В Петербурге сложились зоны на набережных, где развивается офисная недвижимость.
Это локальные зоны на Петроградской стороне, Выборгская и Пироговская набережные, а также ряд других. В перспективе к действующим бизнес–центрам, близким к воде, добавится еще ряд объектов, созданных в результате редевелопмента промышленных территорий. Причем часто они будут функционировать в составе крупных многофункциональных комплексов.
"В настоящее время в большинстве перспективных проектов на набережных предполагается создание либо жилых объектов, либо многофункциональных объектов с жилой составляющей, — уверен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. — Вид на воду придает дополнительную ценность квартирам, соответственно, позволяет девелоперам получить определенную наценку. Для офисов видовые характеристики также значимый фактор, но не настолько, как для жилья. Для отелей вид на воду был бы плюсом, но гостиничные проекты долго окупаются. Таким образом, жилые объекты в проектах редевелопмента преобладают".
Тем не менее формируется на набережных и ряд объектов, предполагающих исключительно коммерческие функции. Например, Петроградская набережная практически вся уже подвергнута редевелопменту и стала офисным кластером, как, впрочем, и Аптекарская набережная.
В этих локациях построен целый ряд современных бизнес–центров, начиная от "Сити–центра" и заканчивая "Авеню". По данным Knight Frank St. Petersburg, в будущем к ним добавится еще ряд территорий непосредственно на набережной Невы. Например, будет реализован ряд проектов качественной офисной недвижимости на Синопской набережной. Так, недавно здесь открылся бизнес–центр "Синоп". Будет развиваться территория бывшего Прядильно–ниточного комбината, где сейчас располагается Единый центр документов. Идет модернизация Обуховского завода, и часть территории на набережной освободится. Также планируется провести редевелопмент на участке Невского завода. Теоретически на последних двух территориях можно построить и жилые здания. Тем не менее возможность перевода промышленных земель в нужную для строительства жилья категорию есть сегодня далеко не везде.
"Чаще всего на набережных располагаются бизнес–центры классов А и B+, — говорит Александра Смирнова, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт–Петербурге. — К наиболее крупным бизнес–центрам класса А этой категории относятся "Санкт–Петербург Плаза", "Авеню", а к классу В+ — B&D, "Веда–Хаус", "Бенуа". Средний уровень арендных ставок в бизнес–центрах класса А по состоянию на конец III квартала 2012 года составил 1580 рублей за 1 м2, а в классе B+ — 1370 рублей за 1 м2. В классе В — 950 рублей за 1 м2. Практически все офисные объекты, расположенные на набережных, пользуются популярностью, но вид из окна не является приоритетным при выборе бизнес–центра. По–прежнему основными характеристиками являются транспортная доступность, услуги, которые предоставляет бизнес–центр, уровень ремонта и арендные ставки. Но при выборе из нескольких объектов с равными параметрами арендатор выберет бизнес–центр с наиболее привлекательными видовыми характеристиками".
По словам Натальи Городчук, генерального директора ООО "Аркон", поскольку на набережных расположены преимущественно качественные бизнес–центры, то заполняемость в них высокая. "Свободных площадей мало — не более 7–8% от общего объема помещений, — рассказывает она. — Например, в бизнес–центре "Северная столица" заполняемость составляет 98%. Успешность офисных центров такого типа в большинстве своем зависит от грамотно выстроенной ценовой политики управляющей компании. Основными арендаторами бизнес–центров высокого класса на набережных являются компании, которым важно иметь представительский офис. Спрос на видовые офисы по–прежнему высок, но их доля составляет не более 3%. Вид из окна не всегда является определяющим при выборе: прошедший кризис научил многие компании считать деньги. Разница в цене офисов с видом на воду и во двор составляет около 10%". А вот Дмитрий Золин, заместитель управляющего директора ХК "Империя", уверен, что офисы с хорошими видовыми характеристиками всегда стоят дороже.
