Конкуренция за покупателя и новые представления о качестве жизни заставляют строителей применять новые технологии и вводить в проекты дополнительные опции. Некоторые из необязательных постепенно превращаются в нормы жизни.
Стандарты жизни меняются, естественным образом влияя на применение новых технологий в строительстве. В советское время установка норм была менее сложной задачей, ведь потребности населения были не так диверсифицированы. Сегодня же человек, покупающий даже минимальную однокомнатную квартиру или студию, может предъявлять к ней совершенно разные требования. И вопрос стандартов комфорта жизни и применяемых технологий приобретает уже новое значение и становится предметом отдельной науки.
"Потребительские предпочтения и отношение потенциальных клиентов к новым технологиям и проектным решениям необходимо изучать, — говорит Максим Черников, руководитель проекта "Первая Линия. Medical & Wellness Resort", ГК "Пионер". — Сегментация потребителей не только по социально–демографическим характеристикам, но и по стилю жизни является одним из передовых подходов в сфере R&D на рынке недвижимости. Мы, например, регулярно проводим качественно–количественные исследования с целью создания востребованных рынком продуктов".
Технологии и стандарты строительства можно было бы разделить на три группы: те, что диктуются градостроительными требованиями, те, что определяются общими требованиями времени, и те, что остаются на усмотрение строителей. Но с годами "обязательный набор" расширяется все больше.
"Если посмотреть, как за последние 10 лет менялось качество предложения на первичном рынке жилья, то можно отметить две ключевые тенденции: это ежегодно увеличивающаяся доля квартир с отделкой (которая сейчас составляет не менее 40% в общем объеме предложения) и гибкость планировочных решений, в том числе и в массовом сегменте, — говорит Евгений Ортин, маркетолог–аналитик СРО НП "Объединение строителей СПб". — Второе — прямое следствие изучения девелоперами рынка, потребительских предпочтений и сегментации покупателей в зависимости от их социального и финансового статуса".
Закон
Повышение требований к качеству жизни оказало серьезное влияние на градостроительные нормы, но в последние годы основные изменения в них касались инфраструктурного обеспечения дома и жителей. В частности, объемов озеленения, количества детских площадок, парковочных мест. Если в советских домах парковки и паркинги вообще не были нужны, то сейчас они востребованны, потому что почти каждая семья имеет машину или даже две. Количество деревьев раньше тоже никто не считал, а сейчас застройщикам обязательно надо обеспечивать минимальный объем озеленения.
В целом строители говорят, что существующие обязательные нормы соответствуют реальным потребностям жителей и в изменениях не нуждаются.
"Действующие сегодня нормативы не позволяют строить жилые комплексы, которые не отвечают стандартам жизни, — утверждает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт–Петербург". — Да, существуют спорные вопросы, например, за чей счет строить те или иные социальные объекты и нужно ли создавать такое большое количество машино–мест в паркингах с точки зрения их востребованности жителями. Но в целом сегодняшние нормативы учитывают все наиболее важные позиции, которые беспокоят потребителя с точки зрения комфорта проживания".
Основная проблема состоит в том, что есть компании, которые пытаются эти нормы обойти (к примеру, могут занижать предполагаемое число жителей), и в итоге появляются объекты, где задача создания комфортной инфраструктуры не реализована должным образом. Или оказывается далеким от желаемого качество строительства, определить которое "на глаз" бывает просто невозможно. Но, например, стоит учитывать, что серьезное влияние на него могут оказывать простои — если один дом строится 10 лет, то вряд ли он будет качественным. Существует общее понимание срока строительства дома — 1–1,5 года, периода возведения каркаса здания — 3–4 месяца.
Время
Вторая группа стандартов тоже является фактически обязательной. Это нововведения, которые происходят под влиянием двух процессов — появление новых технологий и социальные изменения. Например, это касается упомянутых планировок и материалов, градостроительные требования к которым не менялись, но по факту люди стали подходить к этому вопросу более внимательно.
"Покупатели акцентируют внимание на планировках, заранее продумывая расположение мебели, а также интересуются используемыми отделочными материалами, — говорит Ирина Орлянкина, начальник отдела продаж ООО "КВС. Агентство недвижимости". — Клиенты непременно посещают шоу–румы или уже построенные объекты застройщика, чтобы увидеть уровень качества строительных работ. Многие покупатели акцентируют внимание на благоустройстве, организации придомовой территории, наличию паркингов. По данным московских аналитиков, критерий благоустройства входит в пятерку наиболее важных при выборе объекта".
В качестве других примеров можно привести эволюцию лифтов и развитие систем обеспечения безопасности проживания. "Эволюция лифтов происходила не из–за изменения норм и требований, а из–за появления на нашем рынке новых зарубежных технологий, — объясняет Екатерина Гуртовая. — По сравнению с советскими лифтами современные образцы, даже самые дешевые, — это совершенно другой уровень, а по сравнению с зарубежными, которые мы устанавливаем в наших домах, — это небо и земля".
Для усиления классности объектов застройщики иногда идут на дополнительные затраты. "В корпусах малоэтажных комплексов "Амазонка" и "Новое Сертолово", где высотность не превышает три и четыре этажа соответственно, в интересах клиентов мы пошли на установку лифтов", — говорит Ирина Орлянкина.
