Fort Group прекращает инвестировать в строительство торговых и офисных центров в Петербурге

Один из крупнейших собственников коммерческой недвижимости в Петербурге, компания Fort Group, которую связывают с топ–менеджерами "Газпрома", больше не видит смысла инвестировать собственные средства в торговые и офисные комплексы. Девелопер сосредоточится на развитии чужих проектов коммерческой недвижимости в Москве и регионах. В течение 5 лет Fort Group планирует взять в управление 20 таких проектов, что позволит ей зарабатывать до 1,5 млрд рублей ежегодно. Решение об изменениях в стратегии руководство Fort Group объясняет кризисом и перенасыщением рынка коммерческой недвижимости в городе. Конкуренты Fort Group следовать этому примеру не планируют. Хотя объем ввода коммерческих объектов в мегаполисе в текущем году по сравнению с предыдущим сократится значительно.

Жить на проценты

О том, что Fort Group корректирует стратегию бизнеса, "ДП" рассказал совладелец холдинга Максим Левченко. По его словам, компания намерена в начале 2016 года завершить текущие стройки (ТК "Рыбацкое" площадью 18 тыс. м2 и офисно–торговый комплекс площадью 46 тыс. м2 у станции метро "Электросила") и в ближайшие годы не будет строить коммерческие объекты в городе за свой счет. "Рынок офисной и особенно торговой недвижимости в мегаполисе насыщен. Мы не хотим рисковать в кризис", — пояснил он. Fort Group сосредоточится на управлении объектами коммерческой недвижимости других собственников, причем не в Петербурге, а в Москве и российских городах–миллионниках. "Не хотим конкурировать сами с собой", — пояснил это решение Максим Левченко.

В России, по его словам, много частных инвесторов и банков, которые планируют строить и развивать торговые и офисные проекты, но не хотят создавать для этого собственные УК. "Мы готовы предложить им свои услуги по строительству и реконцепции объектов, а также по заполнению их арендаторами и эксплуатации", — говорит Максим Левченко. В течение 5 лет Fort Group намерена взять в управление 15–20 таких объектов. Причем первые три–четыре — в этом году. "Переговоры идут с инвесторами из Москвы и Перми", — сообщил Максим Левченко.

Вкладывать собственные средства в такие проекты Fort Group не будет. "Наша цель — работа за процент от годового оборота конкретного объекта. Он может достигать 15%", — говорит собеседник "ДП".

По оценке директора УК Docklands Екатерины Запорожченко, управление 20 ТРК среднего формата может принести Fort Group до 1,5 млрд рублей ежегодно. Плюс к той выручке, которую генерируют собственные объекты девелопера в Петербурге. "По итогам 2014 года оборот Fort Group от аренды превысил 6 млрд рублей", — сообщил Максим Левченко.

На руинах "Макромира"

Холдинг Fort Group заявил о своем существовании весной 2011 года, купив 99% акций банкротящегося холдинга "Макромир" Андрея Рогачева со всеми его активами и долгами. Сделку оценивали в 22 млрд рублей. На тот момент в портфеле "Макромира" было пять торговых комплексов в Петербурге общей площадью 260 тыс. м2. Эта сделка вывела никому не известную компанию на второе после холдинга "Адамант" место в рейтинге крупнейших владельцев торговой недвижимости города. На этом месте Fort Group находится и сейчас. Правда, сейчас у компании в Петербурге 10 работающих ТРК общей площадью более 500 тыс. м2 (для сравнения: у лидера рынка — "Адаманта" 23 ТРК общей площадью 1,2 млн м2). Кроме того, Fort Group принадлежит 10% акций Большого Гостиного Двора, элитный жилой дом на Крестовском острове и выставленный на продажу бизнес–центр "Орлов". Общая кадастровая стоимость активов компании — 11,6 млрд рублей, а совокупная оценка бизнеса — 50 млрд рублей.

Часть активов Fort Group принадлежит компании "Слон и замок", которой в равных долях владеют Максим Левченко и бывший руководитель "Газпром социнвест" Борис Пайкин. Участники рынка, правда, утверждают, что в развитии холдинга участвуют и другие состоятельные люди, близкие к "Газпрому". Но их имена не принято называть в открытых источниках. В прошлом году Максим Левченко заявлял "ДП", что компания планирует нарастить портфель торговых площадей в Петербурге к 2020 году до 1 млн м2. Для этого Fort Group собиралась через 3 года провести IPO. Но кризис эти планы изменил.

Все дело в кризисе

Другие крупные игроки рынка коммерческой недвижимости Петербурга следовать примеру Fort Group не планируют. В холдинге "Адамант" сообщили, что у них на стадии проектирования и строительства в Петербурге находятся ТРК общей площадью около 260 тыс. м2. "В 2015 году вывод новых объектов не запланирован. Все дело в кризисе. Но идти на рынок управления чужими активами мы не собираемся", — сообщил вице–президент "Адаманта" Евгений Гуревич.

"Несколько лет назад у нас были планы поуправлять чужим имуществом в регионах. Но мы от них отказались. Рынок к такому формату работы пока не готов", — добавляет управляющий сетью "Сенатор" Дмитрий Золин. "Мы не управляем чужим. Но и строить новые офисы из–за рыночной ситуации тоже пока не будем, даже имея разрешение. А бизнес тоже диверсифицируем. Акцент, правда, сделали на строительстве жилья", — сообщили в УК "Теорема".

По данным NAI Becar , в 2015 году объем ввода торговых объектов в Петербурге снизится по сравнению с прошлым годом на 40%, до 100 тыс. м2, а офисных — на 21%, до 170 тыс. м2.

"Развиваться на заемные средства стало невозможно. А доходов, которые генерируют ТРК, еле хватает для возврата инвестиций собственников", — поясняет гендиректор компании "С. Э. Р." Павел Белоусов.

"Развитие сегментов коммерческой недвижимости смещается от крупных объектов к более компактным и простым. Возможно, Fort Group не видит себя в этих нишах или просто сформировала нужный пул недвижимости в городе", — заключает Игорь Кокорев из Knight Frank St. Petersburg.

Кроме того, Петербург по обеспеченности коммерческими площадями (особенно торговыми) на душу населения уже обгоняет Москву и некоторые европейские столицы. "Смещение активности в регионы в этой ситуации оправдано. Зависеть от одного сегмента рынка или от одного города в кризис рискованно", — заключил эксперт JLL в СПб Владислав Фадеев.

Для просмотра в полном масштабе кликните по инфографике - картинка откроется в новом окне