Резервы городских территорий, пригодных для квартальной застройки, огромны. Только на месте промышленных предприятий в исторических районах Петербурга можно возвести как минимум 35 млн м2 жилья.
Проблема в том, что у властей нет концепции развития такой застройки. На территории Петербурга сейчас реализуется (находится на разных стадиях) около двух десятков проектов квартальной застройки (КЗ) общей площадью около 3,5 млн м2. Часто их путают с проектами комплексного освоения территорий (КОТ). А зря - между этими двумя направлениями девелопмента есть принципиальные отличия. Главное из них в том, что КЗ подразумевает возведение новых объектов в уже сформированной жилой среде, говорит заместитель генерального директора ЗАО "Управляющая компания "Эталон" Дмитрий Кашинский. "Проекты комплексного освоения территорий предполагают развитие новых земельных участков, создание всей инфраструктуры с нуля. Квартальная застройка предполагает скорее реновацию земель", - поясняет он.
"При КЗ застройщик имеет дело с территорией, где развита социальная, торговая, инженерная инфраструктура, хорошая транспортная доступность, - добавляет директор по развитию компании "Л1" Надежда Калашникова. - Поэтому масштаб задач, стоящих перед девелопером, обычно несколько меньше, чем при реализации проектов КОТ, которые создаются в чистом поле. Раз не нужно строить транспортные развязки, тянуть инженерные коммуникации, решать вопросы, связанные с социальной инфраструктурой, значит, меньше затрат - и временных, и финансовых, меньше зависимость от городских чиновников разного профиля. Застройщики, реализующие КОТы, в шутку сами себе предлагают сделать визитки с надписью: "Решаю все". Комплексность и универсальность, с одной стороны, - это то, что и должно определять понятие "девелопер". С другой стороны, КОТы - это проекты, в которых важна командная составляющая, это фактически частно-государственное партнерство. А в команде нужно отвечать не только за себя, но и за партнера".
Комплексные проекты как партнерство не оформляются, поэтому для их участников возникает множество рисков. Это касается и застройщиков, которые могут столкнуться с тем, что власти передумали реализовывать тот или иной проект (как произошло, например, с территорией застройки Юнтолово), и города, если у застройщика возникнут финансовые или иные проблемы и он не сможет довести начатое до конца. При реализации квартальных проектов таких рисков меньше.
"Основное преимущество квартальной застройки относительно проектов комплексного освоения - это меньший объем инвестиций. Масштабные проекты КОТ могут потянуть только крупные опытные компании. Причем зачастую даже они привлекают партнеров для совместного развития территории", - признает генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто.
По словам Дмитрия Кашинского, квартальная застройка имеет все плюсы точечной, но не имеет многих ее минусов. Проект КЗ, как и точечный, получает всю имеющуюся инфраструктуру, но не перегружает ее, так как не уплотняет застройку.
Отдавая должное КОТам, Дмитрий Кашинский перечисляет их преимущества: рядом с жилыми зданиями с учетом современных нормативов возводятся объекты социнфраструктуры, торговые комплексы, формируется улично-дорожная сеть, создаются новые инженерные мощности и проч.
Однако, во-первых, вся инфраструктура обычно сильно запаздывает по сравнению с вводом жилых домов. А во-вторых, новоселам приходится приспосабливаться к формирующейся среде, которая не сразу становится в полной мере жилой.
Заселяясь же в дом в рамках квартальной застройки, люди оказываются в привычной, знакомой, обжитой обстановке, где все необходимое уже есть поблизости.
Впрочем, и в КЗ часто требуется строить дополнительную инфраструктуру. Например, в составе комплекса "Галактика" от ЛенСпецСМУ на Московском пр. должны появиться три детсада и три школы. Развитие территории бывшего грузового двора станции "Московская - Товарная" предполагает строительство детсада, начальной школы и нескольких новых дорог.
Все зависит от масштабов проекта. В ряде случаев по параметрам он не уступает комплексному освоению.
Такие проекты КЗ реализуются частями: земля нарезается на лоты и продается либо сдается в аренду отдельным застройщикам. Так, из 31,8 га "Московской - Товарной" сегодня 20,8 га и 1,06 га принадлежат ЛенСпецСМУ (на правах аренды) и ДК "Созвездие" (в собственности).
А в составе проекта "Измайловская перспектива" выделено несколько отдельных крупных блоков, которые, в свою очередь, разбиты на более мелкие части. Одна из них - преобразование территории бывшего завода "Петмол". Часть ее уже осваивает компания ООО "Юнит" - это 3 га из тех 11,2 га, которые в 2007 году были проданы родственной "Юниту" Meridian Capital CIS Fund. Остальные площади "Петмола" пока не нашли застройщиков. Еще один крупный участок "Измайловской перспективы" - часть территории завода "Электросила" (ОАО "Силовые машины") на нечетной стороне Московского проспекта. В 2012 году были выполнены работы по редевелопменту этого участка земли, находящегося в собственности компании. В результате была освобождена территория площадью 7,2 га. Цех электроаппаратуры, который размещался на этом участке, переведен в специально построенный под эти цели современный комплекс в промзоне "Металлострой" (Колпинский район Санкт-Петербурга), где "Силовые машины" строят новый энергомашиностроительный завод. Другие службы предприятия были в полном объеме переведены на основную территорию завода "Электросила площадью более 30 га, расположенную по адресу Московский пр., 158. В настоящее время утверждена планировка этих 7,2 га на нечетной стороне Московского проспекта. Инвестор проекта - ОАО "Силовые машины".
От промзон до кладбищ
Квартальная застройка в подавляющем большинстве случаев реализуется в исторической части Петербурга, в основном на территориях выведенных промышленных предприятий. Гораздо реже для этого задействуют участки с другими функциями.
По оценке Надежды Калашниковой, в так называемом "сером поясе" (зона промышленной застройки, наибольшая концентрация которой приходится на территории вблизи Обводного канала) можно возвести примерно 35 млн м2 жилья.
"Серый" пояс в качестве главного потенциала для квартальной застройки видят многие эксперты. Так, генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий считает, что из 60 петербургских промзон примерно половину можно преобразовать. Из этого объема, по его оценке, использовано только 8% (шесть-семь зон).
"Главная проблема, - говорит архитектор Никита Явейн (до 2003 года - глава КГИОП Петербурга), - в том, что у города нет четких, законодательно закрепленных представлений о том, как должно идти это преобразование. А без единой концепции говорить о масштабном развитии этих территорий невозможно".