Что касается безопасности, то подход к ней за последние два десятилетия также поменялся кардинально, начиная от входной двери. "Сейчас уже невозможно представить квартиру без металлической двери, а то и двух, — продолжает Екатерина Гуртовая. — Это был естественный процесс технологического развития, производители и строители отреагировали на ухудшение криминогенной ситуации. Отсюда же берет начало появление систем контроля и управления доступом на территорию двора, которые сейчас так популярны в домах класса комфорт и выше. Установка и обслуживание этих систем требует определенных затрат, но жизненная ситуация такова, что обеспечение безопасности проживания становится необходимой и востребованной функцией".
Больше чем норма
Но даже с учетом широкого обязательного списка остается большое пространство для опций, деталей, которые зависят уже от того, как реагируют на современные требования жизни сами компании на индивидуальном уровне. Особенно это касается новых кварталов, где у застройщиков появляется больше возможностей для творчества и они могут не только выполнить абстрактные нормативы, но реально понять, что людям нужно, и учесть это в проекте. Например, никто по нормативам не обязан делать велодорожки, велопарковки или оборудовать площадки для выгула собак, но в некоторых современных кварталах они присутствуют — например, в ЖК "Новоорловский", "Новое Сертолово". Востребованными оказались и новые финские опции, которые предложил ЮИТ — система принудительной механической вентиляции с естественным притоком воздуха, сауны и большие балконы в части квартир, кладовые в подвальных этажах.
"Когда Setl City и "Петербургская недвижимость" начинали проект "Семь столиц" в 2010 году, то, что мы продумывали ландшафтный дизайн, предусматривали пешеходные и велосипедные дорожки, оригинальные спортивные и детские площадки, для рынка было ново, — рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость". — Сейчас это уже стало нормой для таких проектов. В 2012 году мы приняли собственные стандарты обеспечения инфраструктурой: в новых кварталах обязательно откроются аптеки или медицинские центры, кафе или пекарни, продуктовые магазины и детские развивающие центры. Во дворах появятся зоны Wi–Fi и стоянки для велотранспорта. На детских площадках со специальным антитравматическим покрытием, у входов в парадные и в паркингах будут установлены камеры видеонаблюдения. Компания также регулярно улучшает стандарты отделки, в последний раз они менялись в ноябре 2014 года".
В экономе тоже
Некоторые строители при создании инфраструктуры проводят, например, даже отбор арендаторов коммерческих помещений. "Серьезный оператор рынка будет работать исключительно по своему профилю, а процесс ремонта и обустройства коммерческих помещений должен пойти гораздо быстрее, — продолжает Олег Пашин. — То есть по плану уже через несколько месяцев после того, как заселятся первые жители, люди смогут посещать необходимые им объекты".
Отдельная история — дизайн–проекты, здесь у компаний также все больше появляется желание быть оригинальными.
Понятно, что в сегменте масс–маркет эта роскошь менее востребованна, но и там есть возможности создания дополнительных опций. Например, ГК "ЦДС", ориентированная на проекты сегмента масс–маркет, выполняет отделку мест общего пользования и лифтовых холлов по авторскому дизайн–проекту и строит свои дома исключительно по кирпично–монолитной технологии.
"Наша компания уже долгое время специализируется на строительстве домов по кирпично–монолитной технологии, — рассказывает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС". — Анализируя весь комплекс преимуществ, можно сказать, что она наиболее оптимальна для нашего климата и географического расположения. Натуральный кирпич обладает рядом достоинств — он хорошо сохраняет тепло зимой и прохладу летом, обладает отличными шумоизоляционными характеристиками, а также имеет способность впитывать и отдавать излишки влаги, что весьма актуально в сыром климате нашего города. Дома и квартиры могут быть любых форм и размеров. Это дает возможность оперативно и гибко учитывать интересы рынка и целевого потребителя для каждого возводимого объекта. Кроме того, расчетный срок эксплуатации монолитного дома превышает срок службы панельного в разы".
От центра до окраин
В будущем стандарты строительства продолжат повышаться, хотя основные нововведения можно будет наблюдать в новых кварталах, где пространство для экспериментов больше. В то же время в центре также есть что совершенствовать при строительстве — например, это относится к автоматическим парковкам.
"Как правило, жители центра мечтают о тишине и чистом воздухе, а жителям спальных районов недостает сферы услуг и развлечений, — говорит Ирина Орлянкина. — Но все стремятся жить комфортно, независимо от локации жилья. Поэтому в пригородных районах, где за постсоветские годы социальная инфраструктура возводилась очень фрагментарно, сейчас развивается комплексное освоение территорий со строительством жилья в комплексе с детскими садами, школами, фитнес–клубами, бассейнами и другими объектами, обеспечивающими современный уровень комфорта".
Конечно, не все технические новации оказываются востребованными — например, так было с технологией единой вентиляции. Однако стандарты создания инфраструктуры явно еще находятся только на пути к совершенству.
"Современный потребитель все больше ориентируется на здоровый, комфортный образ жизни, — говорит Максим Черников. — Наиболее соответствующим форматом недвижимости, отвечающим этому запросу, является малоэтажное загородное домостроение, обеспеченное всей "городской" инфраструктурой, расположенное в экологически чистых районах Петербурга или пригородах. Приветствуется наличие рядом с объектом парковой зоны, леса, водоема. На сегодняшний день, к сожалению, в девелоперские проекты мало интегрирована такая наука, как эргономика. В этой сфере нам есть что перенять из зарубежного опыта".
