Управляющий партнер Rightmark group, председатель совета директоров ГК "Лидер Групп" Александр Рассудов — о минусах 214 федерального закона.
Годы идут, а крылатое выражение Виктора Черномырдина "Хотели как лучше, а получилось как всегда" не увядает. В определенном смысле этой цитатой можно охарактеризовать некоторые относительно недавние инициативы наших законодателей в сфере защиты интересов участников долевого строительства.
Прошло 10 лет со вступления в силу закона №214 "Об участии в долевом строительстве…", но и по сей день ни участники рынка долевого строительства, ни юристы не имеют внятного ответа уполномоченных органов и судебной практики на вопросы: что происходит с залогом права аренды участка при расторжении договора аренды? Может ли вообще быть расторгнут такой договор по инициативе арендатора / арендодателя, и если да, то как будут соблюдены права дольщиков?
Так и не ответив на эти вопросы, законодатель в 2012 году решил пойти другим путем: упрочить положение дольщиков страхованием гражданской ответственности застройщика. Но развитие этого вида страхования привело лишь к появлению списка страховых организаций ЦБ РФ. Которые не испытывают желания участвовать в данном виде страхования ввиду его экономической нецелесообразности. Так что названный институт защиты дольщиков, вероятно, прекратит свое существование.
Также в 2015 году законодатель частично изменил порядок ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов. Теперь до ввода дома в эксплуатацию в госкадастр недвижимости должны быть внесены данные о местоположении границ земельного участка, на котором этот дом расположен. Казалось бы, разумное нововведение, позволяющее защитить дольщиков от рисков отсутствия прав на землю после завершения строительства, — если бы не одно но.
В последние годы наибольшее распространение получили проекты комплексного освоения территорий. Как правило, в рамках такого проекта на одном земельном участке возводится нескольких многоквартирных жилых домов, объектов социальной и инженерной инфраструктуры. Описанная выше новелла законодателя влечет за собой необходимость межевания (деления) единого земельного участка с целью формирования участков под каждым вводимым жилым домом.
На практике это приводит к тому, что застройщик вынужден вновь получать градостроительный план на каждый участок. А значит: снова вступать в дискуссии с органами власти на предмет новых "пожертвований" в обмен на градплан, пересматривать в сторону уменьшения параметры застройки и, соответственно, экономику проекта, менять проектную документацию уже строящихся домов.
Естественно, подобные действия не могут не отразиться на сроках ввода жилых домов, могут спровоцировать потребительский экстремизм и, соответственно, повлияют на финансовую устойчивость застройщика. Что, в свою очередь, не может не сказаться на всех дольщиках такого проекта.
Сейчас ведется масштабная работа по корректировке положений 214-го закона с целью усиления защиты прав дольщиков. Хочется верить, что данные новеллы будут выверенными и практически реализуемыми.
