новых домов в январе достиг исторического минимума и составил 309 тыс., что на 10,2% меньше, чем в декабре. Это самый низкий показатель с тех пор, как он начал регистрироваться в 1963 году. Средняя цена, по которой в январе продавались новые дома на одну семью, рекордно снизилась по сравнению с декабрем (на 9,9%) и составила $201 тыс.

В нашей стране появление подобной оперативной информации стало бы сенсацией. Про цены и объемы сообщают в основном самые заинтересованные лица – агентства недвижимости. Вчера бюро недвижимости "Агент 002" сообщило о продаже самой дешевой квартиры в Москве. "Однушка" в районе Печатники обошлась покупателю в феврале в 3,5 млн руб. или $96 тыс., что является самой низкой ценой сделки по покупке жилья в столице с 2006 года. То есть квадратный метр фактически обошелся покупателю в $3,8 тыс. или 140 тыс. руб.
Тогда как по подсчетам аналитического центра корпорации "Инком", на конец прошлой недели средняя цена предложения м2 в сегменте готового жилья в столице составляла 214,8 тыс. руб. или $6 тыс. Причем стоимость м2 на первичном и вторичном рынке жилья в Москве за последние пять месяцев - с момента начала в России финансового кризиса - снизилась на 15-20% в долларовом эквиваленте с учетом скидок. Безусловно, цена однокомнатной "малолитражной" квартиры не показательна, как стоимость "Оки" не является показателем стоимости современного автомобиля.

Как нам объяснили в "Аналитическом консалтинговом центре Миэль", рассылаемая статистика прежде всего предназначена для внутреннего использования, "для того, чтобы держать руку на пульсе и правильно оценивать рынок". Говорить о реальной стоимости квадратного метра жилья довольно сложно, отношения между покупателем и продавцом остаются за кадром и, сродни интимным, особо не афишируются.

"Цены предложения и цены сделок – это два совершенно разных показателя, - объясняет Владислав Луцков, генеральный директор, АКЦ "Миэль". - Об изменениях и тенденциях на рынке недвижимости говорят, оперируя ценами предложения, показывающие по какой цене квартира выставлена на продажу. Разумеется, что цена предложения не всегда соответствует цене сделки. Так, на рынке вторичных квартир возможен торг в зависимости от объекта, необходимости продать как можно скорее и т.п. На первичном рынке в целях увеличения покупательской активности предлагаются различные варианты скидок и бонусов. В случае, если скидка действует вне зависимости от формы оплаты (полная оплата, рассрочка), то такой дисконт обязательно нами учитывается".